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律师提醒房产证加名不等于离婚后能分一半房

备受争议的“房产加名税”昨日有了明确说法:财政部等明确规定,婚姻关系存续期间,房产加名免征契税。

对上述举措,业内人士认为,财政部此举等于是给市民吃了一颗定心丸,“肯定是利好,但并不意味着马上就会出现‘加名潮’”。

而法律人士则建议,无论是房产证加名或者进行婚前财产公证,比较保险的方式还是各方签署协议,对于产权份额及分割方式等进行明确,进而避免矛盾。

业内人士还提醒说,婚后买房加不加名还是有区别的,“除另有约定外,原则上婚后购买的房产属于夫妻共同财产,但对外而言,房屋产权是以登记为准,因此是否有名字在房屋转让环节是有区别的。如果婚后只有一方名字,那么理论上当他(她)要卖房时,就不需要征得配偶的同意,配偶就有可能在不知情的情况被卖了房。”

就房产证是否有必要加名以及衍生的相关问题,晨报昨日请来联业律师事务所主任律师王展、上海大邦律师事务所律师张黔林等进行了解答。

问:目前离婚案件的财产分割,产证有女方名字和没女方名字,判决有何区别?有名字的话就一定能分到二分之一吗?

律师:有区别。如果有女方名字,女方对房产就有产权份额。但有名字分割时并不一定就是二分之一。关于分割有协议的从协议,没有协议的,还需要综合考虑各方对房产的贡献等因素。

另外,如果是婚前购房且没有共同还贷部分,那么离婚时,如果房产证只有男方名字,那么房产就属于婚前个人财产,归产权方所有。

如果婚前购房但存在共同还贷, 但房产证只有男方名字时, 根据婚姻法新司法解释相关规定,双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。

举例来说,假如夫妻婚前购房总价值200万元,首付50万元按揭150万元。婚后数年,按揭还本30万元、付息50万元,房屋总值升至400万元。那么,离婚时应当这样分割:产权归产权登记的一方,未还的120万元贷款作为产权人的个人债务继续归还。属于共同财产的部分包括:婚后共同还贷支付的款项包括已还的30万元本金和50万元利息,以及相对应的房产增值部分为 30/200×400-30=30万元,而未登记的一方原则上将取得30+50+30=110万元中的一半即55万元。

而在婚姻法新司法解释出台前,同样是这套200万元的房子,在相同情况下,未登记一方只能获得婚后共同还贷支付的款项包括已还的30万元本金和50万元利息的一半即40万元。

也就是说,根据婚姻法新的司法解释,实际上未登记的女方能多得15万元。

问:假设产证上有夫妻两人名字,那么婚前加上和婚后加上的法律效力一样吗?在离婚判决时会产生影响吗?

律师:产权证上加名字性质上属于一方对另一方的赠予,因此婚前或婚后加从法律效力上并无区别。

问:如果离婚时,房产还有贷款没有还清,那么又分几种情况?分别可能如何判决?

律师:如果有贷款未还清,还要区别该房产本身属于婚前个人财产还是夫妻共有财产进行确定。如果属于夫妻共有财产,则未还贷部分作为夫妻共同债务进行处理。如果属于一方婚前购买,婚内还贷的,则未还清的贷款作为该产权人个人债务继续偿还,已经偿还的部分及其增值作为夫妻共同财产进行分割。

问:婚前财产公证、产证加名字哪个效力更大,或者说更加优先?有没有必要“双管齐下”?

律师:无论哪种方式,房屋产权均应以最后产权登记为准。因此婚前财产公证或者产证加名字时最好各方能签署协议,对于产权份额及分割方式等进行明确,进而避免矛盾。

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