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【物管案例】地下车库引发官司,人防工程权属归谁?

来源:四川新闻

10月30日,涪城区人民法院审理并宣判某小区业主委员会(以下简称业委会)诉被告某房地产开发有限公司(以下简称开发商)业主共有权纠纷一案,法院一审判决业委会对该物业小区地下人防工程享有管理、使用的权利,其收益归全体业主。

据了解,这是四川省第一例因地下车库引发的权属纠纷且一审胜诉的官司,判决对类似纠纷具有一定的借鉴意义。

开发商卖车库引发官司2007年1月26日,居民肖某在涪城区安昌路某小区以9万元的价格购买了一个车库,交钱后,开发商迟迟没有办《产权证》。今年3月,开发商明确告诉他无法办理《产权证》,可以退钱,但不退违约金,可以和开发商签订一份使用车库70年的协议。但每年5000多元贷款利息,开发商却不予计算在内。

肖某将情况反映到业委会,希望其出面协商解决纠纷。业委会介入纠纷后发现,开发商从2007年初业主入住后,地下停车场就一直在对业主出售、收费。之前业主对开发商的行为虽然颇有异议,但小区地下车库的权属到底归谁,业主没有深究。

业委会后经了解,该地下车库属人防工程。业委会认为在没有取得合法所有权的情况下,开发商不能对外出售、出租地下车库。业委会遂代表小区900多业主,于今年4月13日将开发商告上法庭,请求依法确认业主对地下停车场有占有、使用、收益的权利。

被告:收益归投资者,原告无资格就车库归属起诉。“地下车库到底归开发商还是小区业主共有?业主是否有使用权?”该案引起社会极大关注,也引起当事双方的极大争议。涪城区法院公开开庭审理该案时,原、被告在法庭辩论阶段争论异常激烈。

被告开发商代理人认为,原告业委会不是适格原告。按照《民法通则》的规定,只有公民、法人、其他组织才是民事诉讼主体,原告只是业主大会执行机构,是内设机构,无独立财产,无机构代码证。某小区地下停车场属于人民防空工程,被告作为该项目的开发商,依法享有占有、使用、收益的权利,该权利不属于业主或业主委员会。地下车场是国家战备设施,不属于小区业主共有设施。《商品房买卖合同》明确地下车场不属于分摊、公共房屋设施。《商品房买卖合同》补充协议也约定“除纳入商品房分摊的楼梯、电梯、外墙外,其他公共配套建筑及设施由出卖人修建,其费用未计入商品房价格成本中,产权归出卖人所有”。因此,某小区地下停车场并未纳入商品房公摊,业主和被告签订的《商品房买卖合同》中确认的房屋价款,并不包括地下停车场,业主的购买行为不发生投资者主体的变更,而被告才是该工程唯一的投资者。

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