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根据数据调查:300位投资人告诉你今年投资的风向

地金网
04-17 09:21
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————地金网

今年的房地产业,融资趋难是板上钉钉的大问题。但市场参与者亟待寻求新的融资渠道,受此推动,房地产信托、私募基金、房地产证券化如何展望?

2018年的房地产行业趋势如何?《中国房地产金融》《地金网》面向银行、房企、房地产私募基金、券商、信托、研究机构等多方业内人士进行了问卷调查。截至4月3日,在收到超过300份的样本数据中显示,“严苛调控带来的政策风险”与“房企销量低、融资难的偿债风险”成为人们集中关注的问题。

诚然,去年以来,中央层面陆续出台了多项严苛的监管措施,为规范银行业各类表内外融资乱象,房企资金面已经收紧。2018年在此基础上进一步加强,中央明确管住货币供给的总闸门,除了对银行本身加强住房信贷管理,提高对贷款风险防范以外,对于基金、信托、债权发行等统统加强管理。

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整个经济都处在降杠杆的过程中,除了传统的融资手段,房企开发商会寻求怎样的新型结构性融资工具?而银行与非银金融机构对地产投资的偏好度又发生了哪些变化?本期特别报道基于对房地产融资的各类渠道进行调查分析,预测2018年中国房地产金融的重要走势。

喜忧参半,房企资金路漫漫

融资难成为房企共同的痛点?先看房企开发商怎么讲。

在3月26日中国恒大的业绩发布会上,其董事局主席许家印回答了《中国房地产金融》《地金网》关于融资环境趋紧的问题,他表示:“房地产企业融资难度增加,对于中小企业而言这是很严峻的,但对于大企业而言,这是并购的好机会。银行偏好稳健运营的大企业,恒大从去年开始资金运营良好,融资成本降低了2-3个百分点。”

除了银行借贷以外,去年恒大还多次发行了大额的优先票据;又对2018-2020年到期的旧票据进行了要约交换,推迟偿还时间。同时,通过三轮站投,恒大引入包括中信、中融、深业等央企与金融机构作为战略投资者,完成了国内房企史上最大规模约1300亿元的股权融资,有效降低了企业的净负债率。

碧桂园方面,截至2017年末,集团的加权平均融资成本降低至5.22%,达到近年最低水平。同样,碧桂园2017年现金及银行存款为1484亿元,现金短债比2.17,另有约2485.1亿元的银行授信额度尚未使用,营运资本充裕。

但也并非毫无担忧。碧桂园近5年来,长短债比持续下降,在房企越来越难获得长期借贷的环境下,短期偿债压力提升,今年的业绩报告会上碧桂园不设销量目标,也许正是其忧虑的体现。

新城控股集团高级副总裁欧阳捷也在其个人微信公众号上发布了名为《50强成为房企融资新门槛》的文章。显然,无论是在内地的信贷融资、发行公司债,还是在境外发行美元债,大型房企的融资能力相对强很多。发展境遇的不同,也造成了大量的行业并购机会。

对此,仲量联行中国区研究部总监周志锋认为:“大浪淘沙,经过这一段时间政策和市场的考验,一些拥有优质品牌背书、成熟全面融资渠道的品牌房企将会进一步扩大市场份额。”

“大鱼吃小鱼”的局面会进一步加剧。克而瑞数据显示,2017年全年品牌房企中TOP10的房企集中度(销售金额)达24.1%,相较于2016年上升了5.8%。而Top100的品牌房企集中度更是大幅上涨了10.7%,达到55.55%,首次超过一半。

易居研究院研究总监严跃进则建议,房企应该采取更为灵活多元的融资方式应对市场变化。“金融管控从紧的趋势很明显,但实际上各类偏好度是不一样的。对于银行信贷来说,在对大开发商的项目支持方面,其实力度是没有变化的。中小企业压力较大,但也出现了一些新的现象,比如说部分小城市的小房企,拿地很积极,在于其有博一把的心态,否则地产开发业务就会受到限制。所以大趋势是可以看出,生存的机会压缩,但部分房企转变思路还是有机会的。”

融资渠道多元化

银行贷款作为房企最传统的融资方式,在这两年里也发生了变化,房企对开发贷的依赖程度下降,开发贷占比由2011年第三季度末的32.8%下降至2017年第三季度末的26.0%。而放贷门槛则趋严,房企取得开发贷前必须取得四证,且不得用于购置土地,因此房企在开发最初期需通过其他渠道筹集资金。

不仅针对房企,面向个人的,监管层面更是打出一套组合拳,直接打击了利用综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等多渠道资金用于购房的市场乱象。

数据显示,目前北京地区四大行首套房贷款利率最低上浮5%;广州、深圳四大行首套房利率上浮10%,广州、上海、北京部分股份制行上浮20%。今年以来,银监部门甚至针对违规输血楼市对商业银行已开出10张罚单。部分银行已暂停受理房地产行业新增授信,或暂停房地产开发贷业务。

信托业也不得放松。结合银监会此前下发的《关于规范银信类业务的通知》,明确商业银行和信托公司开展银信类业务,不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。可以预见,在严监管背景下,信托公司地产融资业务更趋审慎,整顿信托业将成为银监会的工作重点。

