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杭州的大湾区时代:城市轮动与板块交界下的购房新机遇

焦点看房
04-17 07:57
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城市轮动,是房产投资最基本的逻辑。

我们先梳理一下,从2015年开始的这一波市场上升行情,几个主要城市是如何轮动的。然后就知道,未来的城市动向和机会,会往哪里走。尤其是在率先启动行情的几个城市,都逐渐恢复平静之后。

2015年,北上深三个核心城市,率先启动了本轮行情。当北京、上海、深圳的房价开始快速飞升的时候,二线城市杭州还在高库存的泥淖之中挣扎。虽然2014年7月开始局部松动,到2015年3月限购取消,但是冬天尚未结束,积雪还没有融化,春天还没有到来。

《大国大城》这本书,关于城市发展的很多观点都不错

甚至,2015年都已经知道杭州要举办G20峰会、亚运会,但是,政治和体育的两大顶级盛会,也没有改变2015年的杭州。虽然成交量较前一年大幅攀升,但是价格依然波澜不惊。

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随后的2016年,厦门、合肥、南京和苏州,成为房价“四小龙”。这四座城市的房价涨幅,简直让生活在那里的普通老百姓怀疑人生。如果不是国庆前后开始的密集限购政策出台,这四座城市被炒房客买空,只是时间问题。

而2016年上半年的杭州,处在G20峰会前期,市场虽然已经回暖,但依然处于缓慢上行的态势。围绕G20峰会,市区的主要道路、形象、城市立面等全部修缮更新,但是巨大的投入,还没有完全转化为产出。一个极端的例子时,当前大热的奥体和申花,那一年奥体的时代奥城首开,还没有完全一房难求;而那时的申花,单价3万还能淘到房子。

直到2016年9月,G20峰会真正到来,世界和国内的媒体,进行了一周的杭州城市形象宣传,杭州的市场才被真正引爆。嗅觉灵敏的开发商,在2016年8月开始疯狂提价,单价几乎是5000、8000甚至1万的上涨。一夜之间,申花的单价迅速全面4万+。

布罗代尔的世界时间理论,用在城市轮动里也成立

随后的2017年,北上深恢复平静,“四小龙”也在调控之中后继乏力,只有杭州,走出了一波独立的行情。不仅城市形象、地位、价值大幅提升,产业在政府运营下全面升级,人才在巨大的政策利好下纷至沓来,房价也在综合助推下水涨船高。

自此,杭州的时代,开始了!

但我们也十分清楚,只有城市轮动,就像“四小龙”和武汉、郑州等一样,杭州的独立行情也不会持久。杭州能在调控之下依然爆发出巨大的能量,根本原因在于,杭州已不是杭州。

《斯文》在2018年3月19日发布的《读杭州5:杭州城市运营五步走:当你嫌弃郊区远时,隔壁县市却成了郊区》(点击标题可阅读)一文中,已深刻剖析了杭州城市运营的五个步骤。把杭州融入到长三角的城市群角色和浙江大湾区的建设之中,才是未来的杭州更大的底气。

武汉、合肥、郑州、西安、成都等城市要发展,就像一台巨大的抽水机一样,基本上会抽干整个省的人才引进、政策支持和产业规划等。而杭州的腾飞动力十足,是在继整合富阳、临安之后,到更大的艨艟巨舰之中,乘风破浪。

而这艘艨艟巨舰,通俗的说法就是现在流行的“城市群”。

单一的城市竞争,因为城市化进程的日渐完成,资源、产业等发展的局限,已经逐渐成为过去。城市群的竞争,才是未来最大的机会。

因此,孤立看待城市价值的认知体系,也在逐步遭受淘汰。最直接的例子是,传统用一二三四线来划分城市能级的方式已经过时了。

在我们传统的一二三线城市观念里,上海和杭州边上的昆山、临安、嘉善、柯桥,广州边上的惠州、佛山,贴着北京边上的诸多河北县城,都只是最传统的四五线城市,但从房产开发和投资的价值而言,它们绝不是简单的四五线城市,它们的价格,甚至高过内地许多的二线城市。

很早之前,在上海巨大的辐射作用下,昆山的房价就比直辖市重庆、省会西安都高了。而从2017年开始,浙江、上海乃至全国的投资客,开始疯狂抢购杭州周边的临安、绍兴、柯桥、海宁等地方,为什么?

