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房地产周期研究(一)

关于房地产市场的研究,起因不外乎房产配置问题已经成为居民生活的一部分,而在普遍的需求之下,房价高企的现象突出。房子贵,买不起,有没有房子一度成为家长替孩子选择另一半的重要指标。那么在房价高悬,但政府出力调控的今天,现在买房是替投机炒房者接盘吗?刚需房应该不应该现在买,还是再等等?哪些城市现在还处于房价洼地而哪些城市相反?作为资本积累较少的新入社会成员,究竟应该去大城市买房工作还是三四线城市?……对房地产市场研究较少的人往往存在着许多同样的问题,我相信研究者在自己切实研究房地产数据之前也都存在着不少误解,因此希望借助智库研究者的数据和结论,能够得出普通社会成员看得懂的房地产研究报告。

在开始之前,我想报告应该包含如下几个部分:

房地产市场的定义,包括我们为什么要研究房地产市场,理解和解释房地长市场的运行机制。

中国特色的房地产市场和国际经验的比较。

究竟是什么决定了房地产周期的运行。

我国政府在房地产市场中的作为。

第一节:房地产市场的重要性,定义和运行机制。

房地产市场为什么重要?

一、

一般国家,房地产市值一般是年度GDP的2-3倍。(拉斯·特威德,《逃不开的经济周期》)。

1990年日本房地产总市值是当时全球股市总市值的2倍。(随后日本经济泡沫破裂,国家进入失落的二十年)

2017年中国房地产市值约300万亿元,是GDP的4倍左右,股市市值的6倍。

从经济数据来看,中国目前的房地产市场数据已经让人产生危机即将来临的感觉,但是究竟有多少泡沫,会不会崩盘,这些都无法靠猜想和简单的比较来得出结论,需要我们从更多的经济数据中去寻找线索。下文将会谈到这些经济数据,而在这一节,只讲述房地产市场的重要性。

二、

房地产是周期之母。

商品房具备两种属性:

投资品。投资或者投机性需求,通过银行的房贷加杠杆。

2.消费品。居住需求,包括首次购房的刚需和二次置业的改善性需求。

房地产产业链条很长,囊括了水泥,建材,玻璃,家装,家电,银行等多条产业链,这也是为什么房地产迎来一轮暴涨之后,上到水泥建材等上游产业,下到白色家电等下游产业都会迎来利好的原因。

三、

房地产泡沫常常是金融危机的导火索。

房地产是典型的高杠杆部门,从供给端的开发商开发贷款,到消费端的居民房贷,都是通过向银行大量借贷产生的信贷投资和消费。从历史上看,1929年经济大萧条,1991年日本房地产崩盘,1998年东南亚房地产泡沫破裂,2008年美国次贷危机等等,都是从地产信贷端开始蔓延到整个经济。

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