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新时代房地产的变与不变

文/赖德华

十九大做出了中国已经进入一个新时代的重大判断。2017年12月18日至20日在北京举行的中央经济工作会议,提出要保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。分清中央和地方事权,实行差别化调控。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。

那么,在这样的新时代背景下,中国房地产存在或将发生哪些变与不变的情况呢?

一、变

(一)形势、理念和政策确实已经或正在发生巨大变化

1.经济形势上,中国经济不仅整个“蛋糕”规模做大了,产业结构也发生了大的变化,比如,制造业规模是欧美日的总和,消费在经济中的占比较快上升,经济的内生动力在加强,经济转型升级取得了阶段性成果,也就是说,经济中过度依赖房地产和基本建设投资的形势正在悄然发生变化。在经济大厦中,除了房地产和基建这个支柱外,其它的四樑八柱在成长中已经或将要鼎力。

2.从1998年到现在,房地产在拉动中国经济发展的20年黄金期,确实大幅改善了人们的居住环境,同时由于其投资属性,还让很多人随着房价的上升富了。盆满钵满之后,得陇望蜀,加杠杆以追求更大的财富,这样一来累积了泡沫和风险。

3.十九大和中央经济工作会议强调的三大攻坚战之一,去杠杆防范金融风险。风险在哪里?除了企业(主要是国企)和地方政府债务外,房地产就是其中之一的风险点。因此房地产由原来的加杠杆去库存向去杠杆势在必行。所谓的实行差别化调控,除了因地制宜分城施策,有的要去库存(但不能加杠杆),有的要补库存,之外,就是在市场需求端发力,支持自住性需求,限制投资性需求。反映在政策方面,除了行政上的限购等多措并举外,金融机构不支持投资性购房,有关部门说房产税征收办法2019年出台,建立长效机制,扎紧投资性购房龙头。

4.除了不支持投资性需求外,加大供应,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

5.业内所谓的第二次房改。差别化调控,限制投资性购房,发展壮大房屋租赁市场,出台房产税,完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,大体构成了业内所说的第二次房改。

第一次房改带来商品房产权买卖市场的极大繁荣,对中国房地产、经济乃至人们(有房者)的工作和生活带来20年的重大利好。

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