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近两个月合肥包河区房价分析及购房建议

小易论楼市
04-24 12:26
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包河区在合肥南部,其建成区覆盖范围很大,包含现在的滨湖新区。本篇文章分析的范围不包括滨湖新区,包河工业园区的成交数据非常少,基本上也没有覆盖到,主要是环城高速到环城河之间的这一片区域。

我统计了合肥链家2017年全年的成交情况,全市共成交3069套二手房,包河区共成交449套二手房,占比14.6%。前三季度成交334套,第四季度增加115套,增幅34.4%。成交均价为15479元/平米,议价空间4.29%,成交周期77天。

鉴于整体样本数偏少,部分小区房价仅作参考,接下来我将分区域对包河区房价做一个分析和点评。以环城河、一环路、望江路、二环路以及绕城高速为界,我将包河区分为三个部分,分别是:

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1、48中学区板块。具体范围为:环城河以南,南淝河以西,南一环路以北,金寨路以东。

2、中环路内板块。具体范围为:南一环路以南,南淝河以西,望江东路以北,金寨路以东。

3、中环路外板块。具体范围为:望江东路以南,南淝河以西,金寨路以东。

本篇分析涉及的数据为2017年全年,上篇关于包河区的分析文章为2017年1月-9月的数据,具体可参考这篇文章《2017年前三季度合肥包河区房价分析及购房建议》(公号“小易论楼市”)。

关于之前分析过的区域,请参考我的公号“小易论楼市”文章《合肥政务区房价及奥体小学、50中新校分校学区划分分析》,《2017年合肥滨湖房价分析及购房建议》,《2017年合肥泛经开区二手房成交分析及购房建议》,《合肥蜀山区和高新区房价分析和购房建议》,《合肥庐阳区和北城房价分析和购房建议》。关注公号“小易论楼市”,后台回复“滨湖”“蜀山”等区域关键词即可。

48中学区板块

48中学区板块共成交57套二手房,这个数量比2017年前三季度增加18套,增幅46.2%,高于平均值。板块平均成交价格为16008元/平米,较前三季度(16119元/平米)下跌111元/平米,议价空间和成交周期都有较大增加。

48中学区在我分析的学区当中算是佼佼者,属于最好的六大公立初中学区之一(公号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——最新优质学区划分及分析》)。但比较悲哀的是,48中是所有真学区中学区房成交均价最低的学区,甚至不如成绩相对更差的46中和38中。当然,你也可以认为是性价比最高的学区。

48中学区范围内有4所小学学区,分别是屯溪路小学、青年路小学、曙光小学和巢湖路小学。48中原校的两个校区分别在芜湖路和香港街,后来搬至原七中,其芜湖路校区改为屯溪路小学分校。

从目前得知的情况来看,屯溪路小学和青年路小学的口碑不错,曙光小学和巢湖路小学相对差点,其中屯溪路小学最好,从屯小+48中学区房的成交均价上也略能看出一二,不过成交量比较低。

青年路小学和巢湖路小学的学区房,成交均价相差并不是特别明显,不过巢湖路小学学区距离48中相对远些,整体上价格略显弱势。

区域内成交量最大的小区是万达中心名宅,共成交11套,成交均价17874元/平米,较之前(17651元/平米)上涨223元/平米。成交大都是80-90平米或以内的刚需户型,2房为主。既有学区,又有商业,这种价格对万达的次新房来讲,几乎体现不出任何溢价。

其实从48中学区房的整体成交来看,距离学校比较远的一些小区,尤其是老破小,房价只有1.2w-1.3w左右,几乎体现不出一个真学区应有的溢价。48中学区房的弱势,还是因为45中的吸血效应,之前已经分析过,不再赘述。

中环路内板块

中环路内板块共成交240套二手房,这个数量比2017年前三季度增加53套,增幅28.3%,低于平均值。板块平均成交价格为14979元/平米,较前三季度(14949元/平米)基本持平,低于包河区平均值,议价空间和成交周期都有所扩大。

成交量最大的小区是金地国际城,共成交35套,较上次增加9套,其中公寓成交25套,住宅成交10套。金地国际城公寓成交均价比较低,只有1.19w,总价大概在40w-50w之间,非常的刚需。

其次是万振逍遥苑,共成交34套,较上次增加9套,其中公寓成交24套,住宅成交10套。万振逍遥苑无论住宅还是公寓,成交均价相比上次都有较大的下滑,成交周期几乎是板块内最长的小区,我觉得下一步可能会逐步沦为劣质资产。

江南新里程共成交31套,较上次增加8套,其中公寓成交23套,住宅成交8套,也属于公寓成交占比高的小区。但江南新里程公寓溢价空间相对较小,成交周期也略低于板块平均水平,看来市场需求还是不错的。

尽管中环内板块成交量是最大的,但在我看来,主要以刚需和刚改为主,偏改善型需求几乎找不到合适的标的(公号“小易论楼市”《在合肥200万你可以买到哪些房子?》)。

中环路外板块

中环路外板块共成交152套二手房,这个数量比2017年前三季度增加44套,增幅40.7%,高于平均值。板块平均成交价格为15968元/平米,较前三季度(15803元/平米)上涨165元/平米,已保持连续两个季度都在上涨,议价空间和成交周期有所减少。

板块内成交量最大的小区是鑫苑望江花园,成交量为15套,成交均价为15789元/平米,略有下跌。刚需小区,绝大部分以80-90平米的两室户型为主,总价基本都低于150w

