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长三角热点二线市场调研纪要——杭州篇

作者:杨科伟、俞倩倩、李思潼

市场综述

新增产业人口刚需和本地存量改善有力支撑严格“限价”的房价缓涨

杭州重启“限购”之前一段时间,杭州市场才开始逐渐走出2014年的低谷,投资价值显现,来自上海的购房客户特别多,这部分购房客主要在余杭高铁站附近的临平镇区域的新房和理想城一带的二手房,跨城交通比较方便。但“限购”之后,外来购房者虽然丧失资格,但杭州市场热度不减,主要是本地购房者和新引进大量产业人口,这部分刚需和一部分本地存量改善需求,撑起市场持续量价齐升。

从2016年3月开始,实际上因为严格“限价”一直到现在住房价格都处于“缓涨”状态,“限价”分两种: 一是预证限价:领预售许可证时进行一定的价格限制,这会影响楼盘的推盘节奏,项目入市周期会不断向后延迟。二是网签备案限价:房价涨幅不能过大,或是限定了涨幅,即便楼盘当天售罄,但签约进程受限,从而控制整体均价不会太大波动。

01

热点区域

成交集中在萧山、余杭和江干区地价大幅跳动推动一些高新区房价涨幅较大

目前主城区项目较少,基本集中在萧山区、余杭区和江干区。因为萧山、余杭地幅比较广一些,所以说这边成交集中也比较正常。房价涨幅比较大的基本是一些高新区,而房价涨幅较猛主要由于地价明显跳动。以下是地价涨幅较大的几个区域:

一是未来科技城,因为产业园利好政策,对周边辐射比较明显,好多开发商会去这周边拿地,这也是城西科创走廊辐射地带,一定程度也炒高了地价。

二是良渚一带,良渚因为地铁2号线通车,目前通车4条地铁,完整的只有2条,这一块受地铁辐射很大,地价在1.6万元/平方米左右,整体关注度比较高。

三是三墩北,属于西湖区,教育资源比较好,西湖区目前基本只有三墩北和之江有房卖,相对于老城区的人来说,三墩北会近一些,之江整体直线距离更远些,再包括云谷的规划,所以三墩北这一区域前景潜力被一致看好。

四是申花这一带,申花以前其实是刚改和首改这种阶段,目前已经变成了传统住宅区,这边以前基本上住宅价格在3万元/平方米左右,目前卖到了4.8万元/平方米,而且还限价。

再有地价涨幅较大的就是金融城一带,因为钱江新城基本没住宅用地,金融城属于钱江新城二期,所以金融城的地价可想而知。现在杭州最贵的地是凤起潮鸣,金融城其次,基本豪宅区都在沿钱塘江这一带。

02

新城建设

八大方向全方位快速推进

向东发展—钱江新城、城东新城(高铁附近,道路通畅度比较高,智造大走廊,包括下沙这一块,也是因为经开区)

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