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除了内需股,物业股也符合避险需求

在平均估值只有10倍左右的港股环境里,物业管理公司的市盈率普遍高达20-40倍,这充分说明物管行业符合机构投资者的偏好。

2018年以来,受地缘政治以及港元汇率走弱等因素影响,港股持续震荡。智通财经APP注意到,港股整固期间,主要物业股走势强劲,彩生活(01778)、绿城服务(02869)年初以来分别累积上涨35.6%、13.8%,雅生活(03319)自2月9日上市以来,已累积上涨18.8%,涨幅最小的中海物业(02669)也有近10.4%的涨幅。

物业公司为何能顺理成章得获得高估值,并且在整体港股行情走软期间,仍能获得稳定上涨?这无疑与固有的行业投资逻辑有关。

行业高成长+非周期性

首先来看一组数据,港股主要4家物业公司2017年的净利润增速相当可观:其中彩生活、雅生活期内净利分别增长70.8%、77%,中海物业及绿城服务分别增长40.2%、35.8%。

据智通财经APP分析,高利润的增长主要源自两方面:一是受益于行业的高成长;二是消费升级时代的到来,品质和服务体验成为新时代的消费需求主导因素。

具体来说,未来10年,物业管理市场规模可能达到2万亿人民币(单位下同)的水平,其中物业管理服务市场在1.3万亿,增值服务市场在7000亿。

同时,伴随消费升级,人均住房面积逐渐提升在空间上升级人们的居住品质,社区服务的品质也越来越受到重视。因此,社区商业和社区O2O模式也随之兴起,使得物业服务越来越体现立体化模式。不过,目前社区商业在我国还处于发展阶段,占商业总体规模比例有限,但从增长潜力来说,绝对是未来的主流。

数据显示,2015年我国社区O2O市场规模达304亿元,并将在未来保持增长,预计到2020年将达到2234亿元,年复合增长率高达49%。

虽然有市场,有潜力,但物业公司究竟是否值得投资,关键还看其能否将业主资源转化为收入和盈利,简单理解,也就是能否盘活线下流量入口。在这方面,彩生活表现较为突出,2017年该公司增值服务与基础服务的利润已经基本持平。

此外,物业行业的非周期性体现在,受益于消费升级以及行业整合,未来十年,整个物业管理市场的服务面积和服务单价都将是单边上升的,因此市场规模将刚性上升,周期性因素导致的波动会很小。

财务指标凸显安全边际

除整个市场环境的利好外,更重要的是物业行业还是一个尚待发掘的行业,毕竟吸人眼球的财务数据是不会说谎的。

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