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园区大会十年磨一剑:从产业地产到特色小镇

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当时钟拨回2007年,那时还没有产业地产这个概念,叫的最多的是工业地产和物流。那个年代地产都不是太火,吃瓜群众还等着房价降下来,买个小房呢,就别提工业地产了。

2007年华夏还在牟足了劲发展固安;亿达一方面刚竣工和腾飞合作的大连二期项目,一方面开始谋求全国拓展;联东刚建完北京金桥项目30万方厂房;天安数码城刚刚走出深圳来到东莞,还没冲出广东。中关村,张江,漕河泾,中新苏州,东湖高新和全国各地的开发区差不多,都偏于一隅,耕耘着自己的园区。那个年代行业尚未成型,犹如产业地产的黎明,现在行业里耀眼的明星们正在低头摸索各种可能的模式,没人知道明天的钱从哪里来。第一届中国工业地产高层峰会(中国产业园区大会前身)也正是在这样的条件下召开了。

从那一届的活动来看,市场上活跃的大公司基本都是外资,例如,腾飞,安博,普洛斯等,大家关心的话题主要是工业地的政策,土地价格走势,成功项目的经验等。当时很多大咖告诉园区大会研究团队想听腾飞的成功案例,很在意腾飞是否出席等等。从这些点不难感觉出,当头狼的痛苦,因为你没有可以参考的方向,所有的尝试都得自己来,你的困惑也是行业的困惑。会场上的讨论往往是一个人提出自己的困惑,周围几个也表示碰到类似的问题,然后陷入沉默。这应该是那年行业最真实的写照。

十年的主线

从2007年到2017年这十年时间,产业地产发生了天翻地覆的变化,再也没有人提工业地产,物流地产盈利模式已经非常清晰,而产业地产这个概念也无法再涵盖整个行业的发展,产业新城,产城融合等概念深入人心。城镇化的口号还没落地,新城镇化就已经遍布各大文件。在错综复杂的线头里,园区大会研究团队认为,有两条主线是可以主宰十年的变迁:

第一条主线,毫无疑问就是房地产。房地产这条主线最大的逻辑就是赌中国经济会继续繁荣下去,因此资产会持续增值,换句话说,住宅只要你能拿到地,就不是亏钱的买卖。产业地产也好,产业新城也罢,甚至最近两年火热的特色小镇,无一不是这一逻辑下的产业地产公司或传统房地产转型公司的羊皮外衣,最终的目标都直指拿地。单纯的房地产套路在产业这里,利润非常低,低到一不留神就要亏本的程度;相比住宅,产业地产的总量很小。产业地产和房地产组合的模式下,产业部分只要不亏钱,还帮公司拿到了住宅地,这就是奇功一件,这就是产业地产、特色小镇存在的价值。这也是目前众多房地产公司转型的最大原因所在。因此和住宅尤搭上边,就是产业地产目前最主流的模式。

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