首页

财经
手机搜狐
SOHU.COM

酒店高端专业:投资回报评估

赵焕焱本人
04-17 07:49
+关注

一、赵焕焱推出酒店投资回报的简单判断

酒店的投资回报主要依靠客房的营业收入,在不考虑不动产重置价的前提下,以下举例是5.48年的营业收入等于投资额,13.7年的毛利润(现金流)等于投资额。

(1)假设酒店总投资5亿元、客房500间,则:

每间客房投资=5亿元/500间=100万元=1000000元

(2)假设酒店平均房价715元、平均出租率70%,则:

每间客房每天营业收入=715×70%=500元

(3)每间客房1年的营业收入与投资的比:

500元×365/1000000元=0.1825

(4)则5.48年的营业收入等于投资额:

1/0.1825=5.48(年)

(5)假设毛利率为40%,则每间客房1年的毛利润与投资的比:

500×0.4×365/1000000=0.073

(6)则13.7年的毛利润(现金流)等于投资额:

1/0.073=13.7(年)

二、内部收益率不能设定,需要逐次测试

展开剩余95%

1、内部收益率

(1)内部收益率是使项目的净现值等于零时的折现率。

(2)内部收益率是以基准折现率i0为判别标准的。

(3)净现值是基准折现率i0的函数,并且随着i0的增大而减小。

如果不使用电子计算机,内部收益率可以通过高次方程计算,通常采用试算内插法求的近似解,内部收益率需要逐次测试,以优选法逐次持续选择折现率进行试算,直至找到净现值等于零或接近于零的折现率。

2、为什么计算内部收益率?

使用借款进行建设,在借款条件(主要是利率)还不很明确时,内部收益率法可以避开借款条件,先求得内部收益率,作为可以接受借款利率的高限。

3、项目可行性标准

(1)内部收益率大于等于行业基准投资收益率时,该项目是可行的。

(2)内部收益率大于公司所要求的最低投资报酬率或资本成本,方案可行;内部收益率小于公司所要求的最低投资报酬率,方案不可行。

4、净现值

将预期收益折现,按照贴现率确定现值,即把预计未来的钱按一定的折现率换算成现在值多少(每年现金收入-现金支出按折现率折合成现在的金额,再减去原始投资额按折现率折合成的现在的金额得出的差额)。

现值系数可以查表。

5、净现值等于零

酒店是集中投资,开业初期可能还出现入不敷出,净现金流量为负值,但进入正常经营后就能收入大于支出,净现金流量为正值。因而,在整个计算期内净现金流量序列的符号从负值到正值只改变一次。

未来产生的现金流量现值刚好等于投资成本(资金流入现值总额与资金流出现值总额相等),也就是投资回报平衡点。

(1)如果净现值是正值,就要采用这个净现值计算中更高的折现率来测算,直到测算的净现值正值近于零。

(2)再继续提高折现率,直到测算出一个净现值为负值。如果负值过大,就降低折现率后再测算到接近于零的负值。

(3)根据接近于零的相邻正负两个净现值的折现率,用线性插值法求得内部收益率。

6、折现率

(1)利率、贴现率、折现率区别

利率是资金的报酬。

贴现率是预先扣除贴现息的比率,主要用于票据承兑贴现。

折现率是管理的报酬,是到期后支付利息的比率。折现率必须高于无风险报酬率。无风险报酬率通常以政府发行的国库券利率、银行储蓄作为参考。折现率高于无风险利报酬率的部分为风险报酬率。

例如:现有1元钱、折现率10%,则1年后的1.1元就相当于现在的1元;2年后的1.21元相当于现在的1元。

1年后的1.1=1+1×10%(相当于现在的1元)

2年后的1.21=1+1×10%+1.1×10%=1+0.1+0.11(相当于现在的1元)

(2)折现率计算公式

加权平均资本成本法的折现率=无风险报酬率+项目的收入×市场风险溢价

假设:

