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农民收到了个大礼包,身价或将大幅增长

每年的三月份,总会有各种重磅消息爆出来,今年也不例外。

昨天有一则很重要的通知,有兴趣的可以自己去看全文。

我谈几点对这则通知产生的两大影响。

第一大影响是关于农村农民农业的。

农民“三权分置”试点进一步深入,在保证宅基地农户资格权和房屋财产权的前提下,继续放活宅基地和农民房屋的使用权。

2015年,农村集体用地入市试点,为期两年,到2017年底再次延期至2018年底。之所以要延期,我判断是已经取得明显预期效果。从湖南当地的媒体反馈来看,农民集体用地入市的确让农民能够每年分红,而且分得还挺多,差不多是之前的农业产出的几十倍。

资本进入农村,农民手中的三块地的价值正在快速增长。

对于宅基地,官方的态度是鼓励有偿退出,进城落户。但我个人的建议是能持有就继续持有吧,一方面因为乡村振兴,以阿里京东苏宁为代表的农村电商正在带动农村经济崛起,农村的机会越来越多,宅基地入市需求会越来越越强烈,其价值有望快速攀升,另一方面是因为宅基地退出后能变现多少,如果只够买三四线城市或者县城里的房子,那么还是别变现了。

第二大影响是三四线和一二线城市的分化会更加明显。

在这则通知中,我们看到,城市群被放到更重要的地位,其实这是更符合城镇化规律的。通知中提到了多个城市群,而且要努力实现“城市群及都市圈内居住证互认”,更重要的是说特大城市和超大城市探索租房落户。

相应的,三四线城市会更加尴尬,三线城市人口是逐步流失的,它们特别希望农民进城来获得补充,但现在的情况并不乐观。一方面人口要被一二线吸走,另一方面在乡村振兴战略下,农民手中的三块地越来越值钱,可能进城积极性并不会很高。一种比较可能的情况是进城农民保持现有户籍,农地使用权流转出去吃分红。这些使用权主要用于工业用途,其分红要比之前多得多。

很明显,一二线城市仍将获得更多利好,城市群的发展最先启动的肯定是交通,城市群内部的轨道交通有希望加速发展。基础设施的改善,也会带动产业和人口的流动,居住证互认就有这个意思。未来在城市群内部,核心城市的房租和房价仍将有上涨的空间,而周边的卫星城市则主要负责解决刚需的居住需求。

对于租房落户,我们可以参考上海,上海公共户口搞了不少年,待遇与家庭户口完全一致。只不过在上学方面可能相对于家庭户口要弱一点,但落户意味着至少可以确定有学上。可以买房,更可以参与保障房的分配。比如公租房、共有产权房等等。

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