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银行螺丝钉:股房轮动,用另一种方式“倒卖房子”!

转自:功夫财经(ID:kongfuf);作者:银行螺丝钉

前几天跟朋友讨论房地产。房地产在中国是一个比较敏感的话题。

一、全国房价上涨速度不错啊

过去10年,北上广深的房地产收益都挺不错的。

13年时间里,一线城市房价平均上涨7.42倍,大约16.7%的年复合收益率。

二线城市上涨速度慢一些,而且不同城市差别也比较大。以南京为例,大约上涨4倍,济南3.5倍,重庆3倍,长沙、成都、长春上涨2.5倍。其它二线城市基本在这个范畴。平均下来,全国二线城市13年里房价平均上涨了3-4倍。

二线城市基本上是各个省市的省会、经济大市。到三四线城市房地产收益就千差万别,整体的话比二线低一些,平均上涨2-3倍。

这些是对应城市的平均值,具体到对应的小区,实际收益还会有差别。

这个收益是挺不错的了。买房子不需要特别高深的技巧,大多数人也会认真做功课,所以在房地产上,相对来说是容易赚钱的。

二、另一种方式“倒卖房子”

不过今天我们并不是来分析房地产投资的,而是看另一个挺有意思的产品:房地产指数基金。

房地产指数基金,背后投资的是房地产开发公司。也就是像万科、保利这样的房地产开发公司。我们平时看到的新楼盘,就是这些房地产开发公司建造的。它们从银行融资,然后贷款买地,建造新楼盘,然后卖出去。

估值表里的地产指数基金160218,就是投资这些房地产开发公司的。

背后对应的指数是国证地产指数399393。这个指数也是从2005年1000点开始的,截止到1月9日,是8067点。考虑过去每年的分红,背后指数是上涨到了约11000点。也就是从2005年到现在,13年上涨了11倍。

换句话说,如果把房地产行业指数基金,看成是某个城市的房价,那它在过去十几年的收益是远大于国内任何一个城市的房价涨幅的。

为何会出现这样的情况?其实也很好理解。

房地产公司是买地开发房地产,利润空间本来就比二手房利润空间更大;而且房地产公司能以很低的成本从银行融资,能比普通居民加更高的杠杆,所以房地产公司平均收益自然高于它们所生产出来的“产品”的涨幅。

当国内房价过去十几年获得很高涨幅的时候,作为房地产公司,自然是能赚得更多了。其中房地产公司的佼佼者,像万科、保利、碧桂园等,更是有很多十年十几倍的股票。

道理很简单啦,同样是倒卖房子,是我们普通人容易赚钱,还是那些大房地产公司更容易赚钱呢?

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