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10年180万租金的长租房,租房也不容易

针对炒房严重,房价上涨过快的现象,去年出台了租购并举政策,多少人期盼着通过租购并举来实现自己的住房梦,毕竟买房的土豪是少数,广大刚需族期待政策可以缓解自己的生活压力,然而事实并非如此。

最近北京首批企业自持的长租公寓入市了,月租金在1.5万-1.8万,有的人认为便宜了,有的人认为这价格疯了,到底市场能否接受呢,只有时间能够证明了,不过我们先来看看两方得观点!

2016年930调控后,当时的北京政府处于“鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源”,便于2016年底,在海淀、大兴出售了一些房企自持地块。北京首批企业自持房就是当年万科拍得的两宗海淀永丰地块上盖出来的,名为“翡翠书院”,目前该项目马上入市。

作为北京首批企业自持租赁房,最引人关注之事便是租金。

万科翡翠书院有两种主力户型:90平方米三居室和180平方米四居室,精装修。其中,90平方米三居室的月租金约为1.5万-1.8万元,180平方米的四居室月租金约为3万-4万元。

目前该房的最长租期为10年,一次性支付。也就是说,如果租户租房10年,需一次交付费用如下:

90平三居室:180万-216万;

180平四居室:360万-480万;

对于为何租金如此高?北京万科给出的答案如下:

2016年两宗地的拿地成本高达109亿元,同时加上建安成本、装修成本以及后续的运营维护成本,使租金明显高于市场上普通产品。即便是这样的价格定位,资金回报率仍然极低,不到2%。

首先,因为拿地成本高,所以租金必须高,否则没法做;

其次,即使以目前的租金出租,万科仍是亏损的。因为年资金回报率不到2%,而目前的政策基准利率是4.9%,事实上的市场利率早高于5%,且仍在攀升趋势中。

按照国际惯例,作为出租房的年租金回报率应在基准利率基础上,再加一至二个百分点,按现在5%的市场利率,年租金回报率应在7%左右才是合理的。而目前万科以此租金出租的年资金回报率不到2%,也就是说,正常的话,租金还应上涨三倍以上。那十年的租金费就直接在550万以上,甚至千万以上了。

这就是租购并举的残酷现实,买不起房的人,真的可以安心租房了,还是真的租不起房了?

企业自持是个新鲜事物,算完这笔账,你可能还有两个问题:

与购买方式最大的区别是,70年后的房子的产权归开发商,没有办法享受房价上涨后带来的收益?

其实,大的政策环境已经定调,楼市步入平稳通道,投资增值的可能性越来越小;这70年间物业税和遗产税等会相继出台,房子的产权会面临非常多的影响因素,最终两种方式可能会接近并轨。

第二个问题是,第一个10年的价格是锁定了,之后房租的价格会不会大幅上涨?

事实上,国有企业将是企业自持长租公寓的主要力量,企业自持的初心就是发挥平抑房价的中坚作用,并承载服务于人才等战略使命,未来房租的涨幅应该是可控的。

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