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价值反思:政府、企业、园区、产业人同根相生

导语

说到产业,今天中联智创创始人、京津冀产业一体化实践者曹志国先生,将和大家共同探讨:在产业园区、地产运作模式不断进化的过程中,除了土地、物业载体以外,其价值所在到底是什么?

政府项目的进化论

今年,随着中联智创战略的扩张,政府项目承接量也多起来,所以,首先我们从政府土地招商开始,讲一讲产业园区发展进化的路径。

1、用地处境:一般工业园用地招拍挂的方式是定向,今年土地政策才刚刚放开,实际落地执行的城市还不太多,土地优惠政策的红利正在慢慢失去,与此同时,土地指标也极度紧缺,陷入两难。

2、税收政策:除了对企业实行免二减三的税收优惠政策,还会依靠专项基金的返还、固定投资返还、专利、高新技术等方式对企业加以支撑。

3、保姆式/一站式服务:如今企业入驻园区,手续办理等已成为标配,一事一议的都是大项目,加之国家政策的倒逼,很多中小型企业得以实现企业扩张。

4、金融服务:政府会给企业对接5大银行,尤其是对接当地银行,因为企业入驻当年几乎没有流水,大银行不存在给予放款,只能依靠当地银行,但也是“雷声大雨点小”,难以解决企业的燃眉之急。

5、股转债:是指投资者以入股方式进入企业资本,待企业正常运转后退出,但是一般风险较大,政府无法承担,目前往往是城投公司在运作,不过这个模式将是下一步保持税源、招商落地以及税源加速的利器,但小企业难以享受此优惠。

6、产业基金:存在的问题往往是有钱花不出去,在如何花、怎么花方面,有魄力的政府已经形成了模式,并且很系统,比如江苏、浙江、新疆等地就走在了前面,未来产业基金定会惠及广大的具有发展潜力的优秀企业。

7、资源整合:指以当地产业资源换取企业投资,或者是以当地政府的采购优势促进相关产业导入。

8、技术支持:遇到重大的突破技术,政府直接投资入股。

9、孵化器扶持:政府自建孵化器,比如有的政府自己建设标准厂房,可以给企业提前定制服务,事后进行成本收费。

10、新政策红利:例如PPP、特色小镇的升级,商业模式在改变,在不断优化。

以上,是通过和近两百家政府沟通后的简要阐述,说明一个问题,政府的思路不断的在变化和延伸,在向更高的风险服务能力探索。

产业园区的价值论

我们再来说说二级市场和城市化的产业园区。原来做的好的园区:位置好、政策好、下手早、成本低、效益好,但是好多因为膨胀,在扩张阶段出现问题,尤其是近两年。

而二级市场的盈利模式,即批发和零售的关系,这个已经运作很多年了。这种模式也即将走到尽头,尤其是销售型单一的盈利模式!只有物业服务的租赁园区,及运营在玩概念的园区,前路也会和遮遮掩掩的空头支票一样,走向虚无。

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