桐城绿苑成交15套,较上次增加5套,均价由16542元/平米涨至16960元/平米,上涨418元/平米。大部分也是以90平米以下的两室户型为主,成交周期和溢价空间都有所减少。

由于链家在包河工业园区的成交量非常少,我这里只有九珑湾和广视花园的两套成交记录,基本上在1.6w-1.7w之间。包河工业园区的小区,由于工业和居住混搭,商业配套也有些欠缺,定位比较尴尬,发展空间有限,投资潜力有限。

该板块目前在售的新房有不少,我上篇文章分析了几个,这篇再来补充一些。信达天御新盘备案价格1.58w,二手房成交均价在1.66w,如果算上未满两年有税的话,实际价格在1.75w左右,倒挂接近2000元/平米。

信达天御之前说已经清盘了,但据我小密圈成员透漏,仍有渠道可以买到,需要号头费7w。即使如此,价格不过在1.65w左右,仍具投资价值。

星海城公寓在2016年底就已经备案过了,接近1年半的时间,仍然没有去化完毕。近两天看到它在各大媒体打广告,我隐隐约约感觉市场反映不是很好(公号“小易论楼市”《合肥公寓能买吗?合肥公寓投资的误区和建议》)。

星海城备案均价1.56w,我们看到与之相邻的铂金汉宫,成交均价14776元/平米,低出不少。铂金汉宫成交周期121天,议价空间7.39%,几乎是整个板块最大的,也就是说很难卖出去,也很难卖高价。

除此之外,沿马鞍山路几个小区的公寓,比如万振逍遥苑和金地国际城,成交均价都在1.4w以下,即使是销量较好的江南新里程,也不过在1.42w。公寓在地铁口是不错,但同样也要注意到靠着高架,会非常的吵,这种价格短期基本没有什么升值空间,流动性也比较差。

绿地御徽目前在售的大平层或者小高层,备案均价2.2w左右,显然是偏高的,投资价值不大。融侨观澜备案均价也在2.17w,从投资角度来看,这个价格肯定是高了,我认为1.9w是比较合适的,因此短期升值空间被透支。

龙川路是一条主干道,将来通往火车南站的车流会非常多,再加上高速高铁,对沿路小区以后的影响将是很大的。目前小区的优势可能就是距离政务区相对近一些,学校也并非好的学区,周边其他商业配套暂时都不成熟。因此建发雍龙府近2.4w的备案均价,我认为几乎没有什么吸引力。

包河区房价分析总结及购房建议

目前改善性需求爆棚的原因是房票不足。由于家庭第三套房不能买新房,只能买二手房,而且不能贷款,这就导致很多改善需求只有通过卖出手中不好的房产,以换取房票和改善资金,才能购置更好的改善住房。这样会造成两个结果,一个是优质资产升值明显,一个是劣质资产更加不值钱,两极分化严重。

包河区各板块的发展其实很明朗了,从里到外,房龄依次减小,保值升值空间依次增大(公号“小易论楼市”《合肥二手房哪些楼层最受欢迎,房价每年贬值多少?》)。从资产配置角度考虑,首次购房者应优先考虑中环外板块;48中学区板块和中环路内板块的老破小,已慢慢显出颓势,应尽量置换成新区新房(公号“小易论楼市”《你还在指望拆迁吗,为什么我建议你卖掉合肥的老破小?》)。

包河区可拓展空间有限,下一步可能只有往骆岗机场方向垦荒,因此目前包河区新房可选择余地不大,所剩大多性价比不高。整体上包河区属于偏刚需的区域,改善性需求应多考虑滨湖区(公号“小易论楼市”《合肥滨湖区有哪些限价房,哪些新房性价比高?》)。

48中虽然是真学区,但并没有起到非常好的保值作用,屯溪路小学+48中本校区可能相对好一些。在我看来,48中的老破小,只有使用价值,投资价值并不高,尤其是距离学校远的小区,几乎体现不出学区溢价。

从我小密圈成员反馈的情况来看,合肥目前新房市场形势比较严峻。去年能够买到的限价盘,今年基本上很难买到;去年看来性价比一般的新盘,今年开始要号头费或者提高首付门槛,有的甚至已默默去化完毕;去年性价比不高的新盘,今年居然玩起了捂盘(公号“小易论楼市”《2018年合肥购房攻略——最全新房性价比一览表》)。

与此同时,合肥市区供地极少,照此下去,如果后期人才政策出台,新房市场将会更加紧张(公号“小易论楼市”《合肥拟取消高校毕业生购房限制,房价会上涨吗?》)。虽然房价不会大涨,但可选余地真的不多了,瑶海新站区、北城可能会成为下半年刚需的主战场(公号“小易论楼市”《合肥庐阳北城瑶海区新房性价比排名,哪些值得买,哪些不值得买?》)。

西南依然是目前最受关注的区域,初次购房者我建议还是要优先考虑合肥西南(公号“小易论楼市”《合肥西南区域新房性价比排名》),西南区域收益大于风险,东北区域坑比机会更多。

我一再强调,刚需要抓紧上车,与你竞争的不仅有刚需,还有更多的投资者。所有房产类型中,刚需房无疑是最佳投资标的,与投资者相比,刚需毫无优势可言。

更多关于合肥楼市的原创文章,请搜索关注微信公众号“小易论楼市”,有关购房问题可通过公众号后台向我提问。

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