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万科180万出租三居室,是“疯了”吗?

Analyst资讯
04-17 11:38
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180万拿房,看到这个你是不是以为这是买房价格,或者是哪个公司租办公场地的价格。很抱歉那你错了,这仅仅是租一家90平左右的小3居的价格。看完是不是觉得心里一万个草泥马,心想这是那家没良心的公司,这么坑租户。

这家公司不是别人,正是房地产的带头大哥万科。近日万科A发布消息称万科翡翠书院将启动预租,房屋为90平左右的小三居,租金一次付清10年180万起。看到这,很多人估计心里都在骂万科是不是缺心眼,人家有180万还来租你的房,还不如交个首付,自己买房去。

但这是真实万科脑残吗?万科真的想不到这层面吗?恐怕真不是,作为一家世界500强房企,人家的公司那也是人才济济,还能想不到这层面?之所以还这么做,估计也是形势所迫、情非得已啊。

万科180万出租的背后?

19大报告明确提出,房子是用来住的不是用来炒的,要建立租购并举制度,建立长效租房机制。报告一出,也基本是给房地产企业划重点了,就差明着说,你们以后业务重心就放在建立租房上把,别天天想着建房子卖了。国家都这么说了,作为房企龙头万科自然而然要去响应政策了。

但响应政策,建立长效租房机制,是需要改变公司的战略定位的。自然而然就会带来很多需要面临的新问题,而这些问题,也是万科收取180万天价房租的根本,具体如下。

展开剩余70%

第一就是发展长效租房机制,将会使得营业收入大幅减少,因为租房他不像是买房。人家是一个月一个月给你交房租,不像卖房,一次性收清。而根据北京房价和房租的比率来看,房租房价比只有3%左右。

如下图是万科A2017年的营业总收入,来自卖房的收入比率占到了公司总收入的95.93%。而如果变成了租房的话,虽然拉长的投资周期,但会使得单年的总营收大幅萎缩。

而营收的减少对应的自然就是公司净利润的减少了,但因为房企的资金大部分来自银行,卖房回款快,租房回款慢,这样也会增加房企资金使用成本,使得净利润进一步压缩,会净利润的萎缩幅度甚至要大于营收。因此万科A一次性收10年的房租也是从公司经营层面出发,因此也是无可厚非的。

来源: AnalysAI

第二就是所有房企都面临的拿地成本的问题了,从下图可以看出,最近几年房企拿地成本在逐年上升,这也就是房价为什么一直涨的重要原因之一了。由于地方财政问题,发展租赁市场公司拿地成本也不会下降,羊毛出在羊身上,不能在房价上下功夫,所以房产公司只能在房租上下文章。因此也就出现了万科180万租房的事。

来源: AnalysAI

第三就是现金流的问题了,现金流本身就是任何一家企业的生命线,而现在大背景又是金融去杠杆货币收紧,现金流更是重中之重了,从图中就可以看出来,房地产公司现金流比去年下滑了很多,虽然现在还不至于出现资金危机,但防范于未然,万科就需要保持充足的现金流,而租房市场本身就是投资回报周期长、回款速度慢的行业,所以,无奈之下,只能通过延长年限来尽快回笼资金了。

来源: AnalysAI

房地产未来将出现寡头格局

受金融去杠杆、房地产改革等影响,万科面临的问题,不仅仅是单个公司的问题,而是整个房地产行业所需要面对的问题。而金融去杠杆和房地产改革将会是一场持久战,而这次过程中,将有大量的小房产公司面临倒闭重组的问题。而从最近的货币数据表现来看,去杠杆已经初见成效。

从下图可以看出,在金融去杠杆的大背景下M2增速下滑,社会融资规模再大幅缩小,以前一些小房产企业资金就是通过影子银行来的,而在政府清查影子银行,发展直接融资的政策下,小房地产公司融资将变得相当困难,而即使能贷到款,由于现在市场利率的攀升,也会使得小房产公司融资成本大幅上升,出现资金链断裂的问题,最后只能选择被大房企重组并购。

来源: AnalysAI

而房地产行业的调控和租房租赁市场的建立,会使得房地产企业投资回报率拉的很长,也会对公司现金流要求相当高,小公司在融资方面存在天然的缺陷,大公司则能利用他们的社会信誉度、品牌知名度、资产规模融到资,所以,最后小房企只能破产卖身给大房企了。

其实从2016年房地产大规模调控以来,房地产行业集中度已经出现了大幅上升的局面,而未来金融去杠杆、房地产行业改革都会促使小房产公司加速倒闭,房地产行业集中度上升,最后进入剩者为王的寡头时代。

来源: AnalysAI

此次万科A一次性收取180万租金,看似无脑,实则背后也是无奈之举。也从侧面反映了中国房地产行业的暗流涌动,或许在不久的将来,中国真的会出现几家万亿级别的房企。

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