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楼市观察 售楼“严规”能否砸掉恶心门槛?

搜狐焦点青岛站
04-17 15:14
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“严规”能否砸掉恶心门槛?

三月底四月初,被一波春季蹿升看傻的青岛购房者,终于等来了聊以压惊的两纸文件,对于公众深恶痛绝,却屡见不鲜的倒房炒号,收茶水费,强制附带高额装修,搭售高价车位等恶意购房门槛行为,红岛和黄岛有关部门同时出台文件,予以叫停,并对房地产项目预售给出更为规范更加公平的具体规定。“有关部门终于出来主持公道了!”饱受地产卖方霸权之苦的人们奔走相告,他们也希望这样的文件和表达,可以拆掉那些购房路上恶心的人为门槛,让房价高涨带来的痛苦指数可以略微降低。时隔半月,严规“洗礼”的两区楼市是否实现了初衷,当地的购房环境又有哪些改变?

翻案风和“暗战”

2018年3月27日,西海岸发布《关于进一步加强商品房预售管理规范销售行为的通知》,要求开发企业和房地产经纪机构,不得恶意炒作,哄抬房价。公告除了重申明码标价、不得捂盘惜售等既有规定外,还对公众意见较大的天价认筹、全款优先、拒绝公积金贷款等楼市潜规则喊停。和这项严规同时进入媒体视野,甚至一定程度上产生全国影响力的是,西海岸有关部门约谈当地开发商“天一”公司,责令其接触装修捆绑,后者被解读为西海岸政府动了真格,严规不是说说而已。

应该承认,在政府限价的背景下,捆绑装修已经成为很多开发商追求更高溢价和利润的通用手段,严重倾斜的卖方市场让购房者被迫妥协,地方政府因为去库存和土地财政等因素对此近乎默认,责令“天一”解绑装修事件,也因为相对罕见,且大块买方人心而登上了全国楼市新闻的热搜,被几个大V竞相转载,有大V还给出“青岛购房者威武!”的鼓励。

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那么《严规》的白底黑字和“天一”被杀鸡儆猴,是否真的给当地楼市带来严格规范呢?这且不说,一个文件和一个事件,首先在西海岸楼市(尤其是老胶南板块)掀起了翻案风,之前因为种种原因被迫城下之盟的购房者,纷纷组织维权,要讨回公道。一时间,各路《霸王条款》在社交媒体上被晒个清楚。

有消费者指K2海棠湾买房要交团购费,最高30多万,而且只收现金,不开收据,不写入合同……星悦城购房者认为,项目备案毛坯,却捆绑精装,装修未达标0赔偿,属于霸王条款,中铁博览城也被前期业主堵门维权,要求解绑精装修。据不完全统计,新规出台后,至少有6个西海岸地产项目被指违反相关规定,其中越秀臻悦府项目还是通过限房价竞购获得土地的,按照当时的拿地条件,项目最高售价不得超过5755元/平方米,这样一个项目,开发商捆绑的装修价格是3000元/平方米,这种在当地居民看来是天价的装修标准,内容却只是墙面乳胶漆,强化地板及简单厨卫橱柜,合同里还标明,装修问题0赔偿。

整个四月上旬,翻案和维权都是西海岸多个业主群里的事件,但对于维权的结果,至少类似之前天一约谈,退绑装修的事情没再发生。

对于全款优先、不歧视公积金贷款客户等规定,西海岸开发商又怎样执行呢?根据青岛市几个流量较大的地产公众号的爆料,部分开发商用悄悄开盘、只通知全款或高首付客户的方式,事实上延续过去的做法。

3月30日,西海岸朋友圈中建锦绣城“内部开盘”视频刷屏,大批人员为了购买锦绣城的房子在当地一酒店聚集,此事件被中建叫停,开发商还声明称此事与己无关。

蹊跷的开盘事件不久,中建方面还是在清明节前的一个晚上低调地开盘,虽然这次开盘有公证人员监督,采用公开摇号形式,但事后还是爆出未通知全部意向客户、必须签署“房源知晓书”,确定支付方式等才能参与摇号等问题,有网友指出,中建方面还是难以摆脱歧视性售房的嫌疑。

红岛:打了“出头鸟” 放慢了步调

从2016年开始,人们已经习惯了红岛缺房。本来供应有限,加上几家大鳄超凡的手段,把区域预期在人们的头脑中变现,红岛早已被渴房的心态席卷。缺房又渴房,有段时间,这个市场就充斥着各种令人反感的条件。茶水费据说曾经是半公开的,有看房者爆料说,直接被置业顾问赶到中介处买房,交渠道费,明说不遮掩。有青岛楼市大V说,“据红岛西部一中介自己出来炫耀,由于打通与高新区某开发商之关系,一个季度开了几次盘,赚了几百万,这仅仅是他自己的收入,至于进贡给甲方的钱,只怕没法数了。这些钱自然不会进开发商的公司账户,而是被管理和操作人员瓜分。”

