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复旦教授:中国这样的房价上涨不叫泡沫

来源:南方人物周刊

本文节选自《南方人物周刊》文章《陆铭:大城市的出路在哪里?》

大城市的房价为什么这么贵?

人物周刊:你说过,像中国这种,因为供给不足引发的房价上涨,不算泡沫。

陆铭:对。我举个例子,如果现在房子是敞开供应的话,大概月薪一万的人都买得起房子。现在供给减少,大家的收入都不变,那就只能提高门槛,让更少的人才能买到房子。比如,我把门槛提到月薪两万、月薪三万的人买得起这房子。在这个过程中,如果你来算房价收入比,这个比值就变得越来越惊人了。用房价收入比来讨论房价是不是有泡沫,只在供给没有问题的情况下才成立。我们目前的情况,供给受到了限制,这种因素导致的房价上涨,这不叫泡沫。泡沫是由需求方定义的,而一线城市现在是供给方不足导致的房价上涨,三四线城市就没有这个问题。假如现在扩大住房供应,房价可能跌了,这种情况不叫刺破泡沫,只是价格受供求影响围绕价值上下波动。

中国的住房市场跟西方有很大的不同,其中最主要的就是政府对供给方的控制。中国的房价有没有泡沫?我也不能说绝对没有,但中国房价的主要问题还是出在供给和需求不匹配上。

人物周刊:那政府为什么要控制房子的供给呢?

陆铭:因为,从人口角度来讲,他们觉得(大城市)太大了,北京上海太大了;从城市发展的角度来讲,他们把均匀和平衡这两个概念搞混了嘛。你现在问一个地方政府官员,中国老百姓的地区之间收入差距大,是不是问题。估计所有人都会回答,这是个问题。你再进一步问,欠发达地区的发展怎么办?绝大多数人会告诉你:给钱。北京上海是不是太大了?太大了。要不要限制?要限制。这是我们惯常的一个思维方式,但我们从来不问,别的市场经济国家如果遇到这种情况,他们会怎么办?比如,你到纽约、东京,你去问他们,纽约、东京是不是太大了?要不要想办法去限制?

事实上,其他国家不会问这种问题,没意义。他们一没有户籍制度,二没有强大的国家来调配土地资源。但为什么别人不限制,他们也发展得蛮好?

我们现在就是希望把资源从发达地区转移到欠发达地区,这不就是把资源从回报高的地方转移到回报低的地方去吗?你想,如果是一个正常的市场机制的话,资源会往回报低的地方流还是往回报高的地方流?我们很多时候会忘记问一个问题:我们现在做的事情,其他国家会做吗?很多事情,比如户籍、土地,还有特大城市种粮食。全世界的特大城市,称自己是全球城市的,哪里还在种庄稼?这么寸土寸金的地方,按道理来讲,这块地就该用来发展工业和服务业,吸纳就业。中国现在是要跨越中等收入陷阱的时候,这些地方,都是帮助大家致富的地方,为什么还要再去种庄稼?我从前问过政府官员这个问题,其中一个回答我,“上海种蔬菜,有保持生态的功能”;另一个人则告诉我,这是出于上海的粮食安全考虑。国家才需要考虑粮食安全,一个城市是不需要的,如果要保持生态,可以多种树。人口向城市集中,特别是向大城市集中,他们占用的土地要比解放出来的土地多,反而更有利于国家的粮食安全和生态保护。

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