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等社保满一年后在合肥买房,还是先在三县上车?

小易论楼市
04-17 11:46
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这段时间咨询我的人比较多,尤其是想在合肥买房的外地人,好多都集中在“到底在三县上车,还是等社保满一年后在市区买房”这个问题上。在人才引进政策呼声越来越高的当下,如何买房成了他们比较焦虑的事情。

去年6月份时,我曾写过一篇文章,题目为《到合肥三县买房,还是攒足1年社保后在市区买房?》(公号“小易论楼市”)。当时我建议大家优先攒社保在市区买房,但到年底时形势发生了比较大的变化,我转为建议大家边攒社保边观望,对三县一些性价比高的限价新盘也可以考虑。

但时至今日,合肥房地产形势更加严峻,我们将如何调整下一步购房策略?是应该在合肥三县买房,还是等社保满一年后在市区买房?这篇我将详细分析一下。

地缘优势大于区划优势

经济学中有个级差地租的概念,它有一个形成条件,就是距离市场的远近。距市场较近的地块,运费较少,可获得超额利润,这个道理同样可以套用在城市土地价值中。

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市中心通常是各种资源聚集的地方,比如学校,医院,公共机构,商业中心,就业岗位等等,那么住在市中心的人,资源使用成本会大大降低。因此同等条件下,我们看到市中心的房租要高过市郊,市中心房价和土地价格也要远远高于市郊。

以市中心为圆心,距离越远,房价越低。合肥是多中心发展,已经形成实际意义上的3个市中心,分别为环城河内,政务区和滨湖区。

以政务区为例,政务区核心位置的凯旋门和置地栢悦公馆,平均房价在2.5w以上;靠近边缘的习友路南,均价则降低到2w-2.2w左右;政务区外围经开区融科城房价为1.7w左右,而地铁三号线尾站的世茂翡翠首府,价格在1.5w左右。

我在泛经开区的文章中分析过,合肥成交量最大的一个二手房小区禹州华侨城,本身是肥西县产证,但与政务区仅一河之隔(公号“小易论楼市”《2017年合肥泛经开区房价分析及购房建议》)。由于不限购,其平均成交价格达到1.55w,基本跟周边市区产证的小区相差无几。

地铁三号线尾站的原树提香,属于肥西产证,成交均价1.5w左右,跟相同位置市区产证的世茂翡翠首府几乎一样。位于高新区地铁四号线沿线的百商现代名苑,属于肥西产证,成交均价1.6w+,比周边大部分合肥产证的小区都高。

这两天北城新开盘的万科苏高新中央公园,属于长丰产证,均价达到1.48w,比距离合肥市中心70公里外的长丰县城高出太多。紧挨着瑶海区的中海城,属于肥东产证,备案均价在1.25w,而附近市区产证的二手房成交价格也不过如此。

各种例子表明,距离优质资源集中地越近的小区,房价相对越高一些,这个价格并未因行政区划不同,表现出明显的差异。地铁提高了人们的通勤效率,能让郊区人口快速通往市中心,更容易享受到市区资源,对郊区的带动作用更为明显。

因此,对于购房者来说,不必过多考虑三县的行政区划问题,地缘优势要大过区划优势,更何况三县划区的可能性越来越大。更为难得的是,三县由于不限购,首付可以低很多,也可以购买多套,距离市区最近的三县区域,同样值得考虑。

合肥房地产发展形势分析

说实话,我去年对合肥房地产形势的判断,有些过于保守,来自土地市场方面的不确定性太大。我原以为zf有可能会加大推地力度,毕竟之前承诺全市每个月推地会超过1000亩,可去年市区住宅用地总共才出让3100多亩。

还有一个数据,也佐证了新房市场库存的紧张程度。从2013年开始,合肥市区每年新房备案量,由5年前的94837套,减至2017年的57957套,平均每年递减近10000套,这说明合肥市区一直在缩减住房供应。

从去年土拍情况来看,市区共出让3100多亩住宅用地,若以每套100平米、平均2.2的容积率计算,可建成46000套左右,如此一来,2018年新房供应将比2017年进一步减少10000套左右。

与此同时,自2016年10月份合肥重启限购以来,已满一年,越来越多的刚需开始满足购房条件。一方面土地供应持续减少,另一方面需求集中爆发,这就造成了今年合肥房地产市场逐步回暖。

合肥分西南和东北两个市场,西南区域一房难求,东北区域去化艰难。我初步统计了一下,去年市区出让的住宅土地,仅瑶海新站区就有1500多亩,占了一半左右。这意味着今年和明年新增供应主要集中在合肥东北区域,西南区域新房将会越来越紧张,越来越难买。

滨湖性价比较高的几个新盘,比如云谷,需要全款,开盘屡屡爽约,遥遥无期(公号“小易论楼市”《合肥滨湖区有哪些限价房,哪些新房性价比高?》)。联投书城和淮矿东方蓝海都需要号头费,就算之前性价比不高的西南三盘都开始提高首付门槛。剩下能买到的基本上都是地王盘,高价盘,刚需不值得考虑。

