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房地产税开征情况复杂 涉及多个领域

近日的热点关键词——房地产税则成为了老百姓茶后闲谈的话题,因为房地产税对房价的走向有着重大的影响。有人欢喜有人愁,无房者希望房地产税尽快出台,以房价降了就可考虑买房,有房者则当心房地产税的出台导致房价下跌。不仅如此,房地产税的开征不仅仅只影响房价,还要考虑到金融风险以及我国财政提醒的改革和完善。

抑制房价大杀器

众所周知,目前国内房价犹如月上广寒宫一般——高处不胜寒,导致国内楼市泡沫不断扩大,而被官方多次提及的房地产税将或成为遏制高房价的超级大招。但从几年前开始提及却今年才开始起草,被众望所归的大招为何千呼万唤始不出来呢?

对此,业内人士认为,房地产税“难产”的重要原因,是人们担忧房地产税出台后对房价的影响,担忧房价变动引发银行坏账增加等金融风险。一方面,是在高房价下民众改善住房的合理需求;另一方面,是防止房价变动引发金融风险。因此,“建立健全长效机制”逐步走进了人们的视野。各地纷纷进一步推进住房租赁市场建设。通过批量增加永久性租赁住房供应,改变“安居”的社会界定,使买房不再是个体实现城市化的必选项。

而当前,非企业文化的分散式供给仍是租赁市场的主流,该供给在通常情况下使承租人在居住方面不可能有长期稳定的预期。从出租人角度看,因人口流动带来住房交易增加,这又会使房屋的最佳状态得不到维护。综合来看,只有满足个体永久性租赁住房需求和保护租客利益,才是既能让人力要素自由流动,又能让住房资本处于最佳维护状态的制度安排,因此,这理应成为楼市长效机制的发展方向。

房地产税不会让地方政府“致富”

一般来说,按照具有财产税传统的西方国家的税收结构,房地产税收入大致占公共财政收入的10%。按此推算,我国房地产税在出台并普及后,以当前税收规模测算,经验判断的合适收入规模约为1.6万亿元。这个规模不及当期国有土地使用权出让金收入的一半。

曾有观点认为,房地产税给地方政府创造稳定收入,地方政府会进一步推进楼市调控。这种看法实际上有待商榷。首先,不用说房地产税在起步阶段征收规模有限(这一点先行先试城市的实践已经证明),即使达到经验可行值的规模、即占全国一般公共预算收入的10%,房地产税也不足以取代土地出让金收入。其次,在“建设型”政府实际行为中,政府支出实践中具有“以收定支”的特点,有多大财力办多大事。中国目前仍是发展中经济体,基础建设任务还远未完成,社会福利标准也较低,因此在实际上地方政府支出需求是巨大的,难以因有房地产税,而主动放弃土地出让金收入。

房地产税涉及多领域

之所以我国房地产税迟迟不推出,是因为房地产税涉及到的不仅仅是楼市方面,还要考虑到金融风险以及我国财政体系的改革与完善。

从全社会角度,房地产税最大份额来自普通大众。因此,要缓和甚至完全对冲这种影响,房地产税出台前尤其需改善国民收入中要素分配关系,即加大劳动在国民收入初次分配中的比重,老百姓才有钱缴纳房地产税。

如果这样做会使全社会劳动成本上升,增加企业负担,这又与供给侧改革重要内容“降成本”相冲突。而房地产税和“降成本”是不可分离的,都是企业税收体系改革的重要内容,两者都难以单独取得进展,必须统筹协调推进方可。

推出房地产税和降低企业税负同步推进,可使政府税收变化平稳;推出房地产税和提高劳动报酬共同发力,可使居民部门整体收支达到基本均衡;推进国民收入中初次分配比例关系改革,提高劳动报酬和降低企业税负双管齐下,使企业也不会受到损失。

从国际税收体系的比较看,建立静态税收体系(指财产税占比较高,税收收入具有较高非周期性),应是我国财政结构改革方向。成熟经济体系以所得税和财产税为主流税种,个人和企业纳税地位相当。从支出方面的国际比较看,成熟经济体民生领域支出通常要占60%以上。推出房地产税、降低流转税等税收结构调整是一个有机整体,房地产税和“降成本”、分配调整需要同步、统筹推进,这样方能有利于宏观经济持续、快速、健康发展。

来源:中国证券报

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