长期负债与权益资本比例为5:5

所得税率为25%

借债利息率6%

无风险报酬率5%

项目风险报酬率为3%

折现率=50%×6%×(1-25%)+50%×(5%+3%)=6.25%

7、内部收益率的计算过程

(1)根据经验确定一个初始折现率ic

(2)根据现金流量计算财务净现值FNpV(i0)

(a)若FNpV(io)=0,则FIRR=io

(b)若FNpV(io)>0,则继续增大io

(c)若FNpV(io)<0,则继续减小io

(3)重复测试,直到找到这样两个折现率i1和i2,满足FNpV(i1) >0,FNpV (i2)<0,其中i2-il一般不超过2%-5%

(4)利用线性插值公式近似计算内部收益率,其计算公式为:

(FIRR- i1)/(i2-i1)=NpVl/│NpV1│+│NpV2│

│NpV1│+│NpV2│是指两个绝对值相加

三、酒店投资包括资本金和银行贷款

1、资本金(投资人的非债务资金)比例:30%以上。

2、酒店贷款属于中长期贷款

中长期贷款期限5年(不含5年)以上,用于新建、扩建、改造、开发、购置固定资产投资项目的贷款。合同利率为贷款第1年利率,以后每年根据银行的利率变动进行调整。

酒店借款利息单利只按本金计算利息,其所生成利息不再加入本金重复计算利息。计算公式为:借款本利和=本金+本金×利率×期数

复利不仅按本金计算利息,对尚未支付的利息也要计算应付利息,俗称“利滚利”。欧美国家长期借款利息一般按复利计算。

四、酒店投资贷款的利息在开业前可以资本化

1、酒店开业前发生贷款利息的可以计入所建固定资产价值,予以资本化。

例如,建造酒店向银行借入借款5亿元,年利率10%,5年到期,每年计息一次,到期一次还本付息,按单利计算,5年的本利和为:5+5×10%×5=7.5亿元。

也就是说,酒店总投资从原先的5亿元增加到7.5亿元。

2、酒店开业后的贷款利息直接计入当期损益,不能资本化,予以费用化。

五、酒店投资的还款来源

主要是税后利润、固定资产折旧,其他自有资金。

六、若干关联理论和数据参考

1、酒店投资的两大类大类

(1)投资于不动产,经营持续期40年以上。

(2)投资于租赁物业的装修,经营持续期5年以上。

投资于不动产的投资回报时期长。酒店作为商业地产有40年的经营时间,酒店的黄金收获期是开业后6至20年。酒店投资必须有必要的良性基础,包括酒店的股本金占30%至60%以避免还本付息压力过大、土地成本占总投资的30%至40%以避免投资成本过高。

新开业酒店第一年经营亏损是正常的,因为树立酒店知名度、落实客户市场等等都没有条件完成。酒店开业后6年甚至更多时间财务亏损是正常的,

酒店亏损包括经营亏损和财务亏损,经营亏损就是毛利润(营业收入剔除人工、能耗、物耗等)为负,财务亏损是净利润(毛利润剔除还本付息、折旧、摊费等)为负。

2、投资与经营的平衡预测

20世纪末,美国宾夕法尼亚州大学乔-W-奥尼尔教授考察千余家美国酒店后根据数据库用回归分析法得出酒店预算参考标准,以单个客房每天的平均收入作分子,其客房平均分担酒店投资额为分母,在分子为1的情况下,分母分别为经济型720、中档规模634、全套服务平均948;全套服务中供餐饮910、全套服务中不供餐饮1003。

3、投资回报预测

(1)其实是总投资年营业收入率36.5%(0.001乘以365),假设没有经营成本即2.74年(1除以36.5%)收回现金流。

(2)如果经营成本占60%、毛利润率为40%,则6.85年(36.5%乘以40%=0.146;1除以0.146=6.85)收回现金流,与海外酒店7年的快速折旧要求不谋而合。

(3)如果净利润率为15%,则投资回收期18.26年(36.5%乘以15%=0.05475;1除以0.05475=18.26);如果净利润率为20%,则投资回收期13.70年(36.5%乘以20%=0.073;1除以0.073=13.70)。

