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酒店高端专业:投资回报评估

一、赵焕焱推出酒店投资回报的简单判断

酒店的投资回报主要依靠客房的营业收入,在不考虑不动产重置价的前提下,以下举例是5.48年的营业收入等于投资额,13.7年的毛利润(现金流)等于投资额。

(1)假设酒店总投资5亿元、客房500间,则:

每间客房投资=5亿元/500间=100万元=1000000元

(2)假设酒店平均房价715元、平均出租率70%,则:

每间客房每天营业收入=715×70%=500元

(3)每间客房1年的营业收入与投资的比:

500元×365/1000000元=0.1825

(4)则5.48年的营业收入等于投资额:

1/0.1825=5.48(年)

(5)假设毛利率为40%,则每间客房1年的毛利润与投资的比:

500×0.4×365/1000000=0.073

(6)则13.7年的毛利润(现金流)等于投资额:

1/0.073=13.7(年)

二、内部收益率不能设定,需要逐次测试

1、内部收益率

(1)内部收益率是使项目的净现值等于零时的折现率。

(2)内部收益率是以基准折现率i0为判别标准的。

(3)净现值是基准折现率i0的函数,并且随着i0的增大而减小。

如果不使用电子计算机,内部收益率可以通过高次方程计算,通常采用试算内插法求的近似解,内部收益率需要逐次测试,以优选法逐次持续选择折现率进行试算,直至找到净现值等于零或接近于零的折现率。

2、为什么计算内部收益率?

使用借款进行建设,在借款条件(主要是利率)还不很明确时,内部收益率法可以避开借款条件,先求得内部收益率,作为可以接受借款利率的高限。

3、项目可行性标准

(1)内部收益率大于等于行业基准投资收益率时,该项目是可行的。

(2)内部收益率大于公司所要求的最低投资报酬率或资本成本,方案可行;内部收益率小于公司所要求的最低投资报酬率,方案不可行。

4、净现值

将预期收益折现,按照贴现率确定现值,即把预计未来的钱按一定的折现率换算成现在值多少(每年现金收入-现金支出按折现率折合成现在的金额,再减去原始投资额按折现率折合成的现在的金额得出的差额)。

现值系数可以查表。

5、净现值等于零

酒店是集中投资,开业初期可能还出现入不敷出,净现金流量为负值,但进入正常经营后就能收入大于支出,净现金流量为正值。因而,在整个计算期内净现金流量序列的符号从负值到正值只改变一次。

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