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内房股3月有正面因素,但仍需注意美元债集中到期

来源:第一财经APP罗琦

在香港股市不断波动的情况下,对内地房企股也有一定影响,在过去的1月和2月,去年大涨的内房股都销声匿迹,不过,市场人士称,3月开始,内房股将迎来一系列的好消息,有望刺激股价上涨。尽管如此,2018年将是各家房企的美元债到期年,融资成本的上升对于负债率高的房企来说也是一个不算太好的消息。

3月内房股有正面因素

星展唯高达(香港)研究部主管董事总经理吴淑燕称,实际上在1至2月,受各种负面因素影响,内房股的股价表现比恒生指数差,但3月份开始有所起色,内房股有望能获得正面因素刺激,主要正面因素来自于,3月份房地产销售数据开始回暖,以及2017年各家房企即将公布业绩,这些都是利好行业的消息。

另一方面,吴淑燕认为,内房股的估值普遍比较便宜,尽管整体市场比较弱,加上恒生指数已经在高位,波动就比较大,很多投资者的信心都没有去年强,但实际上南下的资金本身并没有很多投资渠道,像内银股和内房股这类估值比较便宜的,都是值得选择的标的。

瑞信发布报告称,内房股行业在3月有望迎来两个正面催化剂,包括2017年业绩表现强劲、发展商对未来的指引相对乐观,另外,2月份属于行业传统淡季,预计内地房企的势头将会在3月复苏,该行认为,内房股首选为中国海外(00688.HK)、龙湖(00960.HK)、世茂房地产(00813.HK)及远洋集团(03377.HK),评级为“跑赢大市”。

吴淑燕称,内房股中,投资龙头股是比较有保障的,尤其是从中长期的投资角度来说,龙头企业带来的稳定性会比较高,不会像中小企的股价波动性那么高。去年是一个中小房企高速增长年,很多公司的股价甚至出现翻倍。但是很多龙头房企跟历史价值相比,已经开始变得比较便宜。

另一方面,吴淑燕指出,今年很多龙头房企规划的销售目标增长都比去年好,甚至好于平均水平,而且龙头房企拥有一个很大的资金优势,因为今年资金成本不断上升的情况下,龙头房企可以拿到非常好的贷款利率,比如基准利率上浮5%至10%的水平,但是中小房企却只能拿到基准利率上浮40%,中间差距非常大。

不过,中小房企也有值得关注的,星展唯高达(香港)中国房地产业分析员研究部董事王丹称,有一些中小房企的基本面也非常强,比如过去销售达标情况理想的开发商,比如合景泰富(01813,HK)、禹洲地产(01628.HK)都会有不少值得关注的,又或者是在大湾区土地储备比较多的公司,可能受惠区域发展,比如时代地产(01233.HK)、奥园(03883.HK)、龙光地产(03380.HK)这些公司,这类公司早期买的地比较便宜,增长潜力很高,所以也会吸引投资者的注意力。

2018年房企债集中到期

不过,尽管内地房企业绩靓丽,股价值得期待,但却仍然有一片阴霾笼罩在面前,市场人士称,2018年是很多房企美元债到期的年份,不少企业都需要面对兑付的问题。

王丹称,2018年很多房企都将面临美元债还款高峰期,大部分企业在境外发的美元债,主要是以“2+1”或者“3+2”的形式发放企业债,面临今年的还款高峰期,她认为,在人民币汇率已经稳定的情况下,如果只是到期债券,很多企业再融资的难度并不大,但如果是增加贷款额度,难度就会很大。另一方面,由于市场上集中出现一批到期债券,对于企业融资成本也会进一步推高,以3A债券为例,2015年的息率在3%至4%左右,但到了现在,息率已经上升到5%。

实际上,由于资金成本不断攀升,内地房企在香港的投地已经趋于冷静,吴淑燕称,海外资金成本不断上升,很多企业不得不重新考虑公司在海外的布局情况,她认为,今年这些内地房企在香港的拿地步伐和积极性都不会像2015年和2016年那么高,这也很好地解释了,为什么海航在香港启德机场的四块地最终都被香港的开发商买走,而非同样有雄厚实力的内地开发商。

不过,吴淑燕预计,今年或明年内地很可能推出首批C-REITs(房地产信托基金),这类产品也将成为房地产企业的融资工具,相比理财产品,房地产信托基金的投资更有吸引力,回报率高达5.5%至6%,而且对应的资产是一线城市的商业地产,比起理财产品更加牢靠。

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