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欧阳捷:县城去库存将成为绝唱

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住建部提出:2018年重点工作之一是县城去库存,加上棚改目标580万套。

问题是:究竟有多少县城有过量库存呢?

经历了2016-2017年的去库存,有过量库存的城市恐怕已经不多了。

至少,我们公司进驻的70多个城市(包括一些三四线城市)真正有库存的只有1个小城市。

从国家统计局的数据来看,不仅是商品住宅的待售面积大幅下降,去化周期已不足5个月,而且以过去十年商品住宅累计新开工面积的80%作为可售面积,基本与住宅累计销售面积相当,可以说库存也已经几乎消耗殆尽了。

或许,库存没有想象的那么多。

非都市圈中小城镇住房新房市场逐渐走向萎缩。

中国城镇化是一个递进的过程,农村人口不断向城市转移,小城镇和县城人口向大中城市转移,中小城镇进城的人少,出城的人多。

目前农村人口约5.8亿,实际农村居民很可能不到3亿人。

过去五年,每年农村转移出来的人口为1350万人,而再往前五年,年均转移1500万人,也就是说,可转移的农村人口越来越少。

未来10年,农村可转移人口每年或为1200万人,累计再转移出来1.2亿人口,城镇化基本结束。

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人口的转移是以学生为牵引的。

一方面,政府在推进学校的撤并,学校和老师向条件更好的镇、县城和市集中;另一方面,父母追求给孩子更好的教育,把家搬迁到了城市和镇上,乡村学校的学生越来越少,好教师也逐渐离去, 学校越来越难办。

这导致了学校数量的不断下降,普通小学从2010年的26.7万所减少到2016年的17.7所,减少了将近9万所,减少33.5%。

不仅如此,普通初中从54823所减少到52118所,普通高中从14058所减少到13383所。

学校的合并和集中,加剧人口的被动流出。

家庭人口的整体迁移,反过来又促动很多农村和乡镇的中小学进一步减少。

尽管很多农村和中小城镇的人还保留了原有住房,但大多数人不会再回去。

撤乡并镇、撤县设市、撤市设区也加速人口向更大的城市集中。

乡越来越少,镇越来越多。

六年间,乡减少了3744个,镇仅仅增加了1473个,乡镇的合并也让人们逐渐离开萎缩的乡,搬迁到镇上或者县城。

六年间,县减少了95个,市辖区增加了101个,市区范围不断扩大,人口越聚越多。

小城镇变成小城市,县城变成县级市,大中城市不断合并县市区、越做越大,直到超大城市倒过来限制人口增长。

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