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有些城市就是棚改也没戏

叶檀财经隆重出品

图片来源:视觉中国

文/顾天杰

周一,是我们分析城市的时间。城市分析从去年看到今年,我们的檀香,对于在哪个城市投资,心里都门儿清。

上周我们写了隐形冠军菏泽,今天要写一个被抛弃的城市。

我们一直强调,未来两三年,房地产市场剧烈分化,总体平稳。新一二线、卫星节点城市该涨的还会涨,京、沪该跌的还是跌,人口该多的城市还会多,该减的一定会减。

什么地方棚改多,什么地方的房价在棚改期就会受到支撑。库存高企、经济下滑的小城市房价上涨,奥秘之一,就是棚改和货币化安置。

未来三年棚改攻坚,2018年开工580万套。2016年棚改货币化安置消化库存2.5亿平方米,占全年商品房销售面积15%,2017年棚改户购房面积估计接近20%。

隐形冠军知道了,被抛弃的也就出来了。《叶檀财经》以2017年棚改计划开工量(若数据缺失,用2018年计划开工代替)、2014-2017年房屋租金涨幅、2015-2016年人口净流入,三项核心数据进行排名。

攀枝花,2012到2014年间常住人口同比增幅不断下降,近两年虽略有回升,但曾经资源红利正慢慢褪去。

资源的诅咒?租金率先下跌

攀钢曾经建造在一块面积不足3平方公里的山坡上。这比国际150吨产能的钢铁厂标准,5平方公里差了一段距离。奔赴攀枝花的建设者们,把山爆破成4个大台阶、23个小台阶的台阶平地。这块局促的人造地面,孕育了攀钢。

四十年后,这个中国西部最大的钢企陷入铁矿石匮乏的困境,因为钒钛资源丰富,成为中国最大钒钛生产基地。

中低端钒钛产业不受银行待见。钒钛产业被归入钢铁、化工及采矿业等产能过剩或限制性行业,污染又特别严重,价格波动大,企业的研发和固定资产投资欲望普遍不强。

劳动力成本不高,距离云贵两省和边境口岸比较近。但是钒钛行业中的低端产品太多,交通运输不便,城市依山开发,成本很高。

跟其他资源枯竭城市一样,攀枝花转型,主要问题有三个。一,工人安置,二是产业升级转型,三是最初的转型动能来自哪里。

截止2017年11月,攀枝花市国家级钒钛高新区招商引资到位资金同比下降46.59%,72家钒钛企业授信总额较2016年同期减少2.01亿元,根据当地政府数据,截止至2017年4月末,攀枝花市钒钛企业贷款不良率高达10.08%。

攀枝花想转型健康养老产业、旅游产业和医疗养老,从“钢铁硬汉”变成“阳光暖男”。

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