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奏耐扎堆!从吸金大户预见天津潜力板块

津房置换
01-14 17:39
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本文来源:天津365淘房 tjdcjjw

时至2018年,天津哪些区域会成为置业热点?哪些板块未来升值潜力最大?……其实,这些从2017年土地市场就可窥探一二——一方面,众多品牌房企的进驻开发,能产生集聚效应,提振区域价值;另一方面,贵过面包的面粉价,会带给周边新房以及二手房涨价的底气和动力。

故而,抓准时机,踩好点,跟着土拍去买房,很容易实现房产的保值增值。

全年卖地117宗 远郊扛大旗

据统计,2017年天津经营性用地共计成交117宗,比2016年减少23%;成交土地面积约774万平米,比2016年减少17%;土地出让总额约1166亿元,比2016年减少10%。

从上图可以看出,2017上半年除了3月份发力较猛外,其他几个月成交宗数均为个位数,而步入下半年后,天津土地市场迎来集中供应潮,几乎月月成交均在10宗以上(12月份除外),尤其是11月,创下了2017年单月土地出让最高记录,该月共计成交了21宗地块,成交土地面积129.8万平米,成交建筑面积186.0万平米,成交金额超121亿元。

展开剩余83%

分区域来看,远郊各区依然扛大旗,全年共计成交57宗经营性用地,占比达49%,将近全市成交总量的一半;其次为滨海新区,共计成交了29宗,占比为25%;环城四区和市内六区分别成交了23宗、8宗,占比分别为19%、7%。

值得一提的是,在成交的这117宗地块中,33宗地块为竞自持成交,尤其是金地拿下的津西青(挂)2017-05号宗地,自持建筑面积达11万平米,占比55.6%。

天津潜力板块在这儿

寸土寸金的市内六区,是房企必争之地,每一场土拍都竞争激烈,楼面价更是令人望尘莫及。2017年市内六区成交的8宗地块中,除去和平营口道商服地块,其他7宗均含住宅用地,这无疑给市区新房市场提供了有力补给,尤其是缺粮的南开和红桥。

南开区历来盛产地王,2017年南开成交了两宗地块,即保利迎水道地块和天房迎水道地块,成交楼面价分别37171元/平米、48000元/平米,尤其是天房迎水道地块,不仅拿下了2017年天津的单价地王,更名列全国住宅用地单价top10。

如此高的楼面价再加上高校、地铁等因素,这两宗地块未来必定会打造高端项目。与此同时,相距不远的崇德园还未加推,天房天拖也还有余房在售,未来区域价值不容小觑。

与南开区一样,红桥区2017年也成交了两宗地块,即红桥双环路地块和首创西青道地块,双环路地块最终由平安不动产旗下的豪礼投资以总价35.2亿元拿下,楼板价近2万元/平米;

而首创西青道地块则是由首创以最高限价24.45亿元+3.4万平米安置房面积竞得,整体楼面价30563元/平米,抛去安置房部分之后,该地块楼面价达到33935元/平。该地块周边还有公元大观、北岸中心在售,另外邵公庄地块的案名已经发布,为朝阳领域,项目共计3栋楼200多套房子,以大户型为主,户型面积主要为130-160平米,预计2018年上半年。

环城四区中成交最活跃是西青区,全年共计成交了9宗地块,成交金额达170.1亿元,主要分布在精武镇、张家窝、中北镇和杨柳青,除了杨柳青两宗小地块外,其他地块成交楼面价均在1万2以上,这也足以看出房企对天津西部的看好。

目前,融侨张家窝地块即融侨方圆规划已经出来,项目打造19万平米的墅境低密社区,规划别墅、洋房与墅境小高层产品,居住总户数1898户;金地精武镇05号地即金地藝墅家三大外展场已开放,项目规划有6-8层花园洋房、3层联排别墅,产品面积为100-140平米;华侨城A地块星光路地块规划也出来了,整体规划以7层到顶的洋房为主,兼有少量11层到顶的小高和20-27层到顶的高层,共计2191套房源。

东丽区成交了6宗,居环城第二,成交地块主要分布在津滨大道和东丽湖,建议重点关注下津滨大道板块,目前该板块内有融创城、融创融园、天房万欣城等项目在售,并有中储东兴路地块待入市。

而2017年又增添了两大劲敌,即首开天房联合体天津海景实业有限公司14.6亿摘得的津东丽津(挂)2017-021号地,和金茂38亿底价摘得津东丽津(挂)2017-015号地,整体楼面价分别为26655元/平米、19035元/平米,尤其是金茂津滨大道地块,将打造又一个金茂府,产品为122-148建筑平米低密洋房和175-185建筑平米平墅。

津南区虽然只成交了4宗地块,但全部位于北闸口,分别被禹洲、融信收入囊中,成交楼面价均在1万3以上,其中,06、08号地还有2.1万平米、2.3万平米的自持面积。目前融信06号地和禹洲08号地规划已出,主推的是2-3层到顶的别墅产品,以及少量的洋房产品(高层不对外出售),妥妥的改善盘,估计板块价格也会跟着窜一窜。

相比津南区,北辰区成交的4宗地块则较为分散,仅华润朝阳路地块和中粮高峰路地块在一处,周边还有金侨宸公馆、中储城邦栎树湾、融创融园、金地艺城华府、正荣府、天津恒大御景湾等项目在售,区域置业热度高居不下。另外值得一提的是,2018一开年,北辰区就率先发力,接连挂牌了三宗重磅地块,开挂的节奏有木有?!

滨海新区共计成交了29宗地块,成交土地面积174万平米,成交金额为226亿元。比较抢眼的是生态城和塘沽湾,2017年初联发、中建、新城就纷纷拿地进驻生态城,也由此掀开了2017年天津土拍的大幕,随后天保又拿下津滨中(挂)2016-1号宗地,总价19.05亿,楼面价15000元/平米,刷新生态城地块出让楼面价新纪录。

此外,塘沽湾板块也成交活跃,2016年底,中建致诚、禹洲、中建新塘三家房企进驻,2017年11月1日,华远、宝德、中建又拿下4宗地块,其中3宗都含有自持住宅面积,成交楼面价也大约在7000元/平左右。这还不算完,2018年1月31日塘沽湾还有4宗地块即将摘牌,起始楼面价均在4000元以上。至此,塘沽湾的地块储备已达11宗,未来很有潜力。

远郊成交地块宗数最多,差不多占据全市的“半壁江山”,尤其是宝坻和武清区,出让地块数量分别为21宗、18宗。只是宝坻86%都是还迁房地块,相比之下,武清区更有看头。

在武清这18宗成交地块中,含住宅用地的有11宗,其中8宗为竞自持地块,而商业地块也十分抢眼,最高溢价率高达164%。

从区域来看,最热门的是黄庄街:2017年9月27日,武清黄庄街三宗地块集体出让,最终被奥克斯、金融街、金科瓜分,成交楼面价分别为12956元/平米、12689元/平米、12409元/平米,且均有自持面积;

2017年10月11日,津武(挂)2016-071号、津武(挂)2016-070号、津武(挂)2016-067号三宗直接竞拍自持住宅面积地块摘牌,分别被路劲、世茂、新华联拿下,成交楼面价均在1万2以上。其中,新华联还含有2000平米的自持住宅面积。

这些地块的集中出让,也预示着未来将迎来一波供房潮,区域价值也有望进一步提升。

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