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注意:地产开发企业土地使用税缴纳截止时间

房地产开发企业的土地使用税,按照实际占用面积交纳。伴随着项目的开发和开发产品的交付,企业实际占用的土地会发生变化,随着这种变化,企业各期应缴纳的土地使用税也会发生变化。

如何界定企业实际占用的土地面积?总局没有专门针对房地产企业出台相关规定,但《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》财税(2008)152号给了一个判定的原则,就是房产、土地的实物或权利状态发生变化。也就是说房产、土地的权利义务发生变化的次月起就可以停止交纳土地使用税。

具体如何操作?实务中各地税务规定不一,五花八门,常见的有以下几种:

一、取得预售(销售)许可证

取得预售(销售)许可证,预示着企业可以收取预售款,签订网签协议。

参考文件:广州市地方税务局《关于房产税、城镇土地使用税若干业务问题的征税指引》(穗地税税一函﹝2010﹞9号):“房地产开发企业从事商品房开发,其开发用地城镇土地使用税纳税义务截至时间为预售(销售)许可证的核发时间的当月末。

这种方式对企业来说比较有利,但似乎有点不妥,虽然可以销售,但土地的实物和权利状态并未发生变化。另外如果开发产品自持情况下权属不会转移,土地使用税停止缴纳并不合理。

二、交房

交房在实务中的形式表现是出具了交房通知书,并将钥匙交给业主。

参考文件:《西安市地方税务局关于明确房地产开发企业房地产开发用地城镇土地使用税征收起止时间有关问题的通知》西地税发[2009]248号:地产开发企业房地产开发用地城镇土地使用税征收截止时间应为《商品房买卖合同》或其他协议文件约定房屋交付的当月末;未按《商品房买卖合同》或其他协议文件约定时间交付房屋的,城镇土地使用税征收截止时间为房屋实际交付的当月末。

开发产品交付使用,房产灭失损毁的风险转移给购房人,意味着房产的实物状态发生变化,因此房产占用的土地应停止缴纳土地使用税。这种方式比较符合财税(2008)152号给了一个判定的原则。

三、办理产权证

办理产权证,意味着房产的所有权转移,无论从实物状态还是权利状态均发生了实质性变化。

参考文件:《河南省地方税务局房地产开发企业城镇土地使用税征收管理办法》的通知豫地税发[2006]84号: 房地产开发企业城镇土地使用税纳税人,开发商品房已经销售的,应自房屋交付使用之次月,按照交付使用商品房屋的建筑面积所应分摊的土地面积相应调减应税土地面积。

房屋交付使用,是指房地产开发企业按照售房合同的规定,将房屋已销售给购房人且购房人已办理了房屋土地使用权证或者房屋产权证,房屋所占有的土地已发生实际转移的行为。

实务中开发企业往往交房在先,办证滞后,甚至有些项目因种种原因长期办不下来产权证,这就无形中增加了企业的纳税负担。

从以上规定来看,以取得预售许可证作为土地使用税交纳截止时间对企业是最为有利的,但这种方式本质上土地的权利实务状态并未发生转移;以交房作为截止时间,从权利实物状态方面比较符合财税(2008)152号文件精神;以办理产权证为交房时间,由于实务中办理产权证时间滞后,因此实际上延迟了土地使用税交纳的截止时间。

实务中,如果当地有明确的政策,以当地政策为准,如果当地无明确政策,建议与主管局沟通,以交房时间作为土地使用税交纳的截止时间。

作者:周秋莉

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