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重磅新政!北京产业地产禁止销售,19个园区先行试点

房地产o2o总裁俱乐部
01-14 23:38
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Boom!北京放个大招!

土地产权缩至20年,不让卖地不让分割,对,整体分割也不行,还不能变相转让股份!更别提商改住,工改住了。北京的产业地产迎来致命一击。

1、不让卖了!产业地产出重磅政策

1月12日,各大媒体发出北京土地出让年限缩至20年的消息。报道引用北京市政府办公厅印发的《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见》。截至目前,该文件全文还未挂网。

不过,从人民网等中央媒体透露出的信息可以看到,北京这回动真格了。

《意见》将大范围影响到北京的这四类主体:

想来北京安家落户的企业

产业地产企业

园区管理机构

房地产企业

这份《意见》出台了具有突破性的土地条文,包括:

展开剩余89%

1、入园企业购买园区产业用地,出让年限最长为20年,拿地企业必须是高精尖,租赁的话,最长不得超过15年;

2、园区开发企业(产业地产)不得整体或分割销售,不得转让公司股权;

3、企业要入驻本批试点的19家园区,必须签署“履约监管协议书”,达不到就得退出;

4、园区设施配套比例不得超过15%;

5、第一批在中关村、亦庄等19个开发区试点;

......

弹性用地不是第一次提,早在北京20年弹性规定之前,全国各地已有不同程度的推行。而且北京对于产业用地早就有更严格的要求,圈圈曾推过《北京:严禁产业用地搞科研地产、产业地产》一文。

不完全统计,近年来,已有包括临沂、济南、成都、广州和上海出台过工业用地弹性出让制度的相关文件,文件明确提出工业用地弹性出让年限一般不超过20年。

从产业调整角度看,这次新政跟此前北京的系列动作也是一以贯之的。核心导向就是产业转型,北京要留下的是高精尖,非首都功能的都要疏解。

哪些算高精尖?新一代信息技术、集成电路、医药健康、智能装备、节能环保、新能源智能汽车、新材料、人工智能、软件和信息服务以及科技服务业。

虽然北京产业转型是必然的,但这个政策意见对于产业地产开发商的影响确是巨大的。

对于销售导向的园区开发商来说,这些条件简直就是为他们定制的“负面清单”。

一直以来,园区开发商前期拿地建设,后期分割销售,虽然受限制,但也可以操作。但北京这则新政策,可以说是明确对这种做法说了声“不”。

而对于没那些有产业优势的产业地产商来说,这回算是彻底击中了自己的短板。

2、颤抖吧,产业地产商

那么,到底有哪些具体影响?下面,圈圈就划一波重点:

1、明确三种用地方式,园区开发企业不得分割销售、不得转让股权。在土地的利用方式上,《意见》明确了园区向入园企业提供土地的3种土地利用方式,在经市、区政府授权的前提下:一是园区开发企业可依法使用园区产业用地,向入园企业出租,但不得转让;二是园区开发企业也可以建设并持有产业用房及其各项配套服务用房,出租给入园企业,但不得整体或分割销售,不得转让公司股权。三是园区与入园企业可采取共有建设用地使用权方式使用土地。

2、园区配套设施不超过15%。《意见》要求提前确定产业用地年度实施计划,并列入全市年度土地供应计划。同时,要统筹规划,组织高精尖产业优先在各类园区落户,并与园区及周边居住用地相匹配,产业园区可安排建筑规模不超过地上总建筑规模15%的配套设施,实现职住平衡、产城融合。要合理确定建设时序,做好国家科技创新重大项目和重大工程用地保障工作。

3、对入园企业,土地最长租赁期限不得超过15年。《意见》中指出,入园企业向园区开发企业租赁产业用地的,土地租金实行年租制,年租金由各区政府、北京经济技术开发区管委会根据园区土地成本收益和产业引导政策具体制定。入园企业通过租赁方式取得园区产业用地,土地租赁最长期限不超过15年。根据园区规划,入园企业可在承租土地上依法建设生产经营设施,租赁期内该设施属投资企业所有。

4、对入园企业,土地最长土地出让期限20年。入园企业申请以出让方式取得园区产业用地,实行弹性年期出让,出让年限最长为20年。但国家和北京市重大产业项目,经市政府批准后可适当延长,最长出让年限不得超过土地使用权出让用途法定最高年限。新产业、新业态建设项目的土地用途,按照国家相关政策确定。工业用地和科研用地的出让底价,按照国家相关规定执行。

5、先在19个园区试点,意味着以后有可能铺开。这一用地政策,将先在国务院和北京市政府批准设立的开发区、产业园区(以下统称园区)试点。

6、满足条件才能入园。对“高精尖产业”的入园标准和审核,《意见》中明确:在落实全市产业目录、负面清单、准入标准和鼓励政策的基础上,由市发展改革委、市科委、市经济信息化委等部门负责指导各区政府、北京经济技术开发区管委会制定辖区内产业规划、产业准入清单,并适时组织评估。具体实施时,各区政府、北京经济技术开发区管委会要按照高精尖产业准入标准研究确定入园企业的准入条件,明确产业类型、投资强度、产出效率(含地均产出)、创新能力、节能环保等要求,作为土地供应的前置条件。

7、企业入园需签署“履约监管协议书”,未达条件就退出。为保证产业用地用于高精尖项目,《意见》要求,签订供地合同前,各区政府、北京经济技术开发区管委会应组织入园企业按照准入条件作出书面承诺、与入园企业签订履约监管协议书,作为用地合同的附件。履约监管协议书包括约定退出条款,明确入园企业运营后未达到准入条件的监管处理措施,以及企业自身原因无法开发建设或运营的退出方式。

8、禁止变相房地产开发。《意见》强调,未经批准,不得改变土地用途。除市政府审核批准的专业园、公共服务平台、孵化器运营机构可将依法自持建设用地使用权的土地或建设的产业用房出租给入园企业外,其他入园企业严禁以任何形式将园区出让或出租的土地及地上房屋进行转让、销售、出租,对擅自改变土地用途、变相进行房地产开发等的企业,由所在区政府、北京经济技术开发区管委会组织相关部门按照相关法律法规和履约监管协议书进行处置;情节严重的,收回建设用地使用权或承租土地。对涉嫌构成闲置土地的产业项目,按照国家关于闲置土地处置的相关规定执行。

3、相关19个园区名单

国务院批准设立的开发区:

北京经济技术开发区

中关村国家自主创新示范区

北京天竺综合保税区

北京市政府批准设立的开发区:

北京石龙经济开发区、北京良乡经济开发区、

北京房山工业园区、北京通州经济开发区、

北京永乐经济开发区、北京临空经济核心区、

北京顺义科技创新产业功能区、北京昌平小汤山工业园区、

北京采育经济开发区、北京大兴经济开发区、

北京兴谷经济开发区、北京马坊工业园区、

北京雁栖经济开发区、北京密云经济开发区、

北京延庆经济开发区、北京八达岭经济开发区

作者 李晓丽、排云,转自:园区圈

【解决问题】

备注

案例详解:作业成本法的运用及对企业的影响

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