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以人才的名义:18城限购松绑虚与实

津房置换
01-14 17:39
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本文来源:经 济 观 察 报

本次18个城市出台人才落户、购房政策,与其说是变相放开限购,倒不如说是实施差别化调控、构建长效机制的一部分。

2017年年底,即将从北京某高校硕士毕业的邱然乘五个小时的高铁,回到曾经求学过的武汉办理落户。拿到户口本的第二天,她的父母开始为期一个月的武汉看房之旅。一个月后,邱然再次回到武汉,签定了一份当地二手房交易合同。

邱然是2017年10月11日《关于进一步放宽留汉大学毕业生落户试行政策》政策后,第一批落户的外地大学生。这个专项政策几乎放开了大学生落户的全部条件,要求最低学历是全日制大专,硕士、博士不受年龄限制。

据武汉市官方统计,落户新政实施后,仅一个半月全市新增办理落户60960人,大学生5.5万人,这一数字以每天超3000人的速度增长。而2017年全年,共吸引大学毕业生落户13.96万人,是2016年同期的6.35倍。尽管当地政府并不乐意将此与楼市年底的翘尾行情联系起来,但种种迹象表明,招徕人才的政策遏制住了市场的下滑。

自2017年下半年开始,至少有10多个限购城市打响了吸引人才的战役。在一位大型上市房企决策者看来,引入外来人口的政策可能并非只为支撑楼市乃至地方财政而设,但对增大未来楼市空间起到了至关重要的作用。选择这种方式激活市场,实际上可以解决城市发展后劲的一系列等问题。

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落户政策与楼市巧合

2017年6月,武汉市开始放宽落户条件,毕业3年内凭毕业证和就业证即可落户。10月,直接将3年期限取消。

巧合的是,2017年的前10个月,武汉楼市开始逐渐降温。根据中指院数据,2017年武汉住房成交面积2040.42万平方米,同比减少32.7%。再根据国家统计局数据,武汉2017年11月新房价格环比10月份持平,与2016年同期相比,仅上涨0.1%。

不过,压抑的需求在2017年10月下旬开始得到释放。一名中介人士称,二手房市场在10月下旬就开始反应,成交活跃了起来。武汉二手房成交套数在2017年10月份环比增长18%,到11月增长了22%。

武昌区公安分局一名工作人员向经济观察报介绍,单武昌区第一个月就新增了1万多的落户人数,其中约三成是为了购房。

武汉在第四季度加大了新房推盘量,12月最后一周推盘量多达24个,12月成交量环比增长29%。同时“日光”频现,例如12月25日开盘的融创观澜壹号1540套房源在开盘当天全部售罄。

人才即城市活力

武汉并不是唯一通过为特定人才放松落户和限购政策的城市,从2017年下半年至今,广州、青岛、厦门、西安、廊坊、天津、合肥、石家庄等18个城市出台类似政策。

1月9日,已经实施多年购房获取蓝印户口的天津市,宣布为符合天津发展需要的人才实行租房落户政策。早在1月2日,天津市保税区已经出台吸引人才的细则,对人才购房和租房补贴等优惠,计划到2020年,户籍人口达到920万,城镇化率达到80%左右。

日前,天津市还曾宣布2017年GDP大幅度缩水。对此,天津市政府给出的解释是统计口径的更改,即从原来按注册地统计改为按实际产地统计。但实际上2017年1-11月份天津市公共财政收入、非税收入等收入同比均呈现负增长。

比如2017年天津房地产投资和土地出让金均同比减少,天津市统计局数据显示,2017年前11个月,天津房地产开发投资同比下降2.9%;中指院数据显示,2017年天津市土地出让金同比减少12%。

据中指院数据显示,在目前已经出台相关放松限购政策的城市中,石家庄土地出让金同比减少42%,苏州减少36%,合肥减少35%,厦门减少14%,如果算上兰州和天津,这些城市在全国70城土地出让金减幅最大的10个城市中占据6个席位。

在已经发布吸引人才落户的城市中,多数城市将人才与购房资格相挂钩,比如南京与共产房购买资格挂钩,而武汉和泰州则直接为人才发放房票,而长沙新政22条规定,只要在长沙工作具有专科以上学历,首套房不受户籍和社保限制。

郑州规定,只要工作在本地且具备全日制本科以上学历、副高级以上职称的外地人,购买首套房只审查学历、职称和教育、人社部门的认定证明,以及购房人的就业状况,不再审核社保和个税证明的交纳期限。

无论是为了吸引人才流入,还是为了缓解因楼市成交下滑导致的地方财政压力,这些政策均直接或间接地为房地产市场带来一定影响,尤其是将人才和购房资格挂钩,使得大批被限购排除在市场之外的群体具备购房资格。

