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万亿大市场盈利难,长租公寓该如何自救?

2017年,在租购同权、房住不炒等利好政策的刺激下,一二线房价应声下跌,与之相对应的是长租公寓行业的急速升温,房企、机构等纷纷涌入,跑马圈地。

长租公寓行业头部企业自如在今年初获得了华平投资、红杉资本中国基金、腾讯3家机构40亿元A轮融资,估值近200亿元人民币,成为了名副其实的独角兽。

自如目前已进入北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、成都、天津、武汉等9座城市,管理房源50万间,管理资产价值超过6000亿元。在租金收入方面,自如2015年为45亿元,2016年为90亿元,2017年达到150亿元。

然而,进入长租行业不难,但要做大并且持续盈利,以致持续高利润率地盈利是有相当难度的。

拿自如来说,目前自如的租金收入,还不足以覆盖正在快速扩张的阶段各项成本,所以也同样面临着老大难的盈利难题。

我国租赁市场不断发展壮大,预计 2027 年将达到 5 万亿,长远来看,长租公寓行业无疑是块大蛋糕。

但国内行业目前正处于初步发展阶段,长租公寓目前主要的盈利方式是“二房东”方式,即长租公寓企业在获取房东的房源后,通过改造,装修或者隔断房间,配置相应家具家电等,通过租金差来盈利。

但对长租公寓企业而言,其单间房源的成本要明显高于个人房东和中介房东的房源,这就决定了长租公寓企业的租金要高于个人房源和中介房源。

而个人房源和中介房源是住房租赁市场份额占比最大的竞争者,所以长租公寓一旦价格明显高于市场,就无法参与竞争。

再考虑长租公寓企业人员、资金、税收、管理等方面成本,长租公寓靠租金差赚的钱根本不足以覆盖掉这些成本。

目前,自如也只是在北京实现了盈利,在全国市场仍处于投入期。所获得的40亿元融资,也主要用于自如深化全国布局、加大产品研发、升级周边服务和市场推广、加强创新以提升运营管理效率和客户体验,以及团队建设等方面。

所有这些都指向一个事实——无论长租公寓行业有多火热,目前国内的长租公寓其实还是一个微利行业。

华平投资执行董事长张其奇认为长租公寓盈利会经历三个阶段:单店阶段轻松盈利;扩张阶段盈利下降;到规模经济阶段,才能形成真正的竞争力。

在现阶段的中国长租公寓市场,头部企业有资本加持能得到快速成长,而中下游的企业生存压力非常大,如果不能探索出其他盈利方式,很可能在春天来临之前就冻死冬夜。

所以,长租公寓企业通过满足租客生活的日常需求、提供增值服务就显得尤为必要了。

从美国和日本长租公寓比较成功的商业模式来看,长租公寓领域要成就可持续的盈利模式有两个可行的方向:

1. 拥抱资本做自持,通过物业的增值获益

2. 拥抱产业链将租赁业务作为入口,通过产业链业务获取超额利润。

但是,目前国内长租公寓市场的处境很尴尬,既不能像美国一样真正用重资产的方式运作,也不能像日本一样用极其轻的托管模式运作。

中国的长租公寓需要在重和轻之间找一个平衡的方式。

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