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楼市新一轮调控有哪些变化?

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04-17 11:48
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始于今年两会后的新一轮调控,出现了一些新的变化,诸如摇号买房、严控投资、限购扩容等等。这样的变化,其实是在“房住不炒”的总体政策调控要求下,保证正常需求并进一步抑制投资投机。

调控持续力度加大

今年两会后,楼市调控的力度进一步加大。

据不完全统计,自3月下旬以来,包括海南、深圳等多地先后下发房地产调控政策。到目前,已有16个省份和城市出台了房地产相关调控政策,主要调控手段包括限购、限售、提高首付比例、摇号买房等等。

从政策“发力”方向来看,这一轮调控仍以“因城施策、分类调控”为基调,并直指房价上涨过快地区。进入3月份以来,以昆明、贵阳、大连等为代表的西南及东北部城市的房价出现了明显上涨,同比涨幅接近或者超过10%,同时叠加因需求大增而导致库存偏低现象,出现过热迹象,因而在“房住不炒”的总体政策要求下,各地纷纷出台政策,以收紧调控。

虽然政策调控力度在不断收紧,但对刚需的保护,调控政策已经做了明确的安排。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出,目前在需求端的管控方面,此前通过限购等政策,有效地抑制了投资投机需求。而接下来在库存偏紧、房源不足的情况下,通过摇号政策进行管控,这样也使得在既有房源规模下促进了购房交易的公平性。“但现在在此类摇号政策基础上,会有更加精细化的内容,主要是采取了优购的模式,即让棚改、首套等购房者优先购房。所以可以看出,政策虽然持续收紧,但对于刚需购房者的支持力度是在加大的。”他说。

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业内人士表示,对于两会后楼市调控力度进一步收紧,并不感到意外。在专家看来,从各地出台的具体措施,既符合房地产市场的调控方向,又能保证当地楼市的健康发展,房价过快上涨态势会被平抑,从而改善市场预期。

调控都有啥变化?

那么,新一轮调控又都采用了哪些具体措施,与之前相比,又有什么变化?

业内人士认为,自2016年9月份以来,楼市经历了五轮较为密集的调控时期,每一轮调控都有不同的特点,如2016年四季度第一轮调控,主要调控措施为限购,在2017年两会期间,则加进了限售措施。那么,这一轮调控,与之前相比又有什么不太一样的地方呢?

摇号买房成为标配

虽然摇号买房并非近期出现,但是作为一种调控手段,已被越来越多的城市所采用,这是这一轮调控最为明显的变化。

两会后,杭州、成都、西安纷纷加入摇号购房城市之列,将摇号作为调控手段之一。随着不断有新的城市加入,摇号买房与限购、限贷、限价、限售等调控手段一起成为楼市调控的“常规武器”。据了解,摇号买房措施最早出现于一线城市,包括北京、上海等最先开始采用,此后,武汉等城市也开始采用这种方式。

摇号买房调控措施的出现,在一定程度上与保护刚需有着极大的关系。记者注意到,目前热点城市的库存出现了下滑,有些城市的存销比甚至低于10~15合理水平,而通过摇号买房措施,能够让相对稀缺的库存更容易导入到刚需购房群体中。

此外,摇号买房措施也能够降低买房“套利”的可能性。据了解,在一些热点二线城市中,采用了限价措施,导致一些新开楼盘售价低于周边二手房价,因此出现套利空间,同时还催生了“炒号”,诸如南京等城市出现了通宵排队买房的现象及倒卖房票现象。而摇号买房的措施的推出,则能够有效防止“炒号”现象的发生,有利于维护正常的销售秩序。

限制投资力度加大

楼市限制投资的力度越来越大,这也是这一轮调控一个比较明显的特点。

近日,海南省出台了被称为“史上最严”的限购措施,调控政策规定非琼籍家庭限购一套住房,需要提供累计60个月社保缴纳证明,首付比例不低于7成,自获得产权证之日起5年内禁止转让。部分核心生态保护区限购政策基本谢绝外地人购买,从而杜绝了外来炒房者。

而深圳则推出了“三价合一”的政策,也是希望通过降低杠杆来遏制二手房投机炒作。来自银行方面的解释,该政策实施将全面压缩“阴阳合同”生存空间,打击利用高杠杆投资投机购房,夯实差别化住房信贷政策,抑制二手房价格过快上涨,并提高税负公平性。同时,也将完善二手房市场监测管理,有利于房地产市场主管部门全面掌握真实二手房成交价,为房地产调控提供更可靠的数据支持。

海南和深圳的做法,无疑让房产投资雪上加霜。在“房住不炒”的总体调控思路下,对于投资投机性需求的打压持续高压态势,包括限售、提高二套房首付和上浮利率等等调控手段,均出于这方面的考虑。相信在未来出台的调控措施中,限制投资的力度会越来越大。

限购范围扩大

越来越多的迹象表明,限售已经从热点二线城市扩散到三四线城市。

根据近期各城市出台的调控措施来看,包括大连、阜阳、昆明等地出台的调控政策表明,“限售”范围进一步拓展。此外,今年的楼市政策在保持严厉调控的态势之外,限售政策已下沉到三四线城市。

业内人士分析指出,采取限售措施或者扩大限售范围的城市,多数面临着房价上涨压力,以大连、昆明为例,根据国家统计局发布的“2018年2月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数”数据,大连和昆明同比涨幅分别达到10.7%和11.4%,排在全国前列。

专家表示,限售范围的扩大在情理之中。相比较而言,限售措施是一种比较有效的调控手段,尤其是对于抑制投资投机性需求来说直接有效。预计未来在一些出现过快上涨的三四线城市,会加入到限售行列。

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