经开区新房屈指可数,据我小密圈成员透漏,融创城后期可能还要提高首付,华邦观筑里据说全款还要号头费。肥西楼盘也非常少,好多都在捂盘,仅剩下新华九龙首府和信地华地城部分房源,而且都需要号头费。

蜀山高新区目前库存奇缺,蜀熙府仅剩下一些楼层不太好的在售房源,御景江山已经开始捂盘,祥源金港湾只剩下大户型,还提高了首付。望江台仅剩两栋高层,估计购房门槛较高。就连最不为看好的柏林之春,据说也开始慢慢去化(公号“小易论楼市”《合肥蜀山区和高新区房价分析和购房建议》)。

与此同时,瑶海新站区去年最不好卖的烈山八将,目前也逐步开始聚客(公号“小易论楼市”《合肥庐阳北城瑶海区新房性价比排名,哪些值得买,哪些不值得买?》)。当西南区域低价房源消化完毕,刚需只能将目光转向价格更低的新站区,至少这里绝大部分小区还支持先草签合同,再等一年社保的做法。

买三县还是等社保?

近两个月来,全国各大省会城市纷纷出台人才引进政策,合肥依然岿然不动,再加上楼市逐步回暖,这让很多不满足购房条件的刚需坐立不安(公号“小易论楼市”《合肥拟取消高校毕业生购房限制,房价会上涨吗?》)。我有好多小密圈成员,已经交了几个月的社保,不知道下一步是继续交社保在市区买房,还是选择先在三县上车。

我想合肥处在这种焦虑情绪下的刚需还有不少,既害怕房价继续上涨错过了买房机会,又不太甘心在三县上车。究竟该如何选择,我是这样分析的:

据我观察,目前合肥市场的回暖,主要表现为优质房源的回暖。新房体现在西南区域限价房一房难求,购房门槛越来越高,房源越来越少(公号“小易论楼市”《合肥西南区域新房性价比排名》)。二手房体现在热点区域的次新房、重点学区房等优质房源价格坚挺,甚至略有上浮。

由于合肥仍是一个典型的一手房市场,新房更受购房者欢迎,合适房源短缺导致市场恐慌情绪发酵,再加上限价等因素,使得新房在房价上涨中的贡献更大(公号“小易论楼市”《2018年合肥购房攻略——最全新房性价比一览表》)。二手房其实分化比较大,优质房产升值,劣质资产甚至还在下跌,但二手房表现整体没有新房那么抢眼。

不管怎样,我觉得合肥今年上半年行情整体还是以稳定为主。如果人才引进政策出台,下半年房价可能会有所上涨,全年均价预计会有5%-10%的涨幅(公号“小易论楼市”《2018年合肥房价走势分析和预测》),大概发生在金九银十。

对于刚开始交社保或者社保还剩8个月以上的同学,个人建议可考虑先上车,在目前情况下,优先考虑滨湖西南三盘。根据经济能力和区域选择,这其中又细分几种情况。

去年性价比较差的滨湖西南三盘,据说目前开始傲娇起来,部分房源已经不支持草签合同等社保的做法,有的甚至还提高了首付(公号“小易论楼市”《2017年合肥滨湖区二手房成交分析及购房建议》)。在目前等社保做法几乎已经绝迹的合肥西南区域,滨湖西南三盘仍不失一种选择,我觉得至少比瑶海新站区的新盘要靠谱一些。

如果无法满足西南三盘的购房条件,可优先考虑肥西靠近经开区的区域。目前肥西可售新盘非常有限,据我小密圈成员透漏,信地华地城和新华九龙首府仍有部分房源可选,但需要号头费。二手房像禹州华侨城、原树提香、东冠繁华逸城和百商现代名苑,这些小区换手率较高,也可以考虑。

如果经济能力有限,又只愿意考虑市区,可退而求其次在新站区上车。但我觉得,目前新站库存太大(公号“小易论楼市”《刚需能买吗?合肥瑶海新站区房价分析及购房建议》),即使等一年也不用担心买不到房子,若只能考虑在新站上车,可以等社保满一年后再做决定。如果不能等社保或者首付实在有限,那么可选择北城或者肥东靠近瑶海区的位置。

对于社保还剩4-8个月的同学,鉴于合肥市近期出台人才引进政策的可能性较大,如果条件有可能满足,那么可以暂时观望两个月;如果两个月内政策不出台或者出台之后条件仍不满足,则采取上述做法。

对于社保还剩4个月以内的同学,我觉得也不在乎再多等几个月。如果人才政策出台,则迅速上车;如果迟迟不出,就积极寻找性价比高的二手次新房,或者关注意向新房小区销售动态,一旦条件满足,立即买定离手。

更多关于合肥楼市的原创文章,请搜索关注微信公众号“小易论楼市”,有关购房问题可通过公众号后台向我提问。

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