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长江零售 | 社区商业极具潜力,重点推荐天虹股份

长江零售研究团队
01-14 22:14
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回顾近年来国内商业物业发展状况,从总量来看,商业地产已经逐渐度过供求缺口主导的高峰发展期,进入供求相对均衡的阶段,其中结构性成长机会仍不容忽视:社区购物中心正在新区发展红利中悄然萌芽并快速成长。我们认为,城市新区扩容的驱动力来自:城市中心资源有限人口外溢以及城市郊区城镇化率提升空间较大。梳理近年来获批城市新区数量,结合存量城市新区社区商业发展状况,我们发现,城市新区正日益扩容,其对商业配套设施的需求有望为社区商业发展提供广阔的空间。社区购物中心选址靠近成熟小区,以满足家庭日常需求为主、体验性业态占比相对较高,便利性布局使其不易被电商分流,辐射人群消费习惯相对固定,使得这类业态的布局组合规律相对易于掌握,标准化复制扩张性较大型城市中心的购物中心要更高。回归上市公司层面,我们持续看好在原有社区百货运营经验基础之上、专注社区购物中心扩张的天虹股份,公司有望享受城市新区城镇化红利并在市场竞争中脱颖而出。中长期我们重点推荐:供应链价值角度:推荐永辉超市、苏宁云商和家家悦;可选消费回暖角度:渠道推荐天虹股份、王府井、鄂武商,品牌推荐莱绅通灵、周大生

商业地产供给趋缓,社区商业景气向上

商业地产供给增速逐渐放缓,多数城市优质物业首层租金呈下降趋势,伴随部分城市优质物业空置率上升。商业物业供给自2010年增速到达高峰后,增速趋于收敛,2017年以来商业营业用房累计新开工面积开始进入负增长区间,在供求关系逐步发生变化过程中,部分城市优质物业首层租金价格从2014年以来出现显著下降趋势,同时,至2017Q3,仅深圳、南京、杭州、武汉等地优质零售物业空置率降低至5%以内区间,其他统计城市录得5%以上的空置率,上海、成都和重庆等地2017Q3空置率环比2016年全年仍处于上升态势。我们认为,商业地产已经逐渐度过供求缺口主导的高峰发展阶段,进入供求相对均衡的阶段。

展开剩余73%

在商业物业供求逐渐均衡过程中,新兴商业业态仍存结构性发展机会:分散城市中心资源压力的新区崛起,商业配套供不应求催生社区购物中心这一新兴业态。城市中心人口供给与资源有限的矛盾催生城市新区诞生,新区商业配套设施的供求缺口,带来社区商业兴起,世邦魏理仕《2016年中国购物中心发展报告》统计显示,截至2015年,在其跟踪的17个城市优质购物中心中,社区型购物中心在购物中心总数中占比为8%,存量面积约为490万平米,预计2016-2018年内每年新增购物中心中,16%为社区型购物中心,该比例与2013-2015年相比提升5个百分点,未来社区型购物中心有望在整体购物中心数量中占比提升。

新区加速城镇进程,社区商业空间扩容

新区加速城镇化进程,为社区商业提供广阔的发展空间。2014年以来,代表性城市新区数量逐渐增加,新区商业配套需求有望为社区购物中心带来广阔发展空间,而早年获批建成的新区,已陆续出现社区型购物中心且发展势头良好,进一步印证我们的观点。

上趋势,我们可从深圳市商圈发展变迁过程窥见一斑。深圳市过往商业集中在深南一带,由关内的人民南、深南中和华侨城三大商圈主导,随城市新区发展,关外新兴的宝安和龙岗商圈快速崛起。从消费体量来看,在深圳各区中,宝安区社零总额体量排名靠前、常住人口数量位居第一,宝安与龙岗区商品房成交数量领先,小区居民日常消费体量日益扩大;从商业供给来看,2017年,宝安区新增购物中心数量排名靠前,处于商业配套设施扩张红利期。此外,我们发现,2018年,深圳拟开业购物中心面积分布中,小体量购物中心占比相对较大,结合社区购物中心体量较小的特点,我们推断,随新区发展,社区购物中心在深圳市新增购物中心中占比或在逐步提升。

定位居民日常需求,体验业态占比较大

较城市中心购物中心而言,社区型购物中心具有满足家庭型消费需求、投资额度相对较小、复制扩张性相对较强的特点。社区购物中心一般选址在人口密集的成熟社区,贴近消费者,不易受商圈变更影响,便利布局受电商分流影响相对较小。以服务周边居民日常生活需求和家庭型消费为主,辐射人群相对较小、人群消费习惯相对固定易于把握,利于针对性设计业态组合,具备较强的复制扩张性。在消费需求主导下,社区购物中心相较于普通城市购物中心而言,体验性业态和配套设施占比相对较大。

回归上市公司层面,在城市新区逐渐扩容、商业配套需求日益扩大的背景下,我们持续看好专注社区购物中心扩张的天虹股份。我们认为,天虹股份着力挖掘社区消费市场、加速社区购物中心扩张,凭借原有社区百货招商资源和运营经验积累、配合商超经营逐渐成熟,有望享受城市新区城镇化红利并在市场竞争中脱颖而出。

【行情】市场表现概况:本周商贸零售指数下跌0.49%,上周上涨1.91%,本周该指数跑输沪深300指数2.58个百分点。百货下跌0.49%,超市下跌1.20%,专业连锁上涨0.53%。本周零售股涨幅前五:武汉中商(8.26%)/金一文化(5.84%)/翠微股份(4.53%)/莱绅通灵(4.42%)/重庆百货(4.37%)。

【公告】青岛金王子公司计提应收账款减值准备约6,684万元并下修2017年业绩预告;苏宁云商于2017年12月12日出售完成阿里股票,预计可实现净利润约人民币32.5亿元,上修2017年业绩预告;苏宁云商拟变更公司简称为“苏宁易购”。

【要闻】“盒马鲜生”福建首店将在春节前开业;中百集团上线首家无人超市“好邦e购”,多点Dmall上线武汉43家中百门店;天猫与菜鸟推出基于门店发货的“定时达”服务;京东组建大快消事业群、电子文娱事业群和时尚生活事业群。

证券研究报告:《社区商业极具潜力,重点推荐天虹股份》

对外发布时间:2018年01月14日

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