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合肥政务区房价分析及购房建议

在经历了2015年-2016年房价上涨之后,合肥政务区房价表现一直波澜不惊,既没有继续上涨,也没有回调,非常坚挺。这两天关于政务区学区划分的新闻比较热,本篇我将对政务区过去一年来的房价情况,以及新建小学和拟建初中学区划分做一个分析。

本篇我采集了合肥链家2017年全年二手房的成交数据,共计3069个样本,其中滨湖成交206套,占总成交的6.7%,这个成交量算是比较小的。

根据学区划分及地理位置特点,我将政务区分为4个板块,分别为:

1、天鹅湖南板块。主要是翡翠路东,匡河以北,潜山路以西,祁门路以南区域。

2、翡翠路西板块。主要是翡翠路以西,天鹅湖路以南,匡河以内,以及恒大华府、保利香槟国际、文一名门首府三个小区。

3、天鹅湖北板块。主要是天鹅湖路以北,潜山路以西,匡河以内。

4、潜山路东板块。主要是政务区潜山路以东的区域。

上次关于合肥政务区的分析,我记录了去年前三季度的数据,具体可参考我公号“小易论楼市”文章《2017年前三季度合肥政务区房价分析及购房建议》),而本篇主要关注2017年全年的成交数据。去年前三季度共成交157套,全年成交206套,第四季度政务区大概增加31%

2017年政务区平均成交价格为20866元/平米,比前三季度(20841元/平米)微涨25元/平米,成交周期略有缩短,议价空间基本保持不变。

天鹅湖南板块

天鹅湖南板块共成交59套,比前三季度增加了11套,区域成交均价达到22636元/平米,较上次(22369元/平米)上涨267元/平米。议价空间持平,成交周期有所缩短。

成交增加最多的小区是凯旋门,凯旋门公寓增加3套,住宅增加6套,其余基本没有变化。同时,凯旋门也是成交量最大的小区,其次是宋都西湖花苑。凯旋门是次新房,宋都西湖花苑则受奥体小学今年开始招生的利好影响。

凯旋门公寓房比住宅要便宜一些,但成交量却是最大的,流动性较好。据我小密圈成员透漏,凯旋门公寓租金比较可观,在学区型公寓里面算是比较优质的资产了(公号“小易论楼市”《在合肥100万你还能买到哪些房子?》)。

翡翠路西板块

这次我将之前的匡河外板块整合进了翡翠路西板块。翡翠路西板块共成交89套,成交均价为20264元/平米。值得注意的是,该板块平均成交周期缩短了18天,议价空间降低了0.31%

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