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房地产两大指标变动传递重要信号

今日,国家统计局发布的最新数据中,有两个指标值得楼市关注:一是商品房销售面积指标,二是房企到位资金指标。

数据显示,今年1到2月,全国商品房销售面积同比增长4.1%,增速比去年全年回落3.6个百分点。同时,房地产开发企业到位资金同比增长4.8%,增速比去年全年回落3.4个百分点。

先来看本次公布的两个数据变化。自去年6月以来,全国商品房销售面积增速一路回落,至去年底累计增幅从6月的16.1%跌至7.7%,今年1-2月更是跌到了4.1%。而房企到位资金累计增幅也从去年6月的11.2%跌至12月的8.2%,今年1-2月又下跌至4.8%。点金君认为,上述全国商品房销售面积和房企到位资金的变化,体现了一年来房地产调控的效果。

单从商品房销售面积数据来说,“这个关键的先行指标,下滑趋势符合预期。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭对点金君分析,因为该指标同比增幅在2016年4月已经见顶,之后一直震荡下行,现在下滑到4.1%,照此趋势,再有两个月这个指标可能由正转负,因此,2018年大部分月份全国商品房销售面积都将是同比下跌的。

对此,新城控股高级副总裁欧阳捷认为,整体销售面积指标趋势向下,原因是贷款放得少钱紧了,从而影响了销售数据。一方面,房企开发贷少了,这导致供应的下降;另一方面资金成本提高,导致客户需求减少。

再来看作为衡量开发商资金面的房企到位资金情况。目前,该指标增幅跌到5%以下,在杨红旭看来,已是很低水平了,“这是一个重要关口,目前走势与2014年类似,那年1至4月,房企到位资金增幅跌破5%,开发商由于资金压力较大,部分城市的楼市开始出现促销。”他说,一个月后,也即5月,70城房价环比由涨转跌。

杨红旭认为,刚进入2018年资金增幅指标就下滑到5%以下,意味着开发商资金很紧张,接下来,开发商可能将迫于资金回笼压力,推出越来越多的促销项目。

欧阳捷也表示,大趋势看,房企的钱会越来越紧。今年前两个月房企到位资金虽然仍在增长,但是其中开发贷基本持平,减少的是利用外资和个人按揭贷款。个人按揭贷款,去年11月之前还是正增长,随后由11月的-1.2%一路降至现在的-4.3%。另外,定金及预付款增速也在下降,说明市场需求也在往下走。

“目前,尽管从总体上看开发商手中的钱是增加的,但主要是大企业资金的增加。预计,今年上半年房企降价促销的概率相对低,即便有房企降价促销,也是想多拿现金流放在手上,而不是因为现金不够或者到了生存关口。下半年,如果房地产行业流动性非常紧,也不排除房企降价促销的可能。”欧阳捷说。

(人民日报中央厨房 点金工作室 张达)

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