4、投资与设计的平衡预测

(1)以土地成本占33%计算,五星级酒店平均每平方米造价包括土地成本1.8万元。

(2)以客房面积50平方米计算,每间客房分摊投资90万元(现行《旅游饭店星级的划分与评定》即GB/T14308—2010文件规定五星级酒店70%客房的面积应不小于20平方米,不含卫生间和门廊)。

(3)每间可供房收入900元除以每间客房分摊投资90万元为千分之一。

(4)每间可供房收入900元,如平均出租率70%、则平均房价为1286元。

(5)对餐饮等业务对酒店净利润的形成贡献忽略不计。

(6)按照静态回收期计算。

(7)不考虑物业重置价变化。

(8)历史数据:1986年11月29日开业的上海华亭宾馆,投资8000多万美元,客房1008间。按照人民币美元汇率6.3280计算,每间客房分摊投资为50.22万元人民币。

5、五星级酒店投资回报数据

五星级酒店平均25年回收是21世纪头十年代来最好的,乐观的前瞻是回到平均25年回收,五星级酒店平均25年回收是21世纪头十年代来最好的。当然平均数从来不能阻挡出类拔萃。

(基础数据根据国家旅游局监督管理司。单位:亿元)

年份/酒店数/固定资产原值/利润总额/资本化率/静态回收期

2010/595家/1505.64/60.18/4.00%/25年

2011/615家/1632.28/64.83/3.97%/25年

2012/640家/1759.22/54.78/3.12%/32年(供大于求影响)

2013/739家/1881.94/29.96/1.59%/63年(供大于求及公务消费规定影响)

2014/745家/1895.23/5.68/0.30%/333年(供大于求及公务消费规定影响)

2015/789家/1998.66/19.02/0.95%/105年(供大于求及公务消费规定影响)

2016/800家/2022.31/45.35/2.24%/45年(供大于求影响)

6、50个城市2016年星级酒店投资回报率

地区进入统计对象中新酒店比例大则其财务亏损数额相对也大,原因看本文:1、酒店投资的大类(1)投资于不动产,经营持续期40年以上。

(基础数据根据国家旅游局监督管理司)

城市/固定资产原值/利润总额/资本化率(单位:亿元)

全国/5174.54/4.71/0.09%

三亚/56.38/7.28/12.91%(静态回收期7.75年)

上海/330.99/29.49/8.91%(静态回收期11.22年)

兰州/19.50/1.22/6.26%(静态回收期15.97年)

福州/25.23/1.37/5.43%(静态回收期18.42年)

厦门/46.03/2.30/5.00%(静态回收期20.00年)

深圳/102.97/4.69/4.55%(静态回收期21.98年)

