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行业点评 | 2018年房地产十大预测

行业研究报告
01-14 18:08
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摘要:预计2018年差别化调控仍将延续,但考虑调控已渐见成效,大幅加码概率较小。

预测一:因城施策,调控延续现状

2016年下半年以来,核心城市密集出台限购、限贷、限价等楼市紧缩政策,2017年延续政策紧缩政策,3月北京进一步升级为认房认贷,同时以厦门为开端超过多个城市出台2-5年的限售政策。

相比前几轮调控,本轮调控无论在广度、力度及维度上全面加强;从广度来看,除核心一二线城市,限购范围亦进一步扩大到环京津冀、嘉兴、东莞等一线周边三四线城市;从调控力度来看,无论是首套房认定标准、首付比例等均明显加强;从维度来看,从传统的限购、限贷扩张到限售、限签、限商、限价“六限时代”。

展望2018年,我们认为调控政策大概率维持现状,大幅加码或放松可能性均不大。1)十九大报告进一步强调坚持“房子是用来住的,不是用来炒的定位”,中央经济工作会议及住建部会议均强调调控政策的连续性和稳定性;2)2017年九部委出台《关于在人口净流入的大中城市加快収展住房租赁市场的通知》,在长效机制建设完成之前,仌需要调控换取时间;3)尽管经济下行压力仍在,但短期工业增加值增长仍相对平稳;4)2017年各线城市房价涨幅明显回落,热点城市楼市亦呈现不同程度降温,调控已逐见成效,同时住建部明确“满足首套刚需,支持改善需求”,未来进一步大幅加码概率亦不大。

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图:房价环比涨幅逐步收窄

预测二:租赁用地供应有望逐步放量

中央经济工作会议明确提出“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。”

2017年7月,12个人口净流入城市试点加快发展住房租赁市场;9月13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点,均体现了“建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的要求。但根据我们的统计,2017年各地出让或拟出让租赁用地仅187万平米。目前主要城市已出台未来三到五年的供地计划,租赁用地占比普遍在30%左右,考虑中央及各地多次强调大力发展住房租赁市场的决心,预计2018年各地租赁用地供应有望逐步放量。

预测三:资金面中性偏紧,压力点或在下半年

2016年年底以来,资金面持续收紧,2017年4月25日政治局会议就“维护国家金融安全”主题进行集体学习,并提出维护金融安全6项任务,体现了自上而下对防范金融风险的高度重视。金融去杠杆背景下,实际利率持续攀升,2017年11月全国首套房按揭利率平均达5.36%,连续11个月攀升。从M2增速来看,前11月M2增速同比增长9.1%,较2016年全年下降2.2个百分点,增速持续收窄。

短期来看,市场利率仍有望延续高位。从国际环境来看,2015年12月美联储加息25个基点,正式步入加息周期;2016年12月、2017年3月、6月、12月再次加息,美国持续加息将制约国内流动性松动空间。从国内环境来看,银行同业存单发行利率普遍超过5%,十年期国债亦到达近4%的高位,成本端抬升制约按揭利率下行空间。

图:美国国债收益率逐步上行

极端情况下,行业资金压力点或在下半年。展望2018年,中国经济工作会议强调稳健的货币政策要保持中性,管住货币供给总闸门,预计货币政策难有大幅松动。根据测算2018年下半年将步入公司债到期高峰期,目前债市情况无论发行利率还是难度均超过以往,部分房企或难以实现以新债偿还旧债。而房地产企业传统资金来源主要为银行贷款和销售回款,若2018年上半年销售超预期回落,且银行信贷依旧偏紧,不排除个别小房企面临资金链风险。

图:房企公司债、中票、短融到期情况

预测四:销售中枢下行,一二线好于三四线

2017年行业三四线成交处于历史高位,尽管住建部工作会议公布的2018年580万套棚改计划,超出此前市场预期,但是在PSL增速下滑、大部分三四线城市房价大幅上涨已基本完成去库存任务的背景下,市场对货币化比例能否维持60%水平,拆迁户能否转化为有效的购房需求仍存疑虑。我们判断三四线在需求透支、基数效应等影响下,2018年销量同比仍将下滑。

相比之下,在限价依旧严栺、楼市逐步降温、捂盘成本高企的背景下,预计越来越多开发商将选择接受政府指导价推盘。加上一二手价格倒挂,推盘上升或将带动2018年一二线城市销售企稳甚至略有回升。

销售中枢下行,预计下降5%。中性假设下,预计2018年一线、二线、三四线城市销售面积同比持平、微增2%、下降13%,全国商品房销售面积整体同比下降5%。

图:预计2018年销售面积同比降5%

预测五:绝对库存低位,住宅新开工或超预期

绝对库存低位,住宅新开工或超预期。从历史来看住宅销售回落,住宅新开工增速将承压。我们用“历年累计住宅竣工-累计销售+(当前施工-当前竣工)”来衡量住宅库存,相比传统的“历年累计开工减去累计销售”,该指标剔除了停工的死库存(历年停工在当年不复工,不计入当年施工)。

