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【拔萃视点】地产股大涨背后的原因

上周五大盘继续任性上涨,走出了11连阳的走势,这也刷新了A股本世纪以来最长的一次连涨记录。但是在指数连续上涨的背后,大部分投资者依旧很难赚到钱,因为指数攀升靠的还是漂亮50等权重股。

漂亮50和大盘一样,也是连涨11天,在稳步突破3000点之后,距离前高只是一步之遥。

(两次阴十字均为假阴线,指数实际上涨)

白马股能那么任性上涨,背后的推手在上周二的视点里也提到了,就是外资的持续买入。深股通已经13个交易日呈现资金净流入的状态,沪股通也只有在1月11日小幅的流出,在这期间,共计有315亿的增量资金支援白马股。

场内还有很多白马股趋势比较好,且有一部分个股外资近期在持续加仓,但目前涨幅还不大,这部分个股可以重点关注下。还是在上周二的那个网址是可以看到:http://data.eastmoney.com/hsgt/top10.html

除了白马股以外,房地产板块现在也比较强势,房地产个股上涨的原因上次也讲过了,就是一个估值上的重估,再叠加一个销售大增的利好。

上次因为篇幅限制没有具体展开,这次就趁机再讲一下。所谓的估值的重估,就要涉及到一个估值法,叫做Nav 法。

NAV法中文叫做净资产价值法。对应于地产股上,就是地产公司项目储备预期收益的折现价值减去项目储备的账面成本后的净值再加上当前净资产,除以总股本后即得到每股NAV。

举个例子,新城控股目前为止的土地储备建筑面积是5600万平方,估算未来销售均价为13000一平的话这部分货值约7280亿。按现在10%的净利润率算的话就是728亿,再加上中报的150亿净资产,总共就是878亿。所以新城控股由年初的200多亿市值,一路涨到现在的780多亿。

以前中国的房地产公司,特别是一些龙头,业绩增长非常的高,加之国内地产公司的净资产价值(NAV)透明度不高,所以大部分国内外机构都把国内地产公司视为成长型投资,并倾向于使用常见的PE和PEG法来给公司估值。但是现在地产行业的高增长时代已经过去了,所以反应房地产公司长期价值的NAV法就受到了机构的青睐。

其实从上面的例子上也看得出,新城控股现在市值基本已经到位了,后面的空间也不大了。按这个估值模型来看,除非新城控股后面继续圈地,后者房价进一步上涨,那才能打开空间。

市场越是涨,那压力就越大,上证指数看似连续上涨,但是在近三个交易日盘中都有跳水的迹象。短期还是关注区块链,区块链在近期回调的时候可以低吸。

分析师声明以上仅代表个人观点,不足以作为投资依据,也不对任何投资行为负责。股市有风险,入市需谨慎!

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