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干货 | 一文弄懂房地产证券化的几种成熟模式

目前我国房地产资产证券化主要的操作模式包括“类REITs”、CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)、运营收益权ABS(如酒店收入)、物业费ABS和购房尾款ABS等类型。

房地产企业通过资产证券化融资有比较突出的优势:发起人将自身持有的基础资产“真实出售”给SPV,能够实现风险隔离,不受净资产40%的限制且满足中小企业主体的需求,而且通过信用增级,ABS产品能够吸引更多的投资者,同时降低发行成本。

一、房地产企业的外部融资渠道现状

房地产企业常见的融资渠道有:权益融资、开发贷款、非标融资、债券融资(海外发行和国内发行)、资产证券化

权益融资主要包括IPO和增发,定增作为上市公司再融资权益类融资方式之一,对上市公司无盈利能力要求,亏损企业也可申请发行,相较而言,定向增发是发行条件最低的股权融资方式。但是目前通过定增融资也趋于严格,去年11月份上市公司通过定增募资总额骤减,项目审核更加严格,速度也有所放慢。

银行的开发贷成本和门槛都比较低,一般是房地产企业最为稳定和主要的融资模式,但是开发贷需要企业拿到四证(国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证)之后才可以办理,而且开发贷款的额度是受抵押物价值的限制,难以满足房地产企业扩张的需求,也存在现金流错配等问题。而且银行贷款一般都倾向于大型国企。

近几年,同业业务及理财业务监管政策频繁出台,加强了对银行非标业务的约束,非标资产投资更加规范。同时,相较于银行贷款和债券融资,非标成本普遍较高,但目前仍不失为一种渠道。

债券发行方面,随着近期《关于试行房地产产能过剩行业公司债券分类监管的函》以及媒体对于“发改委将严禁地产商发行企业债用于商业地产项目”事件的披露,房地产企业境内资本市场直接融资渠道不断收紧。

境外发债虽然限制条件较少,但是随着国家发改委出台《国家发展改革委关于推进企业发行外债备案登记制管理改革的通知》,监管上对境内企业境外发债也进行了进一步规范,加大了监管力度。而且对于房地产企业而言,海外融资主要发行美元债,发债的门槛相对较高,而且近期美元不断走高,成本也不断上升。

相较于上述房地产企业的外部融资渠道,资产证券化有比较突出的优势:发起人将自身持有的基础资产“真实出售”给SPV,能够实现风险隔离,不受净资产40%的限制且满足中小企业主体的需求,而且通过信用增级,ABS产品能够吸引更多的投资者,同时降低发行成本。由于ABS的核心在于底层资产,丰富的底层资产种类,也为房地产企业通过ABS融资带来广阔的发展空间。

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