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房价暴涨的秘密!有一种城市叫“徐州”

一二线城市房价横盘、三四线城市房价飙升,这是过去一年里中国楼市的基本态势。

在这一波三四线城市房价“史诗般飙升”里,江苏徐州显得引人注目。近日,有多篇文章分析徐州楼市,惊呼“看不懂”。

其实,徐州的房价非常容易看懂,它代表了中国日益分化的三四线城市里的某一类。在过去一年里,我们的团队曾多次分析过徐州的特殊性(点击查看)。在本文里,我再做一次比较全面的阐述。

徐州房价飙升,有“一大契机”和“两大基本条件”:

所谓“一大契机”,就是国家在2015年启动的“楼市去库存”。楼市去库存的第一波,首先点燃了一二线城市;随后,调控从2016年9月30日启动,到2017年春节后全面加码,开始进入“去库存第二波”——把热钱从“一二线城市”向“三四线城市”驱赶。

仅仅驱赶热钱是不够的,还需要“引诱之”!这就是通过央行向政策性银行发放低息、长期的PSL(抵押补充贷款),而地方政府、参与棚改的房企在拿到这些钱之后,以货币补偿方式搞“棚改”。说穿了,是央行间接印钞给三四线城市的棚改,点燃了三四线楼市,而热钱则从一二线城市被挤出,加入了三四线楼市的炒作,最终引爆了房价。

所谓两大基本条件,一是徐州强劲的人口增长,二是高铁带来的内地交通枢纽的复兴(所谓“陆权复兴”)。

我们先看一下徐州的人口,这是一个非常独特的城市。

在分析人口的时候,仍然使用我率先提倡的“小学生人数”,这是一个特别准确和有效的指标。

2010年徐州“小学生在校生人数”为53.02万人;

2011年增加到了57.1万人;

2012年为62.85万人;

2013年为66.18万人;

2014年为75.45万人;

2015年为84.1万人;

2016年为90.54万人。

可以看出,从2010年末到2016年末,徐州小学生人数增长了71%!这个增长速度是我查阅过资料的200多个城市的冠军。下面是一些人口增长强劲的城市,2010年到2016年小学生人数的增长幅度,大家可以看一下:

苏州增长68%

厦门增长57%

廊坊增长52%

深圳增长47%

郑州增长36%

东莞增长34%

泉州增长33%

南京增长30%

长沙增长30%

武汉增长22%

徐州小学生人数为何增长这样快?是当地普遍超生吗?是外来人口持续涌入吗?这个恐怕需要当地政府才能回答。反正2010年末以后,徐州没有扩大行政区面积,小学生人数增长非常均匀,不存在统计口径突然变更(比如之前没有纳入民办学校,后来纳入了)的情况。苏州最近两三年小学生人数的跳升,就怀疑跟统计口径变更有关。

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