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从50年到20年的工业用地

我是蛋爸
01-14 20:03
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从50年到20

工业用地是房地产里较为冷门的一种土地性质,并不在主流的地产开发关注范畴。只有在极为缺地的核心城市,开发商才会被迫寻找工业开发机会,故而无论是政府还是业界,对此类土地的关注都比较少。

工业用地的地产开发机会,常常是“醉翁之意不在酒”,打的都是各种擦边球的主意。比如在工业用地上开发整栋销售的独栋办公、或将工业厂房改造为办公或创意商业(甚至是长租公寓)。这些开发机会,均来自于工业用地普遍存在的利用效率低下的现实困境。

早期出让的工业用地,地方政府出于招商引资的业绩要求,往往会以较低的土地价格,一次性给予投资商较多的工业用地。但往往这些土地的利用效率并不高,很多项目的容积率都用不足、超出了企业的客观需求。在投资规划阶段,出于分期生产的考虑、土地并未一次性开发完成,结果随着企业经济效益下降、无力扩大生产、从而造成了土地的长期闲置。

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或许是借鉴了早期对工业用地投资强度的管理经验,当前的工业用地出让时,地方政府一般会在土地出让合同中约定,项目未来的开发周期、固定资产投资强度、落税水平及产业引进要求等,如未实现便按照土地出让金的一定比例收取违约金。

除了针对投资强度、落税水平、开竣工时间的全生命周期管理,近年来还有多个城市在工业用地出让年限上进行了制度创新,赋予了土地出让人更加灵活的管理手段。

1月12日,据北京晨报报道,北京市政府办公厅印发了《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见》,文件中提及北京将在19个重点区域中启动“弹性年期出让土地和土地年租制”:入园企业申请以出让方式取得园区产业用地,实行弹性年期出让,出让年限最长为20年;入园企业通过租赁方式取得园区产业用地,土地租赁最长期限不超过15年。

据澎湃新闻记者不完全统计,目前已有上海市、广州市、临沂市、济南市、成都市、苏州市和舟山市等多个城市出台类似工业用地弹性出让制度的相关文件,文件明确提出工业用地弹性出让年限一般不超过20年或30年。

以上海为例,上海实行的是“20年加20年弹性出让年限”。土地使用权20年到期前,受让人可向地方政府提出续期使用20年的申请,如符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划,满足节能和环境保护要求,土地利用绩效评估综合考评达标的,可续期建设用地使用权。续期时的土地出让价款,经区政府集体决策同意的,按照原出让价款续期。

越来越多的城市出台了弹性年限的政策,说明政府已经意识到工业用地广泛存在的利用不充分的现实问题:(1)开发强度不足、容积率往往用不足;(2)由于技术迭代或企业经营等原因,导致厂房闲置;(3)由于城市发展较快,尚在生产中的工业厂房成了被拆迁对象,请佛容易送佛难。

厂房焕发新生

工业用地的使用人是工业企业,用途是工业生产与研发。当企业面临经营调整、生产转型、环境污染、技术迭代等情况时,便有可能要对现有的设备厂房进行改造升级。当现有设施、建筑无法满足企业经营需要的时候,企业便不得不重新选择生产地址、甚至是停止生产。

在核心城市,有大量的工业用地正处于这样的尴尬困境:一方面,土地位于城市的核心地段,另一方面,土地利用效率十分低下。由于土地使用年限远未到期,现有使用权人无力或无心对其进行新用途的改造开发,从而造成资源的极大浪费。

比如万科在上海的城市更新标杆项目:张江国创中心。该项目原是一个液晶显示器厂,由于科技水平的飞速迭代,生产线刚刚建成便已被淘汰,尚未投入使用就成了老古董。但经过万科和张江文创的改造,该项目成为了集泊寓、特色商业、创意办公和政务服务为一身的文创项目。

类似的改造案例还有很多,比如北京798、上纺时尚中心、宝钢红坊等。在政策红利的默许和鼓励之下,发挥工业物业的低获取成本优势,将其改造为商业办公用途,从而达到盘活存量、焕发新生的城市更新。

工业回归地产

被成功改造的工业项目尚是少数,更典型的解决方案是拆迁!城市发展日新月异、城市边界不断外延,原先城市外缘的工业厂区逐渐成为了新兴的城市中心,土地价值早已今非昔比。在城市开发的时代大潮中,这些工业厂区往往有一个体面的告别方式:被拆迁。

虽然不如老百姓“一拆富三代”那么夸张,工业企业被拆迁的条件也可谓是丰厚,一般是一笔不菲的拆迁补偿金、再加一块远郊的同等规模的土地。

一些城市政策为了提高原土地使用权人配合拆迁的积极性,允许原地主方享有土地出让金的返还,甚至是允许地主方直接补缴土地出让金、调整土地规划用途、进行土地的二次开发。

ps:在这些城市,有人做的就是工业用地盘活的生意,先收购工厂、再寻求二次开发。奇货可居也!掌握了土地,就是掌握了财富。

很多企业生产阶段没有赚到什么钱,反而是最后借着拆迁爽了一把,或者摇身一变转型房地产开发了。请佛容易送佛难,政府在盘活工业用地上所付出的代价、或主动或被动进行的政策创新,也成为了这个时代的印记之一。

工业用地所经历的这些啼笑皆非,从侧面反映的也正是我们这个时代的社会经济变化。生产力水平飞速发展,旧的生产模式面临淘汰;城市发展日新月异,土地用途管制需与时俱进;为了提升土地利用效率,如何处理土地原使用人的角色。

当工业用地的土地使用权年限实行弹性管理时,未来再次应对土地利用效率低下、厂房设备闲置、土地面临再开发等问题时,政府的灵活空间就大很多了,土地使用权人所握的筹码也不是那么值钱了。最不济的,可以选择用时间换空间,反正土地年限也没剩几年了,静待到期便可。

从50年到20年的弹性年限制度,说明我们对城市发展的理解、对科技进步的理解、对土地利用的理解,都正变得更加前瞻、更加与时俱进、更加灵活可变。此次工业用地出让年限的弹性机制,是对工业土地利用困境的客观面对,也是对未来土地利用的中远期留白,值得我们双手点赞!

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