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专家:海南土地已炒作得比较高 应建立长效发展机制

焦点看房
04-17 09:42
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4月14日,新华社受权发布《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》(以下简称《指导意见》)。《指导意见》提出,要制定预案,稳定市场预期,坚决防范炒房炒地投机行为。有研究人士表示,自贸港的改革势必会提升城市和区域价值,后续投资的机会较大;且将会加大各类资源的导入,进而利好此类省份商业机会增加。但要防范炒作,尤其是地产行业方面,要严管购房市场,防范各类投机需求的进入。

专家:海南土地已炒作得比较高 应建立长效发展机制

4月14日,新华社受权发布《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》(以下简称《指导意见》)。《指导意见》提出,要制定预案,稳定市场预期,坚决防范炒房炒地投机行为。

其实海南自2017年以来已多次出台房地产调控政策,遏制投机性购房,保持该省房地产市场平稳健康运行。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《每日经济新闻》记者表示,海南属于全国优秀的旅游市场,实际上海南市场一直是被看好的,现在自贸港的改革势必会提升城市和区域价值,后续投资的机会较大;且将会加大各类资源的导入,进而利好此类省份商业机会增加。但越是这样,越要防范炒作,尤其是地产行业方面,要严管购房市场,防范各类投机需求的进入。

政策调控稳定房价

实际上,就在3月31日,海南省住建厅发布了《关于做好稳定房地产市场工作的通知》,要求非本省户籍居民家庭在海南省范围内只能购买1套住房,且购买时申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%,取得不动产权证之日起5年内禁止转让等。

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中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,近期出的房地产调控政策就是为了避免现在大力炒作自由贸易港。短期内禁止买卖或让房价维持稳定是可以控制房地产发展的,但长期来看很难做到,还需要从国家和海南方面研究解决一些新的问题。

在宋丁看来,现在海南控制房价,就是为了避免在产业还没得到发展时,出现大力炒作地皮、房价上涨等泡沫。不过长远来看,在产业得到发展、人口增长时,房价合理上涨是正常的。

专家:海南土地已炒作得比较高 应建立长效发展机制海南省统计局数据显示,今年1~2月,全省房屋销售面积245.30万平方米,同比下降31.0%;房屋销售额378.38亿元,同比下降11.8%。

中国城市发展研究院投资部主任刘澄表示,参考中国香港地区、新加坡等亚洲开放程度较高地区的房地产行业发展经验,海南在建设国际自由贸易港的同时,也要加速推进共有产权住房产品上市。既要满足原住民的住房改善需求,也要兼顾新移民的安居需求,做到居者有其屋。针对普通居民“刚需”与高收入人群“特需”,提供差异化的土地供应、住房产品设计与税收政策。

其实3月31日海南省住建厅发布的《关于进一步完善我省住房保障和供应体系的意见》中就提到,要逐步完善住房供应保障体系,通过发展公共租赁住房、共有产权住房,以及实施棚户区改造,满足本地困难群众基本住房需求;加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度等。

实施双控行动

《每日经济新闻》记者注意到,《指导意见》提出,实行最严格的节约用地制度,实施建设用地总量和强度双控行动,推进城市更新改造,对低效、零散用地进行统筹整合、统一开发,确保海南建设用地总量在现有基础上不增加,人均城镇工矿用地和单位国内生产总值建设用地使用面积稳步下降。

早在今年1月初,《海南省人民政府关于进一步加强土地宏观调控提升土地效益的意见》就提出要坚持“总量锁定、增量递减、存量优化、效益提高”等基本要求,坚守发展底线,设定土地资源消耗上限、耕地保护红线、生态环境底线,其他用途用地不得擅自调整规划改变为商品住宅用地。

美联物业全国研究中心总监何倩茹称,整体来看,(上述意见中提出的要求)对市场是正面积极的作用,能提高土地的实际使用效率,海南省的土地资源能更合理地使用。

海南省国土资源工作会议发布的数据显示,2017年,海南供应商品住宅用地面积2165.55亩,同比下降62.91%;成交均价436.52万元/亩,同比增长89.86%。