张家界13.15/0.55/4.18%

北京/660.44/27.46/4.16%

广州/151.46/5.44/3.59%

丽江/9.06/0.19/2.10%

温州/37.90/0.69/1.82%

贵阳/22.77/0.40/1.76%

哈尔滨33.17/0.44/1.33%

南京/96.09/1.12/1.17%

重庆/94.88/-0.66/0.70%

黄山/19.81/0.13/0.66%

宜昌/14.10/0.06/0.43%

昆明/53.81/0.22/0.41%

合肥/40.39/0.11/0.27%

西安/72.04/-0.02/-0.03%

拉萨/19.48/-0.03/-0.15%

济南/43.56/-0.07/-0.16%

杭州/137.76/-0.32/-0.23%

南宁/16.28/-0.05/-0.31%

长沙/61.80/-0.38/-0.61%

南昌/22.18/-0.15/-0.68%

青岛/79.47/-0.61/-0.77%

武汉/53.21/-0.58/-1.09%

苏州/82.67/-0.91/-1.10%

成都/63.96/-0.85/-1.33%

无锡/41.43/-0.58/-1.40%

宁波/88.03/-1.39/-1.58%

石家庄/46.19/-0.84/-1.82%

东莞/39.63/-0.80/-2.02%

泉州/32.81/-0.74/-2.26%

乌鲁木齐/34.57/-0.83/-2.40%

珠海/140.06/-3.59/-2.56%

长春/30.51/-0.87/-2.85%

天津/49.97/-1.54/-3.08%

秦皇岛/21.52/-0.67/-3.11%

桂林/31.86/-1.04/-3.26%

西宁/12.26/-0.42/-3.43%

郑州/14.75/-0.57/-3.86%

呼和浩特/33.20/-1.31/-3.95%

太原/33.79/-1.36/-4.02%

沈阳/53.77/-2.18/-4.05%

大连/71.47/-3.47/-4.86%

海口/27.84/-2.09/-7.51%

洛阳/17.87/-5.47/-30.61%

银川/14.12/-5.48/-38.81%

附:赵焕焱昨天在《中国证券报》等媒体发表观点6则:

1、【赵焕焱2018年在媒体发表观点72】2018年4月16日,《中国证券报》蒋洁琼在“海南旅游业发展换挡提速,三大领域迎投资机遇”文章中引用了华美顾问集团首席知识官、高级经济师赵焕焱的数据和观点如下:

华美顾问机构首席知识官赵焕焱对中国证券报记者表示,医疗器械审批权下放的相关政策将促进海南医疗、养生、养老产业发展。比如,博鳌乐城国际医疗旅游先行区进口医疗器械,只需要海南省政府批准即可。

2、【赵焕焱2018年在媒体发表观点71】2018年4月16日,《第一财经日报》乐琰在“海南旅游商机大爆发”文章中引用了华美顾问集团首席知识官、高级经济师赵焕焱的数据和观点如下:

“以往很多人觉得邮轮旅游很贵,但随着皇家加勒比、歌诗达、公主邮轮等国际品牌陆续进入中国市场后,邮轮旅游这几年在中国发展迅速。而且人均4000多元的价格,有时甚至淡季仅3000多元的价格都是大众消费者可以接受的。携程、驴妈妈、途牛等业者这几年的邮轮客户拓展都很迅猛。但邮轮旅游需要母港条件配合,因此现在只有几个海岸城市可以作为出发港,海南其实就具备条件。“华美首席知识专家赵焕焱告诉第一财经记者。

3、【赵焕焱2018年在媒体发表观点70】2018年4月16日,《北京商报》肖玮、王莹莹在“温德姆酒店集团启动全球品牌整合”文章中引用了华美顾问集团首席知识官、高级经济师赵焕焱的数据和观点如下:

华美顾问集团首席知识官、高级经济师赵焕焱表示,添加标识可以强化集团意识和品牌归属感,也可以让相对陌生的酒店品牌提升品牌知名度。“此外,有利于增加温德姆酒店发展速度,实现在中国的2000家酒店目标。”

4、【赵焕焱2018年在媒体发表观点69】2018年4月14日,《第一财经日报》乐琰在“海南将建成国际旅游消费中心,医疗与养生游商机无限”文章中引用了华美顾问集团首席知识官、高级经济师赵焕焱的数据和观点如下:

华美酒店机构统计,全国822家五星级酒店平均房价634.08元、平均出租率63.68%、RevPAR(每间可供租出客房产生的平均实际营业收入)为403.78元;50个城市580家平均房价688.49元、平均出租率66.16%、RevPAR为455.50元。50个旅游重点城市580家五星级酒店占全国全部822家五星级酒店的70.56%,RevPAR为全国五星级酒店的112.81%。RevPAR排名前10位的三亚、广州、上海、北京、深圳、厦门、济南、哈尔滨、南京、杭州共261家五星级酒店占50个城市580家五星级酒店的45.00%、占全国822家的31.75%。海南的酒店业收益占据全国领先位置。

华美首席知识专家赵焕焱告诉第一财经记者,博鳌乐城国际医疗旅游先行区内进口医疗器械,只需要海南省政府批准即可,医疗旅游产业就可以迎来新的政策支持。

“因此我们可以看到,医疗型、养生型旅游在未来会非常受到欢迎,海南就是相当适合的该类旅游市场。值得一提的是,医疗旅游产业并不局限于西医板块,同样也适用于中医领域,甚至还可以延伸到入境游。有公开资料显示,海南省7年接待超过80万人次的俄罗斯游客,他们中80%的人选择接受中医理疗。2016年,国家旅游局和国家中医药管理局联合下发《关于开展国家中医药健康旅游示范区(基地、项目)创建工作的通知》提出,计划用3年左右时间,在全国建成10个国家中医药健康旅游示范区,100个国家中医药健康旅游示范基地,1000个国家中医药健康旅游示范项目,全面推动中医药健康旅游快速发展。”赵焕焱对第一财经记者透露。