终于红岛有关部门看不下去了,3月16日,红岛开展房地产市场整顿工作会议,表态要严查倒买倒卖,捂盘惜售,对于炒房卖号、捆绑车位、装修等行为,将予以严打。3月下旬,青岛市价格监督检查局联合红岛相关部门,对红岛部分楼盘进行价格检查,三家大鳄级开发商被责令整改。红岛还对部分开发商的捂盘惜售、过度炒作和违规收筹问题,进行了查处。绿地海月湾等项目上了黑名单。

一个文件,两个通告,对红岛过去一年来的楼市乱象,起到了一定程度的震慑效果。据青岛部分权威媒体事后采盘,过去曾经流行的售楼处无房可卖,中介处加价售房的情况,已经难得一见,58等平台上的中介叫卖新房的现象,也少了很多。也许是因为新规的限制,也许是有关部门采用价格手段进行调节的影响,新年过后曾经沸腾的,红岛某些项目的营销攻势似乎弱了许多,4月已经过半,目前红岛的开盘项目也相对更少,红岛的楼盘入市节奏慢了下来。

“红岛楼市目前处于一个相对平稳的阶段,一是政策的严压,一方面有关部门也在出面为红岛降温,比如之前有领导否认目前市政府有北迁计划,还有蓝色硅谷和西海岸的热度,也有点抢了红岛的热度。”但这个平稳阶段应该不会太长:“随着几个大项目的产品入市,红岛会很快热起来。”

涌入和外溢,西海岸楼市的两个动向

汹涌的楼势,早已冲破了人们脑海中的置业格局,以前是盯准家门口,现在是持币到处走。4月初,在西海岸踩盘时接触到一位出租车司机,他一边抱怨很多外地人来(老)胶南买房,把房价炒起来了。一方面也透露,自己也准备去周边一些房价便宜的地方炒炒房子。“平度和莱西哪个更好?”

事实上,在西海岸这波房价上涨中,未必有多少外地人的身影(因为限购),但青岛主城区的投资者,却在某种程度上代表了较西海岸本土更有购买力的需求。很多主城居民在获得老宅拆迁补偿款之后,第一选择就是去周边买套房子,配套更成熟的西海岸甚至成为首选。春节过后,西海岸一二手房价格倒挂相当刺眼,更是让不少人看到机遇,一掷百万。

今后西海岸的涌入效应将更加明显。因为东方影都的开业,因为地铁的开通提上日程,因为高铁西客站的建设,因为军民融合区成为全国示范区,因为大学城,也因为青岛的户籍政策改革。可能未来涌进来的不仅是主城或青岛其它片区的置业人群,可能还有来自五湖四海,准备在青岛展开事业版图的人们。

就像之前那位出租车师傅所言,相对购买力较弱的西海岸本土居民,一方面利用自己的本土人脉优势,借助政策规范化的护航,尽量买上合心意的房子,一方面也在拓展视野,向外寻找置业目标。

近期,碧桂园海阳项目和威海南海新城项目,都上了胶南购房者的置业菜单。当地房产中介每周都会组织大型购房团赴两地看房,据称一团最高可成交50多单。海景房和低总价成了两大卖点,很多中介用“想想胶南房子这三年”,往往就可以在消费者心理扣关成功。

有感:请认真些,别让公平很难

想想XX房子这三年,这样的话听在哪个与房沾边的人耳朵里,都会交集百感。由此发家的,因为房子上了几个台阶的,满腹遗憾的,被迫接受霸王条款的,不得不让房价驱赶的。房子是个商品,但它咋就那么不一般,见惯卖方市场,但谁也不像楼市这般严重跑偏。所以有人告诉你,1块钱装修卖10块,你还不能索赔,房价之外另给几十万,不同意请出门,再见,你还在犹豫,合适不合适和他们翻脸。

答案是,如果有人主持正义,让游戏规则公平,谁也不想平白无故犯贱,所以红岛和西海岸有关部门的严规,确实应该被点赞,可是有了规定,还看执行,冒天下之大不韪,顶风作案,应该如何量刑?对于种种违规行为,是既往不咎,还是有错必究?甚至购房者期待更多的是,如果更多更好地供应,让供求关系来改变楼市哪些愈演愈烈的焦躁和不稳定。

楼市瞬息万变,有时候错过了就有苦难言。譬如哪些感叹“外地人”来了的西海岸土著,是不是就活该为自己没有上车楼市埋单?我们不想提倡什么本地人优先,但我们也有义务让这些本乡本土的人们,对自己深爱的家园,拥有公平的选择权,而不是只能无奈接受市场的驱赶。

而且,“只要认真去管,公平其实不难。”

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