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贷款租房,10年的风险由谁来承担?

可以说,中国的房地产开发商,肯定世界上最绝顶聪明的人。在中国,现在这群人,不仅最为富有,群体非常巨大,而且也是一群最为绝顶聪明人。对于这群人,不仅经常会左右着中国的房地产政策,也会针对出台的房地产政策以千招百式的方式引导政策朝着有利于他们的方向走,让他们每一次都轻易地赚得盆满盘满。最近,政府说要发展住房租赁市场,房地产开发商马上应对,开始建立中国的房地产长租市场。

有报道,在北京的万科,对北京的“翡翠书院”,作为北京首批企业自持租赁房项目之一,“翡翠书院”公布了长租方案。根据这个方案:90㎡三居室月租金1.5万至1.8万,180㎡以上的复式四居室月租金为3万至4万。开发商鼓励长租,最长可租赁10年,期间租金不变,但是需一次性付清全部租金。

按照这样的长租方式,如果租一套90㎡三居室,按1.5万的月租金计算,10年租金将达180万;按1.8万算,10年租金就是216万。如果租一套180㎡的四居室,按照3万的月租计算,10年租金将达到360万元!但是旁边的同等位置、同等户型(90㎡左右)的普通住宅,月租金在6000元上下。

按照万科这个长租合约,现在的租房租金是周边同类住房租金的3倍。那么高于3倍的租房成本,租房者为何还会进入这个市场,为何不选择只有三分之一租金同类住房呢?因为,按照万科的假定,未来住房租金会不断上涨,现时合约把10年的租金锁定,前几年租金可能会比同类租房的租金要高,但随着住房租金上涨,后几年万科项目这类住房的租金会低于同类住房租金,所以租赁万科的住房根本上就不会吃亏,甚至于更为便易。

现在的问题是,万科这个长租住房项目的住房租金是不是会按照假定在10年内上涨3倍,租赁者贷款租赁住房无成本。如果这两种情况不成立,要满足万科的假定是不可能的。对于第一个假定来说,当前不少城市的房价如之高,租赁住房的租金收入,远低于银行贷款利率,那么未来的住房租赁市场会多少繁荣,或更多的人更愿意租房而不去购买住房,几乎是不可能的。如果城市居民更多愿意购买住房而不是租赁住房,那么租房市场要想繁荣几乎不可能。如果住房租赁市场繁荣不起来,要让万科租赁住房在10年内上涨3倍,同样是几乎不可能。

而且未来的住房租赁市场发展,最大的动力是农村集体土地可用于建造长租住房。由于这些农村集体土地建造的长租住房,土地成本低,其规模体量都会不小,而且城中村的农村集体用地更有动力开发长租住房进入市场。在这种情况下,租赁住房的价格只会下跌而不会上涨。所以,万科租赁项目预期未来10年租金上涨3倍的假定很难成立。

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