“第一枪”成为众矢之的

武汉楼市在2017年末翘尾后,兰州市打响了2018年明确松绑限购的第一枪。

如果说武汉等地通过增加户籍人口间接增加了具备购房资格的人口,那么兰州就是直接放松了购房准入门槛。并且,相比武汉等城市由人社部门发布政策,兰州政策则像以往放松调控时一样,直接通过房屋管理部门发布,而更受关注。

1月8日周一,经济观察报记者来到兰州城关区黄河北一个项目销售中心,发现前来看房的人挤满了狭小的空间,置业顾问们的介绍声在其中此起彼伏,销售经理谢欢感叹道:“以前周末也没这么多人。”

三天前,兰州《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》首先取消了西固、九州、高坪等偏远地区的限购政策,限购区域缩小至城关、安宁、七里河、高新区(不含榆中园区)、经济区等三区两园区。

其次,在仍实施限购的区域,兰州本地户籍以家庭为单位可购买两套,非兰州市户籍可购买一套,取消三年社保或一年个税限制。购房者自拿到不动产之日起,三年内不得再次上市交易,这一条款要求写入不动产证中。

一位接近政府人士表示,兰州有很多包括甘肃省内其他市县的外来人口,他们长期生活工作在兰州,如果被剥脱购房资格是不公平的。当然在放松限购的同时,兰州仍然保持在限价和限贷方面的高压政策。

除了在企事业单位和大型民营企业外,在兰州工作的非本地户籍大多没有社保,三年社保或一年个税政策将大批外地购房者排除在市场之外,“大部分都是打工的,即便有社保的,也很少有连续三年的。”上述接近政府人士说。

兰州限购政策始于2017年4月份。北京317限购政策出台后,全国已经掀起新一轮限购热潮。而后在8月份再次升级。

从9月份开始,兰州楼市开始冷却,成交面积、成交金额逐步下滑。统计数据显示,2017年前11个月销售面积与2016年相比还有近30%差距,而成交金额差距是12.58%。

房天下数据显示,2017年兰州市土地成交金为66.68亿元,与2016年的124.89亿元相比接近腰斩。上述接近政府人事坦言,本次放松限购主要原因就是财政压力,“不光是土地出让金,还有契税等其他收入也都减少了。”

其实,在12月中旬财政和税收数据出来后,兰州市政府就开始意识到原有限购政策对财政收入影响,在这不久之后,市政府主管官员召开相关会议正式确定了放松限购的思路,具体政策由房管局联合不动产登记管理中心和物价局制定。

据上述接近政府人士透露,限购松绑政策也获得甘肃省住建厅主管领导的同意,方案制定出来后,兰州市政府批准后正式对外发布。不过限购松绑政策出台还发生小插曲,由于1月5号发布时正值兰州市两会召开,兰州市房管局因此受到批评。

自此,原计划实施五年限购政策在不到4个月后出现了松动。

调控的技术进阶

中国房地产市场调控启幕于2004年,15年时间里累计经历数轮调控的松紧。这次18个城市出台相应政策普遍被看做是第三轮放松的前奏,但与前两次放松显然不同的是,此次调控的差异化特征格外明显。

当楼市经历多次起伏之后,宏观调控手段逐渐精细,经常呈现“组合拳”。特别是2016年以930年新政为起点的一轮调控,全国22个主要热点城市陆续出台限资格、限售、限贷、限价、提供首付比例及按揭利率等“花样”调控,热点城市房价迅速冻结。

“房住不炒”成为调控主旋律后,以317新政为起点,租售并举、大力发展租赁住房,长租房、自持地、共产房等形态开始出现,并提出建立房地产市场平稳发展的长效机制,房地产税也呼之欲出。

本次18个城市出台人才落户、购房政策,与其说是变相放开限购,倒不如说是实施差别化调控、构建长效机制的一部分。对比2008年、2015年两次放松限购不难发现,本次所谓的放松限购仅仅局限于扩大购房群体,而在限贷、限价、限售方面并没有任何松动。

使用最早的土地政策也在这一轮技术型调控中升级。北京、上海、深圳三城在2017年均挂牌了70年纯自持用地,以保障租赁住房的供给,地块争夺中多出了很多新鲜的国企面孔。在2018年,二线城市的土拍“玩法”也要升级。武汉在2017年12月28日挂牌了两宗土地,分别位于硚口和汉阳核心区域的土地,出让条件包括限地价、限房价、竞配建、限售价,竞拍方式是熔断后竞无偿代建再竞规划方案。

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