按当前销售水平,全国住宅库存仅0.64年,处于近年最低水平。分城市来看,35个大中城市和非35城市的住宅库存分别仅0.87年和0.47年,我们认为即使2018年销售增速回落,但销售绝对值仍处于高位,加上当前住宅绝对库存处于底部,住宅新开工表现将优于销售,或存在超预期可能。

图:历史上销售回落带动住宅开工回落

预测六:投资维持乐观,预计同比增长3-5%

地产投资主要包括土地购置费用和施工支出,分别占比20%和80%。

主流房企补库存积枀,溢价率持续回落。步入下半年尤其是四季度以来,竞拍门槛提升、融资渠道收紧、政府加大供地背景下,土地溢价率大幅回落,11月百城土地溢价率为19.4%,连续四个月回落。

土地市场降温背景下,下半年主流房企明显加大拿地力度,22家标杆房企前11月拿地与销售面积比值为184%,较2016年上升6.4个百分点。剔除2016年拿地明显上升的恒大、碧桂园、融创后,19家房企前11月拿地销售比为168.1%,较2016年上升47个百分点。其中万科、保利、新城等房企前11月拿地销售比达143%、171%和320%。

图:百城土地溢价率大幅回落

主流房企加大拿地背景下,2017年前11月土地成交价款同比增长47%,考虑延续支付为2018上半年土地购置费提供支撑。

短期核心城市仍将加大供地,土地购置费仍有保障。2017年4月1日,住房部和国土部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》,对消化周期在36个月以上的,应停止供地。36-18个月的,要减少供地。12-6个月的,要增加供地。6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。从2017年11月末主流城市的去化月数来看,大多数城市仍低于12个月,预计短期供地仍将维持高位。

从建安支出来看,建安成本主要受施工面积和单位建安成本影响,其中施工面积主要受新开工和竣工面积的影响,尽管近年全国新开工面积2013年高点的20.1亿平下滑到当前17亿平左右,仍远大于竣工面积(11亿平),2018年净施工面积仍有望保持小幅增长。

从原材料成本来看,2017年前11月PPI累计同比增长6.4%,根据宏观组判断,预计2018年PPI增速仍有望维持2%~3%,单位建安成本仍有望小幅上涨。

整体来看,由于新开工绝对值超过竣工,施工面积仍将保持一定增速;尽管PPI增速滑落但2018年仍会维持正增长;土地购置费受2017年地价款延迟支付仍将维持较高水平。在单位建安增长2%、新开工增长2%、土地购置费增长10%的中性假设下,预计2018年地产投资同比增长4.3%。

图:2018年全年行业投资数据预测

预测七:长租公寓方兴未艾

十九大报告明确“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”;12月中央政治局会议强调加快住房制度改革和长效机制建设;中央经济工作会议更是明确提出“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。”随着本轮调控逐见成效,2018年政策重心将进一步转移到住房制度改革和长效机制建设。

目前包括地产开发商、地产服务中介、“互联网+资本”平台以及酒店集团均有布局长租公寓。近期深业集团宣布进军长租公寓,随着持续的政策发力和租赁用地供应放量,预计更多开发商将试水长租市场。

预测八:强者恒强,集中度加速提升

调控加码、资金趋紧、拿地门槛提升等背景下,龙头房企依靠强大的运营能力和灵活的战略布局,持续扩大市场份额。主流房企万科、保利、新城前11月销售额同比分别增长37%、45%和75%。随着楼市步入调整期,龙头房企在品牌、融资、管控、拿地方面优势将更加明显,2018年市场集中度有望加速提升。

预测九:毛利率维持高位

2017年前三季度上市房企整体毛利率28.7%,较2016年全年上升1个百分点;销售净利率11.2%,较2016年上升1个百分点。尽管从中长期来看,由于地价上涨幅度大于房价上涨幅度,叠加建安成本上升,开发商结算毛利率仍将承压,但考虑2018年主要结算2016年房价全面上涨销售的项目,且大部分项目对应拿地时间在地价尚未上涨的2015年,预计2018年行业毛利率仍有望维持高位。

图:上市房企毛利率及净利率逐步回升

预测十:兼并收购浪潮有望延续

2017年以来,从万科551亿收购广信资产包、融创及富力接手万达文旅及酒店项目,再到保利收购保利香港股权,行业收购兼并事件层出不穷。根据Wind统计,2017年至今房地产各类兼并收购数量314宗,同比增长35.3%,涉及金额3384亿,同比下降16.6%。在调控影响深化,房企融资渠道受限、融资成本攀升的背景下,叠加公司债到期高峰,2018年更多中小房企将面临资金压力,收购兼并市场仍存在大量机会,行业并购整合浪潮仍将延续。

图:历年房地产并购走势

(报告来源:平安证券)

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