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在三县买房还是在合肥市区买房?

这段时间咨询我的人比较多,尤其是想在合肥买房的外地人,好多都集中在“到底在三县上车,还是等社保满一年后在市区买房”这个问题上。在人才引进政策呼声越来越高的当下,如何买房成了他们比较焦虑的事情。

去年6月份时,我曾写过一篇文章,题目为《到合肥三县买房,还是攒足1年社保后在市区买房?》(公号“小易论楼市”)。当时我建议大家优先攒社保在市区买房,但到年底时形势发生了比较大的变化,我转为建议大家边攒社保边观望,对三县一些性价比高的限价新盘也可以考虑。

但时至今日,合肥房地产形势更加严峻,我们将如何调整下一步购房策略?是应该在合肥三县买房,还是等社保满一年后在市区买房?这篇我将详细分析一下。

地缘优势大于区划优势

经济学中有个级差地租的概念,它有一个形成条件,就是距离市场的远近。距市场较近的地块,运费较少,可获得超额利润,这个道理同样可以套用在城市土地价值中。

市中心通常是各种资源聚集的地方,比如学校,医院,公共机构,商业中心,就业岗位等等,那么住在市中心的人,资源使用成本会大大降低。因此同等条件下,我们看到市中心的房租要高过市郊,市中心房价和土地价格也要远远高于市郊。

以市中心为圆心,距离越远,房价越低。合肥是多中心发展,已经形成实际意义上的3个市中心,分别为环城河内,政务区和滨湖区。

以政务区为例,政务区核心位置的凯旋门和置地栢悦公馆,平均房价在2.5w以上;靠近边缘的习友路南,均价则降低到2w-2.2w左右;政务区外围经开区融科城房价为1.7w左右,而地铁三号线尾站的世茂翡翠首府,价格在1.5w左右。

我在泛经开区的文章中分析过,合肥成交量最大的一个二手房小区禹州华侨城,本身是肥西县产证,但与政务区仅一河之隔(公号“小易论楼市”《2017年合肥泛经开区房价分析及购房建议》)。由于不限购,其平均成交价格达到1.55w,基本跟周边市区产证的小区相差无几。

地铁三号线尾站的原树提香,属于肥西产证,成交均价1.5w左右,跟相同位置市区产证的世茂翡翠首府几乎一样。位于高新区地铁四号线沿线的百商现代名苑,属于肥西产证,成交均价1.6w+,比周边大部分合肥产证的小区都高。

这两天北城新开盘的万科苏高新中央公园,属于长丰产证,均价达到1.48w,比距离合肥市中心70公里外的长丰县城高出太多。紧挨着瑶海区的中海城,属于肥东产证,备案均价在1.25w,而附近市区产证的二手房成交价格也不过如此。

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