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长江零售 | 社区商业极具潜力,重点推荐天虹股份

回顾近年来国内商业物业发展状况,从总量来看,商业地产已经逐渐度过供求缺口主导的高峰发展期,进入供求相对均衡的阶段,其中结构性成长机会仍不容忽视:社区购物中心正在新区发展红利中悄然萌芽并快速成长。我们认为,城市新区扩容的驱动力来自:城市中心资源有限人口外溢以及城市郊区城镇化率提升空间较大。梳理近年来获批城市新区数量,结合存量城市新区社区商业发展状况,我们发现,城市新区正日益扩容,其对商业配套设施的需求有望为社区商业发展提供广阔的空间。社区购物中心选址靠近成熟小区,以满足家庭日常需求为主、体验性业态占比相对较高,便利性布局使其不易被电商分流,辐射人群消费习惯相对固定,使得这类业态的布局组合规律相对易于掌握,标准化复制扩张性较大型城市中心的购物中心要更高。回归上市公司层面,我们持续看好在原有社区百货运营经验基础之上、专注社区购物中心扩张的天虹股份,公司有望享受城市新区城镇化红利并在市场竞争中脱颖而出。中长期我们重点推荐:供应链价值角度:推荐永辉超市、苏宁云商和家家悦;可选消费回暖角度:渠道推荐天虹股份、王府井、鄂武商,品牌推荐莱绅通灵、周大生

商业地产供给趋缓,社区商业景气向上

商业地产供给增速逐渐放缓,多数城市优质物业首层租金呈下降趋势,伴随部分城市优质物业空置率上升。商业物业供给自2010年增速到达高峰后,增速趋于收敛,2017年以来商业营业用房累计新开工面积开始进入负增长区间,在供求关系逐步发生变化过程中,部分城市优质物业首层租金价格从2014年以来出现显著下降趋势,同时,至2017Q3,仅深圳、南京、杭州、武汉等地优质零售物业空置率降低至5%以内区间,其他统计城市录得5%以上的空置率,上海、成都和重庆等地2017Q3空置率环比2016年全年仍处于上升态势。我们认为,商业地产已经逐渐度过供求缺口主导的高峰发展阶段,进入供求相对均衡的阶段。

在商业物业供求逐渐均衡过程中,新兴商业业态仍存结构性发展机会:分散城市中心资源压力的新区崛起,商业配套供不应求催生社区购物中心这一新兴业态。城市中心人口供给与资源有限的矛盾催生城市新区诞生,新区商业配套设施的供求缺口,带来社区商业兴起,世邦魏理仕《2016年中国购物中心发展报告》统计显示,截至2015年,在其跟踪的17个城市优质购物中心中,社区型购物中心在购物中心总数中占比为8%,存量面积约为490万平米,预计2016-2018年内每年新增购物中心中,16%为社区型购物中心,该比例与2013-2015年相比提升5个百分点,未来社区型购物中心有望在整体购物中心数量中占比提升。

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