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左手规模,右手利润:这样的保利很可怕!

地产那点事
04-17 09:24
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何谓顶尖高手?

根据木桶理论,一只木桶能盛多少水,是由最低的那块木板所决定的。

所以,顶尖高手不一定在所有的领域都登峰造极、炉火纯青,但绝对不会有明显的破绽。

中国的房地产市场中,只有第一集团的万科、恒大和碧桂园称得上是顶尖高手,其下几个企业,或多或少都有些不足。

它们要么规模相对尚小,要么偏居一隅、影响力范围不大,要么负债偏高、营运有压力。

譬如,保利地产。

在讲求执行力和效率的房地产市场,作为央企的保利,总是比较引人注目的,也有冲击前三的态度和决心,但是前几年停滞的盈利能力终究是个隐患。

在2017年,保利终于补齐了短板,坐五望三,稳稳当当。

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利润重新上弦

人间四月天,老树开新花。

4月17日,保利地产发布了2017年年报。报告显示,2017年公司实现归母净利润156.26亿元,一扫前两年疲软之势,同比增幅达到25.80%。

展开剩余83%

保利在年报中称,这得益于行业复苏所带来的业绩提升:2015年以来,国内房地产市场持续回暖,带动了房地产行业整体利润率水平的回升。

不管怎样,“保”住了“利”润,保利的确是可以为自己正名、扬眉吐气了。

多年来,保利在营收规模上始终稳居行业前列,但增收不增利的现象已经持续了两年。

保利历年年报显示,2015、2016年,公司营收的同比增长速度都超过10%,但归母净利润的同比增速仅为1.21%和0.60%,基本属于持平状态。

这就比较尴尬了。

我们都知道商业的本质即是追求利润。一家企业只谈规模、不求利润,那和只谈恋爱不结婚有什么区别?

这几年,头部房企在盈利能力上都不含糊:

在万科看来,“发展质量”优先于“规模增长”。2015-2017年,万科归母净利润同比增速都在15%以上,2017年更是同比增长33%,达到281亿元;

恒大在2017年的净利润直接翻了一倍,达到370亿元;

宇宙第一房企碧桂园近两年的净利润增速分别是41%和110%。

不论是和自己比,还是和同行比,可喜的是,在2017年,保利终于清除了阻碍盈利的痼疾,重新找回了增长的源泉,匹配了第一央企上市房企的身份。

需要指出的是,保利盈利能力的改善是建立在庞大的规模之上。

2017年,保利地产销售金额达到3092亿元,排名中国房企第五,47.2%的同比增速是近7年来最高,优于行业34个百分点。

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规模稳中提升

让我们来看看保利究竟做对了哪些事情。

2017年,保利坚持贯彻“以一二线城市为核心,向城市群、城市带纵深发展”的战略布局,深耕城市群、城市带,高度契合国家主推的湾区概念、经济带概念。

在粤港澳大湾区,保利地产凭借其丰厚优质的土储,2017年销售额近千亿。

这和保利拿地策略的转变也有关系。

公告数据显示,2017年保利全年拓展项目204个,拓展面积4520万平,总成本2765亿元,分别同比大幅增长了88%和128%。

在拓展方式上,合作和收购逐步成为保利最主要的扩张途径之一,2017年其拓展面积超过一半来自于合作和收购。

受益于积极的土地拓展,保利地产储备了丰厚的土地资源,未来2-3年的业绩都有了保障。

不信你看,2018年保利继续保持了高速的增长——

根据保利发布的一季报,公司今年一季度实现签约面积592.76万平方米,同比增长41.71%;实现签约金额869.33亿元,同比增长51.42%,排行第四。

其实在2017年,保利的销售额、销售面积和排名第四的融创差距不大。现在既有了规模,又补齐了利润,保利显然可以非常有底气地“坐五望三”。

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为什么保利可以

诚如年报里所说,保利的增长得益于2015年以来的这波房地产复苏。事实上,几乎所有的开发商都享受到了这一红利,但是各房企的策略设计不同,成长的途径、发展的程度也不同。

和恒大、碧桂园等向三四线城市延伸不同,保利的基本盘是在一二线城市,向城市群、城市带纵深发展。

根据年报,2017年,保利销售82%来自于一二线城市,持续深耕的三大核心城市群占比近70%。

截至2017年末,保利待开发土储面积高达9090万方,其中一二线城市占比达到63%,高质量土储为未来销售业绩的释放奠定了坚实的基础。

深耕核心城市的优势在于,一二线城市是2015年以来房市行情上涨的最大受益者,不仅价格上涨的时间早,而且价格上升的幅度大。

别看16、17年三四线城市在一二线城市的带动下开始猛涨,但一来基数低,利润空间的延展性不高,二来增长的天花板低,现在已临近结束。

目前来看,三四线城市有太多的购房伪需求

从金融上看,银根紧缩显然会加大购房者的购房成本;

从土地上看,三四线城市的不缺土地,缺的是交通、教育、医疗等基础配套设施;

从人口上看,人口外流是太多三四线城市面临的窘境。

而在“房住不炒”“租购并举”的调控下,注定了有一部分三四线城市购房的刚需被挤出市场,被租赁房所吸收。

要实现高质量的发展,一二线城市中高端市场还是兵家必争之地。守住这块蛋糕,任凭外面风吹雨打,我自巍然不动。

从某种程度上看,保利和同为央企的中海挺像。

中海目前进驻的城市大约有30多个,基本也是以一二线城市为主。新储备的项目分布在北京、成都等城市。

去年,中海实现营业收入港币1660.4亿元,净利润率高达24.6%,成为房企“利润王”。

作为央企房企的扛把子,保利的觉悟不比任何企业低。

随着2016年、2017年高价销售的项目在2018年、2019年进入结转高峰期,预计保利地产将进入业绩丰收期,未来业绩值得期待。

左手规模,右手利润,保利的明天,会有多可怕?

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