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周二市场说丨自由港来了,海南房产会不会大涨

在4月13日的海南建省30周年大会上,习近平主席宣布党中央将支持海南全岛建设自由贸易试验区,支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设。次日,新华社发布中共中央、国务院《关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》(简称《意见》),指出海南发展自由贸易试验区、自贸港发展目标等19项要点。房地产作为区域经济发展的重要一环,海南深化改革必然会对其带来一系列的长远影响。

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房地产支柱地位“让贤”

在经济增长方面,房地产是海南发展的绝对支柱,无论是投资还是税收,房地产都会占到全省总额的50%左右。不过在两会记者会中,海南省省长给出了明确表态:要减少经济对房地产的依赖。而《意见》中,也指出要在海南执行“最节约用地制度,坚决防范炒房炒地投机行为”,从行业上游开始控制住房地产的发展规模。再加上海南省保护生态环境、保障本地居民住房的限制,未来在海南开发房地产的受限势必越来越多。在行业的规模总量上,在海南投资拿地的最好时机已经过去,开发与销售模式会受到很大的挑战。

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土储升值利好先期进入企业

不过在房地产二级市场,无论是住宅还是相关的商业、办公、酒店、度假等产品,销售景气仍有向上的空间。一方面海南建设用地总量受限,住宅相关产品供给相对稳定;另一方面是需求持续增加,海南自由港的经济产业发展势必带来更多的从业人口,也会持续提升常住人口的收入水平和产品品质诉求。在价格上,长远来看各方面产品价格仍有继续向上的空间。

在这一判断前提下,先行进入的房企肯定是受益的。如恒大,在海南土地储备建筑面积达到1654万㎡,雅居乐、碧桂园也突破了500万㎡,2016年末进入海南的宝龙地产也赶上了机会,185万㎡的土地储备将在未来持续为企业提供业绩支撑。

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购房门槛持续提升

从消费者角度而言,未来在海南买房的门槛也势必越来越高。房价上升是一个方面,但更重要的还是调控政策的影响。“四限”政策的严厉程度,在海南执行情况不下于一线。单单是2017年,海南省房地产调控举措即出台了24次,平均每个月2次。其中9月份的“两暂停”文件更是影响深远:第一,禁止围填海开发房地产;第二,永久禁止中部生态核心区开发外销房地产项目;第三,停止产权式酒店审批;第四,严控小户型住宅开发。

进入2018年以后,海南房地产调控也不曾放松,3月31日发布新规,重申全省范围内外地人限购一套,且申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。

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居住条件改善提升住宅价值

不过从居住条件来说,未来海南居住会越来越好。海南原来居住环境、气候较佳,但市政建设和软件配套很落后。以用水指标为例,按用水人口/总人口计算,最高的省会海口也只有74%,大部分城市都不足50%。对外交通基建也需要进一步改善,2018年春节的旅客滞留即是明例,海南仍然需要更多、更稳定的海峡通道。

在确保环境配套优势的前提下,随着经济、消费、娱乐等方面进一步增长,海南才能更好地匹配常住和旅游人口增长速度,随着休闲度假天堂的地位进一步凸显,住宅产品的使用价值也会随之提升。

确立“自由港”发展路线之后,房地产在海南省的经济支柱地位会快速让位。但区域经济能够得到良性发展,与居住相关的物业价值势必水涨船高,房地产项目也会随之收益。无论是对于开发商还是购房者而言,房地产物业整体性、长期性的增值是明确的,特别是作为区域发展极的大三亚和大海口,整体发展更加可期。

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