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财报点评丨首开股份:扣非净利润仅10亿 严控下再回京

中国网地产
04-17 13:42
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2018年4月13日,北京首都开发股份有限公司(600376.SH)发布2017年年度报告,报告期内,公司完成签约金额691.90亿元,同比上升约9.6%;实现签约面积295.04万平方米,同比下降约0.6%;销售均价为每平方米23451元,同比上升约10.3%。

数据来源:年报披露数据

2018年首开计划冲击千亿,全部项目计划销售面积 333.28 万平方米,销售签约金额1016.50亿元,销售回款727.39亿元。公司计划销售面积和金额较2017年实际销售完成情况分别同比增长约13%和47%。

扣非净利润仅10亿 卖股权增现金

数据来源:年报披露数据及wind

展开剩余84%

截至期末,首开股份营业总收入约为366.78亿元,同比增长22.74%;归属母公司股东的净利润23.63亿元,同比增长24.26%;扣非后归属母公司股东的净利润仅10.01亿元,同比下降35.79%。

在非经常性损益中,对非金融企业收取的资金占用费一项约占7.16亿元,这意味着其旗下公司通过首开股份借款,由首开支付利息,同时向子公司收取资金占用费。此项费用体现在财务费用的利息支出一项内,首开期末利息支出为42.77亿元,财务费用合计16.52亿元,有些虚高。

公司期内经营活动现金流大幅下降119.43亿元至-204.53亿元,主要原因是经营扩大,土地支出增加,本期购买商品、接受劳务同比增长46.48%。公司以约11.70亿元的价格向深圳万科房地产有限公司出让深圳祈年实业发展有限公司100%的股权,实现净流入11.63亿元。

此外,首开股份期内还以60亿元的价格将旗下四家子公司——首开宏泰、首开盛泰、首开兴泰、海门锦源100%股权的收益权出让给国金证券,目的在于增加经营资金。公司拟于标的股权收益权转让后的4年以内,向国金证券回购标的股权的股权收益权,回购条款为无条件、不可撤销条款。根据协议,首开股份除了需要支付回购的基本价60亿元外,还需要支付6.45%的溢价。

首开股份期末每股收益0.73元,拟每10股派发6元,预计支付现金红利约15.48亿元。

80亿永续债带来每年4亿利息支出

数据来源:年报披露数据及wind

截至期末,首开股份资产负债率为80.59%,同比上升约0.68个百分点。公司期末拥有约80亿元永续债,于一季度发行永续中票30亿元,并于下半年归还20亿元;值得注意的是,首开股份三次发行的永续债利率并不高,分别为5.5%、4.8%及5.1%,然而这还是将为公司带来每年约4.14亿元的利息支出。

公司期末现金约207.4亿元。短期借款约9.63亿元,应付账款约57.88亿元,应付利息约5.24亿元,一年内到期的非流动负债约192.52亿元,其他流动负债约81.36亿元,总计约346.63亿元。非受限期末现金205.77亿元约占其59.36%,同时期内公司实现融资546亿元。

公司期末存货约为1415.32亿元,约占总资产2404.63亿元的58.86%,流动比率1.96,速动比率0.69,与去年基本持平。

京内销售毛利率下跌 严控下再次回京

数据来源:年报披露数据及wind

截至期末,首开股份京内项目销售约89.21万平方米,毛利率同比减少6.90个百分点至37.81%;京外项目销售约205.83万平方米,毛利率同比增加2.67个百分点至27.51%。公司共新增27个开发项目,计容建筑面积399.7万平方米。与2016年仅1个北京新增项目不同的是,首开股份布局重心再次转回北京,新增16个北京项目,计容建筑面积255.98万平方米。

同时,公司主要项目实现开复工面积1419.39万平方米,新开工面积560.31万平方米,竣工320.87万平方米,分别比上一年增长 22%、111%、3%。其中,京内新开工面积82.33万平方米,京外项目新开工面积477.98万平方米,分别占比14.69%和85.31%;而在2018年新开工计划中,京内新开工面积306.54万平方米,京外项目新开工面积289.79万平方米,分别占比51.40%和48.60%,自扩张南下后再次回京。

然而,这次战略调整短期内恐怕难见成效。在京内严格的调控下,首开股份2018年一季度签约金额100.18亿元,签约面积37.85万平方米,同比降低45.84%和42.6%,为公司冲击千亿的前路蒙上了一层阴影。

此外,首开股份持有待开发的19块京内土地中,有13块为合作开发且非并表项目,其中包含了3块共有产权房项目,对其未来财务统计有一定影响。

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