赵焕焱指出,美国成熟的养老社区入住率可以达到95%,老人在养老社区的平均居住年限超过10年,很多人从退休开始在养老社区的生活时间达到20至30年。一般国际上养老社区的回报周期是10年以上,保险公司如果大手笔投资公建项目和配套设施,回报周期有可能在20年以上。海南如果配套进行养老公寓、养老社区、相关保险配套等建设,则可以进一步招商引资,拉动海南整体经济的发展。

5、【赵焕焱2018年在媒体发表观点68】2018年4月13日,《经济观察报》仝麟阁在“连锁酒店寡头寻路,格林豪泰市首日便破发”文章中引用了华美顾问集团首席知识官、高级经济师赵焕焱的数据和观点如下:

华美酒店顾问有限公司首席知识官赵焕焱表示,自2007年起酒店物业成本、人工成本以每年30%和20%的速度增长,2012年,中国星级酒店业整体盈利50.46亿元,三星级酒店却亏损7.03亿元。

6、【赵焕焱2018年在媒体发表观点67】2018年4月13日,《人民日报经济网》在“打造常客计划,开启酒店收益管理新革命”文章中引用了华美顾问集团首席知识官、高级经济师赵焕焱的数据和观点如下:

华美酒店顾问集团首席执行官、高级经济师赵焕焱,2017年10月25日在媒体发表观点称:客户和订房系统之间的打通,是国内酒店优化整合的最大难点。

【查看赵焕焱480篇原创文章】“查看历史消息”往前查阅。

【赵焕焱】华美顾问集团首席知识官、高级经济师。大型酒店集团总部17年多研究经历,酒店咨询企业9年多研究经历。荣获2008年6月13日首届《价值中国》“最具影响力百强专家”、2008年12月4日中国酒店业改革开放30年纪念大会“影响中国酒店一百人”、2016年9月20日中国酒店及商用厨具行业大会“终身成就奖”、2016年11月4日CHTA全球2016年会“特别突出贡献奖(Special Outstanding Contribution Award)”、2017年4月23日“中国酒店卓越贡献金龙奖”。

【部分名誉职务】中瑞酒店管理学院酒店业研究中心特约研究员、广西酒店管理学会首席顾问专家、中国智慧酒店联盟理事长、四川省智慧酒店联盟名誉理事长、上海乐游际文化传播有限公司战略顾问等。

【工作原则】昔喜览群书,今专注旅游;实事求是讲真话,做没有人做的事;追求长期价值,确保每篇质量;从传递知识到创造知识,从知识到智识,化智识为方法;与人为善,以人为师,与世无争;一以贯之,以终为始,始终如一。

【赵焕焱发表演讲188次】其中,2008年3次、2009年4次、2010年9次、2011年16次、2012年21次、2013年25次、2014年25次、2015年32次、2016年24次、2017年20次、2018年至4月12日8次。

【赵焕焱发表文章756篇】其中,2004年1篇、2005年28篇、2006年9篇、2007年33篇、2008年17篇、2009年34篇、2010年47篇、2011年39篇、2012年34篇、2013年45篇、2014年54篇、2015年82篇、2016年88篇、2017年209篇、2018年至4月2日36篇。

【赵焕焱接受采访在报刊发表观点1914次】其中,2006年8次、2007年18次、2008年11次、2009年42次、2010年50次、2011年82次、2012年175次、2013年210次、2014年272次、2015年314次、2016年372次、2017年288次、2018年至4月16日72次。

第四届财经中国V论坛

声明:本文由入驻搜狐号作者撰写,除搜狐官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表搜狐立场。

网站地图

用户反馈 合作
Copyright © 2018 Sohu.com