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西安甲级办公楼市场需求活跃

——仲量联行2018年第一季度西安房地产市场回顾

2018年4月12日,西安–甲级办公楼第一季度市场需求活跃,推动净吸纳量同比大幅上涨。西安零售物业市场新开一个项目,由于部分项目开始进行项目改造及业态调整,整体市场空置率出现小幅上升。住宅方面,宽松的落户政策造成人口的突增,强劲的市场需求拉动一手高端住宅资本值持续上涨。在优质物流(非保税)仓储方面,来自第三方物流和电商的需求依然强劲,但本季度新增供应集中,导致空置率环比上升。

甲级办公楼市场

2018年第一季度共有2个新项目交付使用,新增体量达85,000平方米。新增项目分别是位于高新唐延路片区的禾盛京广中心B座,建筑面积约31,000平方米;及位于城北片区的蓝海风中心,建筑面积约54,000平方米。这两个项目的交付推动西安甲级办公楼市场总存量达到144万平方米。

甲级办公楼市场第一季度净吸纳量达57,100平方米,同比大幅增加73.8%。需求来源多为内地企业的扩租和升级需求。按行业类型来看,专业服务及金融产业相关企业继续主导甲级办公楼市场需求,占总成交面积中的比例分别为41.5%和30.4%。较为显著的大面积成交案例包括:联合办公品牌MFG创客联邦在经开万科中心租赁约14,000平方米的面积,将其在西安的业务拓展至城北片区;华夏人寿在新交付的禾盛京广中心B座购置约10,000平方米的面积,以满足其自用办公需求;诺基亚由于业务拓展需求,在中晶科技广场租赁980平方米的办公面积等。在稳定的市场需求推动下,空置率本季度环比小幅下降0.2个百分点至36.5%。

甲级办公楼市场平均有效租金在2018年三月末录得人民币103.1元/平方米/月,环比小幅上升0.2%。新入市的蓝海风中心及禾盛京广中心B座分别凭借自身硬件品质和区位优势,以高于市场平均水平的租金入市;部分已有项目业主由于自身入驻率稳定,加之市场需求表现良好,纷纷提高自身项目租金预期水平,受此影响,甲级办公楼市场平均租金录得小幅上涨。

展望2018年,甲级办公楼新增供应仍将持续放量,约36万平方米的新增面积将继续投放市场。在这些未释放的新增供应中,70%的新项目集中于高新及城北片区,这两个片区将面临在大量库存尚未去化的情况下,新增供应继续投放市场的局面。新增供应的持续放量将带来空置率上行的压力,届时,办公楼业主,尤其是高新及城北片区的办公楼业主,为提升项目入驻率,或将选择需求面积较大的租户,如MFG等联合办公品牌来缓解自身项目的空置压力,我们或将看到联合办公进一步拓展西安市场。

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