不过宋丁认为,海南土地已经炒作得比较高,想从高位还原至从零起步几乎是不可能的,不过可以协调未来的发展方向以及建立长效机制来发展。

优化产业结构

据新华社此前报道,近两年来,海南严格控制房地产开发的规模、时序和产品种类,优化产品结构,鼓励发展分时度假、宾馆、酒店等以旅游度假为目的的旅游地产以及商业地产,提升产品品质。在2017海南综合招商活动上,海口市签约的104个项目中没有一个是纯地产项目,金融、教育、医疗、文化等补短板产业占大多数。

海南省统计局数据显示,今年1~2月,从投资种类看,其他项目与房地产开发投资同步较快增长。非房地产项目投资同比增长14.1%;房地产开发投资同比增长13.4%。从行业看,交通运输业、文化体育娱乐业是拉动全省投资增长的主要行业。交通运输业投资增长37.3%;文化体育娱乐业投资增长83.6%。

在刘澄看来,自由贸易港的新契机将全面改变海南省经济发展方式。从长期来看,投资者对海南自由贸易港的房地产投资仍会持续增长,但随着金融、贸易与旅游等板块的崛起,房地产投资占比将会显著下降。

宋丁也指出,海南省的产业结构调整是必须的,下一步的调整一定要放到国际开放、自由贸易港的平台上,通过内部政策和外部贸易服务来推动产业升级发展。

戴德梁行华南及华西区研究部主管及高级董事张晓端表示,更高的开放度会进一步刺激经济和消费的发展。结合现有产业结构(来看),旅游休闲、娱乐健康等产业的进一步发展,高科技、现代服务业的提振都最终带动作为发展载体的物业市场。可以预见,办公楼、商场、酒店、公寓等物业需求将增大,而经济发展对于人口的聚集也将为住宅价值的提升带来支撑。此前海南一系列收紧限购的相关政策会很大程度限制投机炒房需求的进入。

打造国际旅游消费中心 海南迎离岛免税“新模板”

李白桃红的季节,海南迎来全面深化改革开放的新蓝图。《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》(下称《指导意见》)明确:深入推进国际旅游岛建设……积极培育旅游消费新业态、新热点,提升高端旅游消费水平,推动旅游消费提质升级,进一步释放旅游消费潜力,积极探索消费型经济发展的新路径。重要举措包括实施更加开放便利的离岛免税购物政策,实现离岛旅客全覆盖,提高免税购物限额。

目前,以旅游业为主的第三产业已成为海南的经济支柱,且发展空间巨大。据《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》,到2020年,海南接待国内外游客将达7680万人天次,旅游总收入达1240亿元,旅游业增加值占地区生产总值比重达12%以上,第三产业增加值占地区生产总值比重达到60%。据统计,2018年2月,海南接待游客总人数达到908.23万人次,同比增44.5%;旅游总收入108.27亿元,同比增44.7%。

对于《指导意见》有关离岛免税的内容,有券商研报指出,从此前的数据看,免税政策放开,能有效刺激免税销售的增长。目前,海南有两大离岛免税店:2009年开业的三亚海棠湾免税店、2011年底开业的海口免税店。以海棠湾免税店为例,数据显示,2018年3月,其购买人次以及购买金额均有显著的同比增幅,2018年一季度整体的免税销售也保持上升态势。

上市公司层面,中国国旅是三亚海棠湾离岛免税店的全资控股方。据该公司近日发布的2018年预算(草案),今年计划投资总额为50.91亿元。其中,日常类投资13.49亿元,用于海棠湾河心岛项目7.5亿元、股权类投资29.92亿元(主要用于免税零售网络和旅游相关投资)。同时,中国国旅旗下的中免公司拟以15亿元收购日上上海51%股权。交易完成后,公司将间接取得浦东T1航站楼免税经营权,意味着公司在免税标段整合上持续提速。

有行业专家告诉记者,自2011年4月离岛免税政策落地后,又经历了多次放开:免税额度逐步提升,免税品种逐步扩大。该专家表示:“与日本冲绳岛、韩国济州岛等免税区相比,在免税金额、免税税种、离岛方式、经营方式等方面,海南仍有较大探索空间。”

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