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价值反思:政府、企业、园区、产业人同根相生

中联智创
04-17 10:05
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导语

说到产业,今天中联智创创始人、京津冀产业一体化实践者曹志国先生,将和大家共同探讨:在产业园区、地产运作模式不断进化的过程中,除了土地、物业载体以外,其价值所在到底是什么?

政府项目的进化论

今年,随着中联智创战略的扩张,政府项目承接量也多起来,所以,首先我们从政府土地招商开始,讲一讲产业园区发展进化的路径。

1、用地处境:一般工业园用地招拍挂的方式是定向,今年土地政策才刚刚放开,实际落地执行的城市还不太多,土地优惠政策的红利正在慢慢失去,与此同时,土地指标也极度紧缺,陷入两难。

2、税收政策:除了对企业实行免二减三的税收优惠政策,还会依靠专项基金的返还、固定投资返还、专利、高新技术等方式对企业加以支撑。

3、保姆式/一站式服务:如今企业入驻园区,手续办理等已成为标配,一事一议的都是大项目,加之国家政策的倒逼,很多中小型企业得以实现企业扩张。

4、金融服务:政府会给企业对接5大银行,尤其是对接当地银行,因为企业入驻当年几乎没有流水,大银行不存在给予放款,只能依靠当地银行,但也是“雷声大雨点小”,难以解决企业的燃眉之急。

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5、股转债:是指投资者以入股方式进入企业资本,待企业正常运转后退出,但是一般风险较大,政府无法承担,目前往往是城投公司在运作,不过这个模式将是下一步保持税源、招商落地以及税源加速的利器,但小企业难以享受此优惠。

6、产业基金:存在的问题往往是有钱花不出去,在如何花、怎么花方面,有魄力的政府已经形成了模式,并且很系统,比如江苏、浙江、新疆等地就走在了前面,未来产业基金定会惠及广大的具有发展潜力的优秀企业。

7、资源整合:指以当地产业资源换取企业投资,或者是以当地政府的采购优势促进相关产业导入。

8、技术支持:遇到重大的突破技术,政府直接投资入股。

9、孵化器扶持:政府自建孵化器,比如有的政府自己建设标准厂房,可以给企业提前定制服务,事后进行成本收费。

10、新政策红利:例如PPP、特色小镇的升级,商业模式在改变,在不断优化。

以上,是通过和近两百家政府沟通后的简要阐述,说明一个问题,政府的思路不断的在变化和延伸,在向更高的风险服务能力探索。

产业园区的价值论

我们再来说说二级市场和城市化的产业园区。原来做的好的园区:位置好、政策好、下手早、成本低、效益好,但是好多因为膨胀,在扩张阶段出现问题,尤其是近两年。

而二级市场的盈利模式,即批发和零售的关系,这个已经运作很多年了。这种模式也即将走到尽头,尤其是销售型单一的盈利模式!只有物业服务的租赁园区,及运营在玩概念的园区,前路也会和遮遮掩掩的空头支票一样,走向虚无。

很多企业家有这样的认识:不是实体企业不好做,是因为原来做的太舒服了。以前实体企业有太多不规范,导致现在在盈利模式、管理、公司规范等方方面面落下一堆通病,企业产品不具备唯一性,没有规范的服务体系,没有形成广泛的品牌认知和品牌粘性,大部分的交易都只是在拼价格,拼成本。痼疾不改,始终走不远,突破和成长才是实体企业自救的唯一方法,否则结局还将继续惨烈下去,毕竟外界和时代仍在风云变幻,固步自封就等同于自裁。

反观产业地产,作为产业载体、企业的生产资料,其机遇和发展才刚刚开始,需要做的只是从自我诉求进化到用户诉求,这是产业地产的本质问题,也是除了土地、物业载体以外最本分的价值所在,更是这个行业核心竞争力爆发的原点。

一切以服务企业为本,以企业诉求为出发点,包括政府园区在内,我们都要从甲方思维转变为丙方思维,将业务模式调整到平台模式、服务模式,以服务的意识、服务的能力、服务的态度制动企业乃至行业发展,自然而然会由以前的暴力盈利模式发展为合理的、可持续的盈利模式。

只有大行业有这个思维和态度,有这个决心,去抛却昔日的资源模式,我们产业人才有可能实现应有的价值,所有的付出才会有成果,起点对才能保证中途和目的地始终一致。

互动答疑

问:目前也有园区实行保姆式的服务+返税优惠政策,可是作为企业来讲,真正能落到的实惠少之又少。尤其是小企业根本就难以享受到这样的“红利”政策。请问曹老师中小企业如何在这夹缝中生存?

曹老师:中小企业需要的是技术方面的突破和思维的转变,无论是传统行业,还是产能过剩的行业,只要大行业不景气,即使是高新企业都不可行。

举个例子,我们的一个企业家用户,做的是煤矿、矿山产业的配套设备,前五年还可以,近三年则经营困难。他有两项专利,一个是国内第一,另一个是全球第一,但是大行业不景气,怎么努力都是原地踏步,必须改变思维。最近,我们帮他对接政府资源、央企资源以及一带一路的资源,跟着大企业走出去,效果明显有所突破。

问:像传统行业想转型没有资金或技术对接,企业转型升级真是太难了。

曹老师:如果思维不转换,那就要面临被淘汰,在行业洗牌的当口,最可怕的就是思维上不升级、不开放,这次京企外迁有70%的企业存在你说的这种情况。

另外,要强调的是,产业园区是生产资料,是经济活动的源动力,需合理布局,既要规避风险又要创造未来,内生动力、加外部帮扶,共同作用,才能实现企业和自身的腾飞。想把一个产业做起来,不光是政府的单一能力,更需要多维度的组织,不断的优化,如技术、人才、研发、企业家的情怀、成本、市场、空间、资本、政府的政策、用户的包容、风险能力等等。

问:企业自己单打独斗是很难解决这些问题的,作为产业园区我们怎样来助力企业实现升级,实现自身价值?

曹老师:关键还是要回归到企业家自身行业和产品上,如果这两个要素没问题,其他问题都可以解决。比如,我们一直提倡的资源整合,专业人提供专业服务,形成产业链闭环,我们要朝这个方向努力,纵观未来也必定朝这个方向发展。

虽然近两年产业人有点迷茫,不知自身价值在何方,但有一点是很明确的,产业人、开发运营商、政府我们有共同的客户——企业,服务企业家是我们不变的法则,所以,都要保持服务我们共同客户的一致理念,以企业家的初心和思维谋发展,产业天下还是我们的!

我们终会在服务企业的过程中,找到产业人自己的价值,终会成为产业联合体、产业共生体,并一起努力在路上!

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