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“神房”一般存在!细数芜湖市区那些高价老旧小区

芜湖365淘房
01-14 13:46
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最近在买房人群内关于“老破小”这个买房问题,引发网友大讨论。其实,在芜湖有那些神盘,虽然小、破,但是卖的上价格。

365淘房买房人群网友讨论

绿影小区,就是芜湖“神盘”之一,位于老城区,小区内道路狭窄,设备破旧,无电梯,但依旧是很多芜湖人追捧的香饽饽。

多数网友表示看不上芜湖的老破小,也有部分网友表示为了孩子上学问题只能买老破小了。今天,房博士想来和大家说一下芜湖的老破小。

看点

01

芜湖老破小最新房主报价一览

老破小——既老又破还小。

一般来说,老破小专指主城区内80、90年代的老房子,多半为房改房、安置房等,也存在商品房,没电梯,大多缺少物业管理。关于老破小的争议很多,但它依然畅销的厉害,刚需、投资都瞄上了市中心胜负难分的老房子。

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365房博士盘点了芜湖部分老破小的小区最新房主报价,以下挂牌数据来源为365小编综合各区域中介门店以及365淘房二手房频道挂牌价格。

红梅新村

2018年1月均价:11442元/平米

来龙里

2018年1月均价:11022元/平米

绿影新村

2018年1月均价:10867元/平米

劳动新村

2018年1月均价:10847元/平米

后家山庄

2018年1月均价:10842元/平米

团结新村

2018年1月均价:10552元/平米

晴岚公寓

2018年1月均价:10199元/平米

三山里小区

2018年1月均价:9653元/平米

西洋湖小区

2018年1月均价:8481元/平米

你觉得芜湖还有哪些小破小?微信留言,房博士回复您最新房主报价均价!

看点

02

为什么这些老破小价格高?

大多数老破小处于市中心繁华地段,交通、商业、学区、人流等等都和其所处地段挂钩。这就回到了我们买房最初的话题:地段!地段!还是地段!

所以说买老破小,不要只看“丑陋”的外表,多注意它背后蕴藏的真正价值!

首先要明确的是:老破小抗跌,或者说它跌的可能性很小,毕竟人家处于市中心繁华地段,在防范风险上具有天生优势。但是老破小也不会大涨,市中心发展熟化,房子每年都在折旧,没有大涨的契机。在这样的前提下,谁的老破小可以做到稳中升值有收益,那谁的就能稳赚。

注意:接下来我们讨论的老破小,并不是房龄无限制的老,20年左右是极限。过老的房子会出现无法贷款、屋内管道老化且不好配新、无接盘侠等问题。

1、房子面积小,出租收益一般会高

就目前来讲,老破小利益最大化的方式即为出租,而通常情况下,房子面积越小,租售比就会越高。举例说明:

上图为365租房房源,明确几点信息:首先这些房子均为芜湖主城区;其次均为两室一厅,小区均为老房子。

有以上前提之后,我们在看图:无论是68㎡、70㎡还是60㎡的房子,两室一厅的租金都在1000左右。

要明白:买房的时候按照每平米单价收钱,而租房的时候,租客只会按照一室、二室等情况付租金。那么在租售比=每平米租金/每平米单价的情况下,面积越小的老房子,租金回报率就会越高。

2、具备金融属性的房子要比拆迁更靠谱儿

许多人买老破小都抱着一个念头:持有几年,成为拆二代!

除非为了公共利益需要,例如修地铁、高架、铁路等。“拆”需要钱,“迁”更需要钱,“建”也是钱!

同时,老破小属于保守稳定的投资,涨的可能性也小。只有依靠契机出现:划片为学区房、地铁规划通过的地铁房才会涨。

所以与其坐等拆迁,不如一开始就选择具备金融属性的房子,例如学区房的价值=居住价值+资产价值+学区价值。相对一般房产,溢出的这部分学区价值,就是收益。

看点

03

“老破小”值得投资吗?

网友建议:

1、老破小又老又破又小,早就应该被时代淘汰,除了等拆迁,它根本没有投资价值。

2、老破小因为户型小,相对门槛低,地段也好,虽然限制了居住舒适度,但控制了总价,可以投资。

3、老破小是来快钱的好东西。

4、老破小大多位于市中心,地段的保升值能力强且风险较低,仅凭这一点来看,投资老破小就不会错。

5、房龄老,如果房屋本身的居住理念落后现在两个时代以上(一般我们认为15年为一个时代),折旧率会指数级增加,老破小不建议长时间持有。

6、对于首次置业的年轻人而言,“老破小”可以作为人生的一个“跳板”,等有了合适机会再考虑进阶。

7、在限购力度如此之大的环境下,将房票换老破小,实际上是将房票价值用小了。

8、老破小升值空间太小,处于芜湖规划区域的新板块,在未来会发展的更好,并且有较大的升值空间。

9、老破小的租金价值往往被人忽略,但其实,它的租售比还不错。

房博士认为以下人群完全可以首选老破小:

1、工作、生活重心都在城区的人。

2、首次置业的刚需客。

3、能接受买房的总房款在100万以内,能拿得出手的首付在30万-40万。

4、孩子以后沿公办小学-公办初中升学的家庭。

5、家里有老人跟随居住的家庭。

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