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180万租10年贵了?这一次,你真的错了!

租购并举时代,万科是先行者之一!

这几天,万科首批自持租赁房项目——北京翡翠书院示范区开放,平均近两万元的月租金引发舆论热议。

市场发出一连串疑问:

为何要设这么高的租金?

面向的租户是谁?

万科为什么要这么做?

还有人发出了终极之问:月租两万元和月供两万元,你选哪一个?

说句实在话,万科挺冤的。

不论是从成本反推定价,还是从房子的品质对不对得起这个价格,抑或对比长租和买房算一笔经济账,质疑万科“抢劫”恐怕都说不过去。

不过上面这些不是我今天要说的重点。

翡翠书院的遭遇,实际上反映的是进入租赁住房市场的开发商们面临的普遍尴尬——租购并举到底该这么做?还面临哪些问题?需要哪些支持?等等。

毕竟,作为国内地产界的多年的一哥,如果万科这个在全国范围内的都极具标杆意义的项目都举步维艰的话,其他项目面临的问题恐怕就会更大了。

尴尬之一,房地产行业本身是一个重资产高投入的行业,但租赁住房市场尤其是长租公寓却是一个投资回报周期非常长的产品门类。

以往,开发商拿到地,盖完房子,卖出去,钱收回来,再盖下一套房子,完成了资金链的循环,是一个非常简单直接的商业模式。更不要说,房子还没盖好就可以开盘卖钱,收到购房款再接着盖的中国特色了。

但在长租公寓市场,这套商业逻辑就失效了。

搞租赁,开发商的前期投入并没有减少,甚至考虑到精装修、运营服务等因素,成本还要来得更高。但是,要收回这笔投资,周期就从以往的两三年变成了至少十年以上。

一方面是高昂的地价占据了成本的绝大多数,可以说是开发商进入租赁市场的第一大拦路虎。连万科这个项目都要靠发起私募基金代替自有资金投入来缓解资金压力,更不要说其他中小房企了。

另一方面是相比房产交易,出租房屋的收益率偏低,融资成本、运营成本却偏高,其中的大头就是税费。

据估算,按照当前的房地产税收政策,出租房屋要缴纳营业税、房产税、所得税等,累计超过租金收入的20%,再考虑租赁管理成本支出,净租金收益率只剩下2.5%左右。在现有的政策体系下,若没有政策支持,住房租赁市场很难挣到钱,也很难形成规模化。

对开发商来说,这是难以承受的资金压力。

以万科这个项目为例,仅拿地成本万科就花了109个亿。另据万科透露,建安、装修、资金利息等加起来超过50个亿。

万科曾表示,“我们的拿地成本为35339元/平,含建安、装修后的含税总单方成本达到58019元/平。”

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