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行业点评 | 2018年房地产十大预测

摘要:预计2018年差别化调控仍将延续,但考虑调控已渐见成效,大幅加码概率较小。

预测一:因城施策,调控延续现状

2016年下半年以来,核心城市密集出台限购、限贷、限价等楼市紧缩政策,2017年延续政策紧缩政策,3月北京进一步升级为认房认贷,同时以厦门为开端超过多个城市出台2-5年的限售政策。

相比前几轮调控,本轮调控无论在广度、力度及维度上全面加强;从广度来看,除核心一二线城市,限购范围亦进一步扩大到环京津冀、嘉兴、东莞等一线周边三四线城市;从调控力度来看,无论是首套房认定标准、首付比例等均明显加强;从维度来看,从传统的限购、限贷扩张到限售、限签、限商、限价“六限时代”。

展望2018年,我们认为调控政策大概率维持现状,大幅加码或放松可能性均不大。1)十九大报告进一步强调坚持“房子是用来住的,不是用来炒的定位”,中央经济工作会议及住建部会议均强调调控政策的连续性和稳定性;2)2017年九部委出台《关于在人口净流入的大中城市加快収展住房租赁市场的通知》,在长效机制建设完成之前,仌需要调控换取时间;3)尽管经济下行压力仍在,但短期工业增加值增长仍相对平稳;4)2017年各线城市房价涨幅明显回落,热点城市楼市亦呈现不同程度降温,调控已逐见成效,同时住建部明确“满足首套刚需,支持改善需求”,未来进一步大幅加码概率亦不大。

图:房价环比涨幅逐步收窄

预测二:租赁用地供应有望逐步放量

中央经济工作会议明确提出“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。”

2017年7月,12个人口净流入城市试点加快发展住房租赁市场;9月13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点,均体现了“建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的要求。但根据我们的统计,2017年各地出让或拟出让租赁用地仅187万平米。目前主要城市已出台未来三到五年的供地计划,租赁用地占比普遍在30%左右,考虑中央及各地多次强调大力发展住房租赁市场的决心,预计2018年各地租赁用地供应有望逐步放量。

预测三:资金面中性偏紧,压力点或在下半年

2016年年底以来,资金面持续收紧,2017年4月25日政治局会议就“维护国家金融安全”主题进行集体学习,并提出维护金融安全6项任务,体现了自上而下对防范金融风险的高度重视。金融去杠杆背景下,实际利率持续攀升,2017年11月全国首套房按揭利率平均达5.36%,连续11个月攀升。从M2增速来看,前11月M2增速同比增长9.1%,较2016年全年下降2.2个百分点,增速持续收窄。

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