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从来没有哪个税种 像房地产税这般牵动社会的神经。

焦点看房
04-17 09:44
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中房网讯 尽管房地产市场屡遭调控管制,但房价永远是人们关心的热门话题。

自2016年开始的本轮调控被业内称为史上最严厉调控。包括限购、限价、限售等全方位政策不断升级。而在降杠杆方面,政策从开发商融资端以及购房者房贷几方面均进行了严控。加息预期增强背景下,房贷成本也一再上涨。

据媒体报道,全国首套房贷款平均利率保持上升趋势。融360监测数据显示,今年3月份,全国首套房贷款平均利率为5.51%,相当于基准利率1.124倍,环比2月份上升 0.92%;比去年3月份首套房贷款平均利率4.46%,上升 23.54%。从全年数据来看,首套房贷平均利率增速逐渐向二套增速靠拢,今年3月份数据显示二套房贷款利率增速首次超过首套房贷款利率增速。

从当前形势下银行提高房贷利率,加强审核并不无道理。融360分析认为:

第一,政策指导因素,控制房贷增量、抑制房产投机、降低居民杠杆均需要银行方面积极配合;

第二,资金成本上升,银行在吸储及参与公开市场过程中需要支付更高的成本;

第三,商业银行本质,商业银行必然是需要获取利润的,业务调整及资金配置上,争取收益最大化。

管清友式劝告

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如是金融研究院院长管清友在博鳌亚洲论坛分论坛上被问及“是否应该加杠杆买房”时,他的答案是,“看金融环境,能加杠杆就加杠杆。”

据我爱我家董事长谢勇透露,北京“3·17”新政后,约有34%的人一次性全款购房。但在“3·17”之后12月时间中,这一比例比之前涨了10%。谢勇表示支持加杠杆买房,他认为银行的贷款利率很低,建议能拉长期限就拉长;另外,现在商业按揭贷款被压缩得厉害,加杠杆其实可以对冲通货膨胀率,能加杠杆就加。政府已经限制了,但公积金还可以用。

不过,在流动性收紧背景下,房地产从业人士却持相反看法。中原地产首席分析师张大伟认为,美联储加息犹如一柄“达摩克利斯之剑”,悬于全球金融市场之上,人民币也不例外。资金流动的加剧将有可能带动部分国内资金转变投资方向。国内目前大部分投资资金主要集中在房地产和股市当中,资金的投资方向发生转移,极有可能导致中国楼市及股市的动荡。张大伟表示,整体资金价格上行趋势还在持续。2008年经济危机后,美联储每25个基点的降息操作,大约助涨了中国房地产投资增速4个百分点。考虑到市场的中长期走势尚不明朗,房产变现能力偏低,买房(特别是非核心城市)已不再是稳妥的投资选项。

就目前购房加杠杆实际操作而言,易居研究院研究总监严跃进也表示,“一般来说,加杠杆本身并不能支持,本身属于违规现象,这个时候加杠杆的提法是不合适的。至于购房者自己如何操作,要看具体情况。但如果购房者盲目加杠杆,别的风险不说,后续如果有违规资金进入楼市,往往会有较大管制,这甚至会影响购房资格。”但严跃进也认为,购房者潜在需求仍较大,这在于无论是刚需还是改善需求,都有购房意愿。所以资金方面需要自己把握,不要违反当前购房的基本政策。

仇保兴的警告

那么,在“房住不炒”政策背景下,未来加杠杆买房行为是否会得到支持?

58安居客房产研究院首席分析师张波认为,无论是十九大报告提到的“租购并举”,还是今年两会明确的“安居宜居”目标,对于国内住房发展来说,最重要的指导方向就是:保障合理的住房需求,坚决打击炒房需求。这也是立足于基础国情和房地产政策实践教训,对房地产市场长期发展方向的科学再定位。对于部分专家提到的买不起时多买两套,先不论是否可行,但从行为角度就有炒房嫌疑,绝不可取。

“加杠杆、多买房逻辑,或许在前十年被证明有效,并且也助力炒者房更多获利,但这并不代表楼市发展的下一个十年还会延续这个逻辑。我们可以看到,十年来房价上涨与宽松货币政策下的流动性过剩都有着明显的正相关性,防控房地产泡沫风险的重要手段之一就是强化金融监管,并以防范系统性金融风险为底线。因此可以预见,对于加杠杆严厉打击也绝不是短期行为,而是会长期坚持的方向。”张波的看法是,楼市未来十年,几项基本面的变化决定了住房的投资属性将会逐步弱化:其一是政策面变化,“房住不炒”不是短期方向,而会长期决定楼市的政策指向;其二是资金成本限制,不但房企受到直接影响,投资者也将面临更为严苛的限制,甚至资金成本的提升追赶不上房价上涨的脚步;其三是市场供求因素变化,保障性住房和租赁房源(尤其是长期租赁房源)的大量增加,将极大分流购房人群。

因此,住房投资属性弱化将是个较为明确的趋势,投资者或许还将从楼市中获利,但期待暴利已然不现实。

对于加杠杆买房这一议题,住房和城乡建设部原副部长仇保兴发出了一项警告。他表示,“美国2008年的危机怎么来的,实际上就是给买不起房的人加很大杠杆造成的。你想着加杠杆赚大利,实际上就违反了‘房子用来住的,不是用来炒的’。如果这个房子你是买来住,加点杠杆没有问题;如果房子是炒,你加了杠杆,但最后楼市波动了,那你就会倾家荡产,这个风险是很大的。杠杆是双刃剑,对购房者是这样,对金融市场也一样。另外,即便你有愿望加杠杆,但政府不一定会让你用杠杆。有一个数据非常说明问题,美国居民的杠杆率从20%提升到50%,用了整整80年,中国用了多长时间?用了12年。”仇保兴表示,现代金融发展使得很多人觉得买房子赚钱太容易了,然后大家纷纷加杠杆,这使得居民负债率大幅度上升。“美国2008年的历史教训还非常深,会造成整个金融的不稳定,金融不稳定就是杠杆率决定的。”

事实上,2018年居民去杠杆已经成为监管重点。未来将加强引导,防止居民债务过快增长、向房地产领域过度集中。海通证券首席经济学家姜超在其公众号上表示,如果下决心管住影子银行发展,让各项贷款回归到银行表内,而由于银行的表内贷款受到资本充足率、政策监管等多项约束,那么相当于掐住了资金过度流向房地产企业的渠道,那么地价比房价贵、地价推着房价走的现象就难以再现。如果真的能放开银行表内存款利率上浮,那么居民储蓄的实际利率就能由负转正,居民存钱的意愿就会大幅上升,那么居民贷款买房投机的意愿也会大幅下降,房地产泡沫将会得到极大的抑制。

香港瑞安集团主席罗康瑞感也提醒,“我们国家很特殊的现象,是大家都相信买房子一定赚钱。所以很多房子投资之后都不租出去,是空的。这是需要想办法调整的。”

来源:21世纪经济报道、证券日报、姜超宏观债券研究,中房网综合整理

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