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开发商无法办理产权登记,买方可解除合同

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04-17 09:53
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开发商无法办理产权登记,买方可解除合同

【提要】

由于出卖人的原因,超过商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后一年,买受人无法办理房屋所有权登记的,买受人可请求解除合同和赔偿损失。

【案情】

2011年2月16日,姜某与某公司签订合同编号为NO.TS10634的《商品房买卖合同》,约定某公司将其建造在铜山县棠张镇府前街延长段蓝溪花园二期第8某楼【幢】2【单元】202号房,面积为118.39平方米的房产以339000元的售价出售给姜某。

同日,双方签订合同编号NO.TS10635的《商品房买卖合同》,约定某公司将位于上述土地上的第8某楼【幢】1【单元】-C12号房,共计33.19平方米的车库以66380元的售价出售给姜某。

两份合同第八条均约定,出卖人应当在2011年12月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列条件(该商品房已竣工验收备案),并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。

合同第九条约定,除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列方式处理。逾期不超过90日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日至,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金,合同继续履行。逾期超过90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十五条约定:出卖人应当在商品房交付使用后180日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的,买受人不退房,出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。  姜某(乙方)与公积金管理中心(甲方)签订《住房公积金个人住房委托贷款合同》,合同约定:借款金额150000元;用于购买铜山区棠张镇府前街蓝溪花园8某-2-202室,建筑面积为118.39平方米;借款期限为20年,从2011年2月22日起至2031年2月22日止;借款月利率为3.75‰;乙方(姜某)每月应偿还贷款本息948.97元,自2011年2月22日起连续240个月还清;乙方应在合同约定的期限内按月归还借款本息,逾期归还借款本息的,按中国人民银行规定的逾期贷款罚息利率支付逾期利息。姜某从2011年4月开始履行还款义务,至2016年8月,已还本金86257.46元,已还利息24483.55元,现已逾期。   抵押人姜某与抵押权人担保公司签订《铜山县房地产抵押合同》一份,载明抵押人姜某愿意以其位于铜山县××府前街××花园××#××室的合法房地产抵押给抵押权人作为借款人履行义务的担保,期限自2011年2月22日起至2031年2月22日止。双方还签订《住房公积金个人住房借款反担保合同》,约定了相关权利义务。   2011年2月16日,姜某按约定支付给某公司商品房购房款139000元,车库购房款66380元。2011年3月31日,姜某通过银行贷款150000元、现金50000元的形式支付某公司商品房购房余款200000元。某公司于2012年10月20日将上述商品房、车库交付姜某使用但至今未能协助其办理房地产权属证书。

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【一审及二审裁判观点】

姜某与徐州某房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示,合法有效,双方均应按约履行各自义务。

《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定,预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定,商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。故姜某关于解除与某公司于2011年2月16日签订的合同编号NO.TS10634、NO.TS10635《商品房买卖合同》的诉讼请求,予以支持。   最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定,因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。故姜某有权要求解除与公积金管理中心、担保公司签订的《住房公积金个人住房委托贷款合同》,对于姜某的该项诉讼请求,予以支持。上述合同解除后,姜某主张解除与担保公司签订的《铜山县房地产抵押合同》及《住房公积金个人住房借款反担保合同》,有事实及法律依据,予以支持。   《中华人民共和国合同法》第九十七条规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。涉案商品房买卖合同解除后,姜某要求某公司返还已付购房首付款255380元、契税7076元、产权登记费170元、维修基金2960元,合计265586元,有相应的票据予以印证,法院予以支持。姜某主张的损失赔偿应以实际损失为限,故支持以265586元为基数,自2011年3月31日计算起至实际给付之日,按照中国人民银行公布的同期同类存款利率计算。姜某主张赔偿装修损失65360元,因缺少相应证据证明,不予支持。   最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定,以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因涉案房屋买卖合同解除系开发商违约导致,故由某公司给付姜某已付贷款本息125639.02元,给付公积金管理中心剩余贷款本金及相应贷款利息,并与担保公司协助姜某及时涤除涉案房屋预抵押登记手续。

【一审及二审判决结果】

一、解除姜某与某公司于2011年2月16日签订的合同编号为NO.TS10634、NO.TS10635的《商品房买卖合同》;

二、解除姜某与公积金管理中心、担保公司签订的《住房公积金个人住房委托贷款合同》;

三、解除姜某与担保公司签订的《住房公积金个人借款反担保合同》及《铜山县房地产抵押合同》;

四、某公司于判决生效之日起十日内给付姜某房款255380元、契税7076元、产权登记费170元、维修基金2960元,合计265586元及损失(自2011年3月31日计算起至实际给付之日,按照中国人民银行公布的同期同类存款利率计算);

五、某公司于判决生效之日起十日内给付姜某已付贷款本息125639.02元,给付公积金管理中心涉案贷款剩余本金63742.54元及贷款利息(按合同约定计算至实际清偿之日);

六、姜某于判决生效之日起十日内将坐落于铜山区××府前街××花园××#××室房屋返还某公司;

七、自某公司付清公积金管理中心涉案贷款本息之日起二十日内,担保公司协助姜某办理坐落于铜山区××府前街××花园××#××室房屋预抵押登记涤除手续。

案例来源:(2017)苏03民终6649号

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