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严跃进:地市冷在于并购机会多 销售热在于需求强劲

国家统计局网站今日发布2018年1-2月份全国房地产开发投资和销售情况。国家统计局公布,2018年1-2月份,全国房地产开发投资10831亿元,同比名义增长9.9%,增速比去年全年提高2.9个百分点。其中,住宅投资7379亿元,增长12.3%,增速提高2.9个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.1%。此外,2月份,全国房地产开发业综合景气指数(简称“国房景气指数”)为101.66,比去年12月份回落0.07点。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为1-2月份的数据:不卑不亢,地市冷在于并购机会多,销售热在于需求强劲。

1、开发投资

从开发投资数据来看,有较为明显的反弹,今年1-2月为9.9%。这或和季节因素有关。但反过来看,此类增幅没有继续走低,反而扩大,又从侧面说明了开发企业的开发投资意愿其实还是比较强的,尤其是在当前房地产市场被认为是降温的一年的情况下,房企依然会有较为明显的投资动向。考虑到土地购置的数据相对低迷,所以可以认为,在“在途商品房”的转化过程中,或者说购地到房屋预售这个环节,当前可能节奏是在加快的,这或和地方政府鞭策房企积极建设项目有关。

2、土地购置

土地购置方面出现了负增长,但跌幅并不大,今年1-2月份此类增幅为-1.2%,所以风险其实是可控的。这或和两方面因素有关。第一、房企资金方面的压力开始增大,或者潜在的风险加大,所以房企拿地方面会有一定的保守策略。第二、部分地方供地可能也没有太激进,尤其是需要把控地王风险,所以供地方面会比较保守。类似数据从逻辑上说,当前跌幅不会过长时间持续,因为后续供地会增加。或者说,若跌幅不大,不排除各地会重新考虑房企拿地等心态。最后,一个很关键的因素是,房企招拍挂拿地的风险是比较大的,因为资金要审核,反而是近期凭借一些因素,类似各地国资改革下的房地产项目转让,这个时候房企会房企直接去招拍挂市场上拿地,而是去并购,这个并购的数据不会在这个土地购置上得到体现。

3、房屋销售

商品房销售数据的走势决定了市场的判断和预期,这次公布的1-2月份数据非常好。为什么这样说,就在于很多观点都认为市场会降温,其实就是说市场行情不会太好,但1-2月份的销售数据依然是正增长,为4.1%。这个数据的信号意义很强,即销售市场依然有一个“慢牛”的状态,而且考虑到2017年下半年市场已经开始降温,所以我们认为,房地产市场的前冷后热状态会得到确立,上半年销售数据不会太好,但绝对不会悲观,而2018年下半年销售市场数据可能会反弹,背后的逻辑在于,全民购房的特征非常清晰,这个趋势暂时还不会改变。

4、待售面积

待售面积或者说库存面积继续走低,继续印证了房地产市场去库存的导向。当前库存规模的特点在于,市场分化很严重。一些城市其实库存是不足的,所以此类城市是需要补库存的。另一方面,当前很多城市其实都处于继续去库存的政策利好窗口期,尤其是住建部提出了县城去库存,预计这一波去库存会和环保、贫困县脱贫等概念结合,这个是重大的机遇期,会进一步带动库存规模下滑,但确实也需要防范房价上涨方面的风险和压力。

5、到位资金

从到位资金数据可以看出,当前1-2月份为4.8%。这个数据可能要更加客观来看,即不卑不亢。首先“不卑”是说要看到房企的资金面没有完全恶化,大房企依然可以把控好的资金面,而且融资环境关键要看产品线,比如说积极做租赁等业务,其实是有较好的机会的。而“不亢”其实就是说房企需要防范一些潜在的风险,当前部分资金数据是得益于过去两年房屋销售回款的到账等因素,但是这两年随着高杠杆融资等管控,其实是有很大的风险的。所以把控销售节点、稳定销售价格、拓宽融资渠道,是当前房企维护好的融资机制的重要前提。

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