在大杭州的空前利好之下,杭州周边的县市,会成为投资的机会点。

也就是说,像之前的北上深一样,杭州也开始有能力输出自己的“价值观”了。

铁娘子撒切尔夫人曾说:“当一个国家还没有输出价值观时,不能说它是一个强国。”国家如此,城市也是如此。

当杭州成长到足够有实力输出价值观时,我们就应该重新来看待杭州,以及聚合在杭州周边的县市。因为,城市轮动带来了杭州的历史机遇,而城市内部的板块轮动,会让我们在这座城市找到新的机会。

杭州的中环时代

比如,杭州这座城市,因为西湖、西溪都在城西,以及素来西贵的传统,所以从来都是“西部大开发”:从最早的西湖畔、到早期的文教区、再到文一文二文三路沿线绿城、南都、金都、耀江等开发商成片开发的小区,以及如今省委重点打造的未来科技城和城西科创大走廊,以至于中河高架以西一直到老余杭,基本都得到了成片的开发。现在大城西都被开发得差不多了,政府又向前一大步,直接把临安变成了新的城西……

这其间,钱江新城崛起,滨江崛起,奥体崛起,桥西崛起,申花崛起……一个个都在城市内部的轮动中都变成热门乃至明星板块,一时间各领风骚。

而城东,相对就没那么幸运了。城东素来农民房、厂房、市场集中,流动人口多,整体形象和定位也杂乱不清,尤其是2010年左右城东新城短暂折戟之后,一直到现在,秋石高架到下沙,除了东站枢纽外,城市形象都还没有较大的提升,所以在杭州的城市序列里,城东的价值爬升一直较慢。

直到2017年,才在整体大势的烘托下,成就了如今的艮北新城。但是依然也是点状开发,未成气候。

城东智造大走廊发展规划纲要

只是,后来居上,是永恒不变的逻辑。尤其是已经具备腾飞基础的区域,一旦好风凭借力,便会扶摇上青云。

从这个角度来说,当城西只能向临安要地盘、城南的地盘也远到萧山市北、新街和朝阳时,秋石高架到下沙的城东区域,每一寸土地,都显得弥足珍贵。尤其是在杭州城市化率已经高达76.8%的今天,每一块未开发的土地都成了重要的筹码和资源。特别距离武林广场和钱江新城两个城市中心的物理距离,依然是衡量价值的重要标尺。

《纸牌屋》经典台词:权力就像房产,位置是重中之重

何况,城东智造大走廊,将会让城东在产业升级完成之后,呈现全新的城市面貌。城东智造大走廊的主攻方向,是新一代信息技术。汽车及新能源汽车、高端装备,是城东智造大走廊新兴制造产业的三大重点。同时,还将瞄准全球技术和产业发展趋势,重点谋划人工智能、虚拟现实、区块链、量子技术、商用航空航天、生物技术等七大未来产业,抢占未来发展制高点。

这些正在发生的变化,未来都会兑现。

杭州的“东西双走廊”

当60公里外的临安、50公里外的富阳,房价都开始全面攀上2万高位的时候,20公里之内、处在杭州融入大湾区重要板块、东北接嘉兴和上海、东南连绍兴和宁波的下沙,是不是应该重新被审视?

尤其对于想购置首套房的刚需客户来说,学会更新对于陈旧板块的认知,才不至于错失更多。

对于大多数购房者来说,赶上了杭州最好的时代,却没有赶上杭州最好的上车机会。比如下沙。

遗憾的是,因为2011-2015年长达五年的蛰伏,投资客折损严重,开发商普遍败北,导致下沙长期处于无地供应的状态,目前基本上已经无库存了。

是真的没有库存,整个下沙,也就不到100套而已。想想有多恐怖。

下沙目前一手房库存

这是一张残酷的表。它告诉我们,作为杭州这座城市曾经投资客的追逐地、如今刚需客的避难所,下沙,大门已经开始关闭了。后续除了金地地块、龙湖大学城北地块,这里,除了二手房,冰冷到无从选择。

事实上,这也是目前杭州的状态。全市库存都匮乏的情况下,话语权,也就握在了个别开发商手里:奥体只剩下创世纪和杭州壹号院,想买房,只能看他们脸色;钱江新城的上城区块,壹品、上品、翡翠海岸三个项目都在滨江手上,自己和自己斗地主,客户怎么选,已经不重要了,而钱江新城的江干区块,万科·大都会从首开起就一直是标杆,最后的几套顶跃,价格更是攀上10万+;滨江区就更夸张了,柳岸晓风只有52套排屋,金茂府只剩下极少的房源,哪怕客户再暗流涌动,开发商能做好接待服务,已经是给足面子了;而老底子的十城门内,只剩下一个凤起潮鸣……

客户弱势的局面,尚未改观;尽管摇号来了,但是供应量上来之前,为了买套房子而卑微的场景,还在延续。

这个时候,何去何从?

万科·潮起东方区位图

与下沙一路之隔的奥特莱斯附近,也许是个机会。

万科即将推出的潮起东方项目,就在奥特莱斯隔壁。这个高层定位85-120方、排屋定位150方的项目,正在补充整个板块无房可售的局面。

重要的是,90方以下占比达到85%,这对于整个杭州都缺90方的市场来说,也是一次有效的补充。只是,整盘也只有1409套房源,能否买得到,又会是一场博弈了。

最重要的温馨提示:它不需要摇号!

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