更多元的融资渠道正在被挖掘。

寻求海外融资是其中之一,瑞安房地产、建业地产以及雅居乐与近期发行的票据及优先永续证券寻求海外资金,年利息均在6.5%-7.0%之间,远高于去年同期4.2%-5.5%之间。

房地产私募基金也表现亮眼,尤其是国内房企对资金的极度渴望,引来国际私募基金的重点关注。世邦魏理仕(CBRE)发布最新报告称,未来三年中国有望吸收来自亚太房地产私募基金的140亿美元资金,成为私募基金最大投资目的地。

在此次调查中,关于“房企融资会向哪些渠道倾斜”,股权融资也成为热门的选择之一。过去多年,房地产行业融资始终以债权融资为主,尽管有信托、私募等形式,但往往沦为通道,“明股实债”现象十分普遍。如今,股权融资的盛行或多或少反映出房企资金压力下被迫转变融资方式的“无奈”。

资产证券化趋热

随着融资难度加大,市场参与者亟于寻求新的融资渠道。受此推动,房地产证券化正迎来蓬勃发展之势。

2017年,多个住房租赁资产通过CMBS、ABN、类REITs等形式实现了资产证券化。2018年注定是资产证券化大发展的一年,尤其是在住房租赁市场。

多位证券化操盘手曾向媒体透露:“以前,都是我们在想怎么和地产公司建立联系,现在变成了一堆地产公司主动找到我们。”

目前房地产资产证券化主要操作模式包括“类REITs”(住房租赁、商业物业)、CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)、运营收益权ABS、物业费ABS和购房尾款ABS等类型。

相较于房企原有的开发贷款、权益融资、非标融资、债券融资(境内外)等外部融资渠道,资产证券化的优势在于:发起人将自身持有的基础资产“真实出售”给SPV,能够实现风险隔离;同时,挂牌之后形成了标准化资产,能够吸引机构投资者低成本资金进入,在非标监管环境趋严的形势下,通过多种形式实现底层资产现金流的安排和重塑,成为房地产企业全链条融资的重要途径。

其实不只是租赁,随着房地产从开发转向开发+运营,各类房地产资产的证券化受到监管的鼓励和金融机构的青睐。2017年以来,已有多家房企和物业持有机构将商业地产、酒店、物流地产等进行资产证券化。

民生证券研究报告称,虽然2018年房企融资趋紧将会延续,融资成本继续提高,但政策会鼓励房地产资产证券化发展,预计资产证券化将是2018年最大亮点。

从2017年10月,国内首单央企租赁住房REITs——“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”获上交所审议通过,发行规模50亿元。到12月,中国首单长租公寓资产类REITs——新派公寓类REITs在深交所挂牌。还有万科印力、保利地产已相继设立商业物业CMBS;上海世茂国际广场CMBN(商业地产抵押贷款支持票据)完成发行。如此多的项目都在迅速推进着资产证券化在国内的成熟发展,中国迎来真正的REITs也变得指日可待。

去年年底,工商银行北京分行也宣布未来五年为北京住房租赁市场参与主体提供总额不少于6000亿元融资支持。由此可见,资产证券化将成为2018年房企融资的一大重要手段。

新兴领域寻求变现

融资渠道收紧后,房企还将寻求更多流通能力强的业务进入市场,寻求变现。2018年的房企投资新风口在哪?在《中国房地产金融》《地金网》进行的“2018中国房地产金融大趋势”调查中,联合办公、数据中心、城市更新、医养地产、特色小镇都榜上有名,而被投票最多的仍是长租公寓这一领域。

以龙头房企为例,社区服务与物业运营已经被提上议程,成为新的发展亮点。碧桂园继续对分拆的物业进行转战港股上市;同时与金融机构合作,在一二线城市发展长租业务。2017年碧桂园正式推出BIG+碧家国际社区,宣布3年内建100万套长租公寓。今年2月,住房租赁REITs也正式获批,成为国内首单百亿规模的REITs产品。

从主体分化来看,大型房企产品线完整,城市布局合理,在建可售储备充裕,若把多种业态与开发阶段进行细拆,结合现金流特点,对应进行不同的融资渠道,这是可行的。不同项目对应不同资金,实现项目交叉支持,最大化利润率,利于调节负债结构,充实资本盈余。

至于办公楼市场,作为近年来的行业热点,在我们的调查采访中,也被多位业内专家提及看好。目前一线城市的新兴区域依旧表现活跃,国内二三线城市升级需求显著,也值得关注。

零售物业领域上奢侈品市场持续回暖,国际轻奢品牌也将继续在中国市场选择性扩张。随着“新零售”的新概念迅速流行与发酵,电商从线上向线下拓展,相信未来零售地产也会迎来新的突破,“线上+线下+物流”模式的租赁需求活跃。

总体而言,正如易居研究院研究总监严跃进在此次采访中,针对未来投资方向所说的,其实未来主要关注两个领域——第一是存量市场的投资,第二是复合型地产的投资。这两个是开发企业投资的重点内容。类似领域也会形成各类投资新风口或新机会。

在今年的两会上,中国人民银行副行长潘功胜明确表示:“我国的房地产信贷质量总体上良好,房地产金融风险是可控的。”紧随中央的政策指导,我们也期待接下来,2018年中国房地产金融的大风是一阵和煦春风。

附:参与调查人员情况

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