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合肥庐阳区和北城房价分析及购房建议

庐阳区是合肥老市中心所在地,这里有合肥最好的学区,最繁华的商业中心。北城属于长丰县,由于在地理位置上跟庐阳区毗邻,我将北城跟庐阳区一道分析。

我统计了合肥链家2017年全年的成交情况,全市共成交3069套二手房,庐阳区和北城共成交551套二手房,占比18%,其中庐阳区成交474套,北城77套。

前三季度两区成交407套,第四季度增加144套,增幅35.4%。其中庐阳区增加130套,增幅37.8%;北城增加16套,增幅26.2%

鉴于整体样本数偏少,部分小区房价仅作参考,接下来我将分区域对庐阳区和北城房价做一个分析和点评。以环城河、中环路以及长丰县界为界,我将两个区域分为四个部分,分别是:

1、环城河内板块。这个区域很明显,就是环城河以内的区域。

2、中环路内板块。具体范围为:南淝河以北,板桥河以西,临泉路以南,潜山路以东。

3、中环路外板块。具体范围为:临泉路转潜山路、南淝河以北,板桥河路以西,大房郢水库以南,董铺水库以东。

4、北城板块。大房郢水库最南端线以北,一直到北绕城高速附近。

本篇分析涉及的数据为2017年全年,上篇关于庐阳区和北城的分析文章为2017年1月-9月的数据,具体可参考这篇文章《2017年前三季度合肥庐阳区房价分析及购房建议》(公号“小易论楼市”)。

关于之前分析过的区域,请参考我的公号“小易论楼市”文章《合肥政务区房价及奥体小学、50中新校分校学区划分分析》,《2017年合肥滨湖房价分析及购房建议》,《2017年合肥泛经开区二手房成交分析及购房建议》,《合肥蜀山区和高新区房价分析和购房建议》。关注公号“小易论楼市”,公号后台回复“滨湖”“蜀山”等区域关键词即可。

环城河内板块

环城河内板块共成交169套二手房,这个数量比2017年前三季度增加36套,增幅27.1%,低于平均值。板块平均成交价格为19860元/平米,较前三季度(20496元/平米)下跌636元/平米,跌幅-3.1%。议价空间基本持平,成交周期有所扩大。

根据环城河内学区范围,我再将其细分为三个部分,分别为45中学区板块、42中学区板块和其它板块。从房价表现上来看,45中学区房要比42中强势很多,事实上45中学区也比42中学区要好一截(公号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——最新优质学区划分及分析》)。

45中学区房共成交106套,较上次增加26套,平均成交价格为21467元/平米,较之前(22039元/平米)回落572元/平米。我仔细看了一下,南门小学学区房仅增加2套,增量主要是非“南门小学+45中”学区房的成交,拉低了均价。

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